宋艳涛
安阳市碧桂园置业有限公司 河南省安阳市 455000
摘要：随着改革开放和经济的快速发展，我国人民生活水平得到较大的改善，人们对房子的质量与品质要求也越来越严格，因此我国房地产行业重要性日渐突出，被越来越多的人提及。这在为房地产行业带来机遇与挑战的同时也促使房地产高管对项目管理越来越重视。项目管理是房地产开发环节过程中的重中之重，是房地产开发系统的一个灵魂，对开发成败起着关键性的作用。本文从项目管理的意义及现今我国房地产项目管理过程中关键环节存在的问题与解决方案展开了研究与探讨。
关键词：房地产 项目管理 关键环节
房地产开发作为一项系统性的工作，需要其开发过程中每一环节的工作相辅相成，相互配合，项目管理作为房地产开发的灵魂，是其中必不可少的环节，它是房地产建设的重要组成部分，只有在项目管理这个关键环节做好把控，整个项目才能达到预期效果。优质高效的管理是项目管理的关键，在一定程度上延伸建筑寿命的同时也提高了建筑的品质与质量。目前我国房地项目在快速发展的情况下，其项目管理中仍存在或大或小的问题，本文根据关键环节存在的问题与对应解决方案展开讨论。
1.房地产项目管理的流程及其意义
房地产项目管理包括项目的启动过程、项目的计划过程、项目的实施过程、项目的控制过程及项目的收尾过程。项目的启动是整个过程的开端，从某种意义上讲，项目的启动具有重大的意义，这个阶段决定了项目的选择与投资，若这个环节出现错误，可能对后面进程的进行带来巨大的难题和损失；项目的计划是通过选定项目范围、相应任务及资源采购等方面因素对整个项目制定一个系统的计划的过程，这个过程的正确进行能使项目团队的工作有序开展，在施工中不断修订，更准确的完成工作；项目的实施是根据计划执行工作；项目管理的过程控制，是保证项目达到预期效果的重要保障，在此过程中要根据实际情况采取措施纠正施工出现的偏差，项目的控制可以使项目的进展与效果按照计划实行；最后的项目收尾时一个项目的终点，正式有效的收尾不仅是对当前项目的完美终结，更是未来投入使用的开端。但往往却是项目管理人员最容易忽视的一项，导致项目不能顺利投入使用。
房地产项目管理的根本目的就是要进行合理的有计划的安排组织项目建设的整个过程，高质量的项目管理是整个开发项目顺利实施的重要保证与坚实基础，是提高项目开发效率与项目品质与质量的有效途径。只有做好房地产项目管理工作，促进房地产行业健康发展，未来的房地产行业才不会因为建筑的质量、使用寿命而快速衰落。
2.目前我国房地产项目管理关键环节存在的主要问题
2.1 在项目计划确定方案阶段准备不足
目前我国房地产存在一个普遍的问题，开发商在成功拿到竞标之后，只考虑自己的投资收益问题，这种现象往往使项目开发过程中忽略标准正规的开发流程和步骤而私自进行，这就使现今某些项目的工作存在许多不足之处，其中最经常遇到的问题就是房地产企业的市场调研工作不充分以及没有足够的前期可行性研究，部分开发商为了尽快从投资的项目中获得利益忽视市场调研的重要性，仓促制定计划实行建设。市场调研若不充分，则严重影响了后面环节的进行，延迟了建设进程的进行，直接导致企业的经济效益受到威胁。当然还有一部分开发商盲目从众，不根据实际需求建设，这些开发商都秉持着什么最赚钱就开发什么的态度使建设市场陷入混沌的状态。甚至还有一些开发商在拿到竞标后只考虑项目的预算，其他全都抛之脑后，这种做法缺少对市场的需求了解，以及对实际方案的估算，最后往往导致实际投资远远超过计划投资额。
2.2项目监督程序与合同管理不完善
因为项目前期市场调研不充分且可行性研究不够导致开发商在建设过程中只片面的要求加快进度，而对于工程中出现的安全问题与质量问题因为监督力度不到位被忽视。甚至当设计图稿与实际施工出现分歧时，开发商也往往从自己能得到更高的利益出发对图纸进行修改，缺少实际调研使修改的图纸大多数都是现场临时分析而决定的，没有实际考察和深思熟虑的研究导致项目缺乏保障性和可靠性。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在合同管理方面，房地产开发商在建设过程中也完全按照自己的利益随意修改合同，不与相关受利方友好协商，最后引发相互之间的纠纷，部分企业没有较强的合同管理意识与法律观念，在施工过程中无法保证实际操作与合同一致，这种现象同样也会造成工程的损失，引起多利益方之间的矛盾与冲突。
