冯绚
深圳市博万建筑设计事务所
摘要：随着时代的发展，居住空间的形式也逐渐多样化，本文主要从根本上论述了公寓的实质，近期新型的集中公寓分类，使用人群以及管理模式。和部分比较有特点的公寓参考。
关键词：公寓；青年公寓；产权式；酒店式；度假式
公寓通常是指由多个居住单元组成的由多个家庭居住的建筑形式，在西方近代城市中有多种表达，其中有一种成为廉租公寓（the tenement house），出现最早也是最大量的，本意是供多户人家居住的大房子，不一定有明确的单元划分，有多层也有单层。还有一种是19世纪中期产生，形成于19世纪80年代的单元公寓（the apartment house），通常是由重复单元组成的多层住宅，形式比较确定。
公寓的特点介于住宅与宿舍之间的一种居住形式，它与住宅、宿舍的区别在于所有者、使用者及使用方式上的不同：住宅是由家庭独自拥有（至少是永久使用权）的永久或半永久使用的生活住所；而宿舍是由企业、机关。工厂、学校拥有，无偿或有偿的提供给个人或家庭使用的临时住所：公寓的所有者可以是某个机构，也可以说个人，并以出租的方式提供给个人或家庭非永久性居住用。从广义角度来说宿舍、公寓都属于住宅范凑，是公寓发展的不同阶段。
对于公寓产品的使用群体基本可以分为三类：（一）、刚毕业大学生、刚毕业硕士生、在校博士生、新城市务工人员。年龄在22-29岁之间，思想超前，能接受新鲜事物，价值观多样化。他们希望得到和他人更多的交流以及沟通机会，讨厌做家务，看重实效，享受现代的生活模式热衷于网络电子生活。家庭模式多为单身或同居模式（多以租赁为主）（二）、工程师、大学教师、企事业中层管理者教师、企事业中层管理者。年龄一般在30岁-40岁之间，已经形成一定的生活模式，好恶分明，有各自的生活领域，工作生活压力较大。家庭模式多为单身贵族或已婚小家庭模式（半数租赁半数购买商品住宅或公寓）（三）、中青年专家、高级专家、企事业高层管理者。年龄在40岁以上，在社会消费以及生活模式上有独特的品味，有特定的生活领域，个性张扬追求生活品质，关注自身的社会形象，具有一定的精英贵族化心态。家庭模式多为已婚家族或离异（多数购买商品住宅或公寓并且有较强的投资欲望）。
随着时代发展，高端人才的居家性质有如下几个特点：1、需要多地办公，流动性较大2、多数时间在工作地点，居家时间较短3、在家边居住边办公4、家庭其他成员多数时间居家。
根据以上特点，市场上的公寓可以分为几类：
青年公寓
青年公寓在市场上已经有很多成熟的产品了，如万科研究的超小户型蚁族公寓，you+公寓，优谷逸家等
这种公寓产品一类是大的开发商统一建设的公寓楼，分栋设置数量较大，管理方便。
针对青年人新城市务工者的特点，他们是大批租赁式公寓主要客户群体，可以根据不同的消费层次做出单房超小公寓、舒适性单房公寓和舒适性一房一厅公寓。根据青年人的生活特点居住场所里应有卫生间满足洗漱、沐浴要求；要求有洗衣设施、晾衣空间；要求有娱乐空间；要求有良好的采光和通风；更要求有良好的线上网络设施。增值服务为统一的酒店式管理服务可以按照经济条件预约白天的家庭清洁，煮饭照顾宠物等相关家政服务。每户面积在15-40平米，能拎包入住者为优，可以根据青年人的性格特点进行不同特色的室内装修设计。
另外像健身、阅览、棋牌，等公共性质的活动可以在公寓建筑中统一设置加强青年人的社区交流。对于煮饭的要求，部分公寓房间设置厨房，部分公寓取消厨房的功能，可以在公寓楼内部设置公共厨房和吧台、可以预约缴费使用的就餐空间，满足青年人偶尔煮饭的需求和聚会需求。
建筑的形式可以针对客户特点做一些创新的形式和有特点的空间，可以是与众不同的，特别的。
另外一种公寓产品则像优谷逸家等，利用现有建成的住宅公寓通过长期租赁的方式，进行二次装