2.3质量管理问题有待改善
房地产项目质量管理是整个工程最核心的存在，质量管理出现问题将导致工程的最终质量不达标，使建筑的后期使用寿命急剧减短。当建筑投入使用时，这种问题的存在，轻则会对居民居住的环境造成影响，重则可能危及居住人民的性命安全，使居民提心吊胆，造成无法挽回的伤害。因此，在建设过程中，管理人员应加强对质量管理的要求，严格按照标准判断工程质量是否达标，为居民建造良好安心舒适的生活环境。
3.解决房地产项目管理关键环节问题的正确措施
3.1优化改善计划管理和控制
目前针对我国房地产行业市场调研不充分和前期可行性分析不够的情况，社会相关人士在策略上必须加强对房地产项目的计划管理和控制，强烈要求开发商制定丰富且有科学依据的计划，政府也应加大惩处力度，让部分“黑心”开发商有心无胆，在建设过程中严格按照正确的流程进行，尽可能保证工程实施进度与计划基本一致且各种指标符合国家规定要求。当然在制定计划过程中，要呼吁房地产项目中的部门与工作人员相互协调共同参与进计划的完善中，尽可能保证制定方案的可靠性，确保建设的顺利进行。
3.2强化合同的管理工作
没有规矩不成方圆，在房地产项目管理过程中，合同的签订与严格遵守是确保项目顺利开展的重要途径。加强合同管理意识是项目管理工作中必不可少的措施。在多方拟定合同时应尽可能了解我国相关政策及法律法规，保证多方利益能够和平工作努力构造多方共赢的局面，同时在拟定相关条例方面也要多多斟酌字句，避免出现容易引发争议的美容。若施工过程中与合同内容产生分歧，多方也应根据实际情况加以修改，禁止任何一方擅自随意更改合同，构成他方的损失。
3.3加强培养项目管理人才
专业人才在每个领域都是重点的存在，要想更好的开展房地产项目管理工作，必须要重视对项目管理人才的培养，保证在建设中有优良的团队根据市场需求制定较完善可靠的计划方案，能够在出现问题是及时采取正确的措施应对突发情况，保证项目的顺利开展。房地产行业除了要积极从国外引进新的优秀的多方面人才，还要加强对现阶段房地产项目管理内部人员的全方面的指导与培训，确保内部人员熟悉企业整体运营状态，并为内部人员提供针对性学习的机会。当然，管理内部人员也应培养学习的积极性，主动参与公司开展的培训，学习更多相关的管理知识，完善自己在相关方面的欠缺，提高自己工作的综合素质以及工作技能。只有双方共同努力，房地产项目管理工作才会越来越好。
3.4 做好质量管理问题，加强监督工作
质量的保障是一个项目最需要的结果，要想有较好的质量追求，加强监督工作是重中之重，不论是施工材料、施工机械还是施工人员的操作都是项目中不可马虎的环节。采购人员在购买材料时应要求供应商提供合格的证明材料，确定材料的质量符合项目的要求；施工材料是建设中不能缺少的部分，施工人员的错误操作不仅对项目造成影响也会对自身安全造成威胁，所以，施工人员应熟练掌握机械的使用，避免造成不必要的伤害。监督人员要严格按照国家标准对施工环节及材料进行监督，以防对后面的使用带来麻烦。
4.结束语
随着房地产行业的日渐兴盛，加强房地产项目管理过程中关键环节的控制是我国近年来在房地产行业应着力看重的措施，只有不断完善项目计划管理，培养多方面人才改善项目管理的不足，才能让我国房产行业更积极向上的发展。
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论文作者:宋艳涛
论文发表刊物:《建筑细部》2018年第9期
论文发表时间:2018/11/15
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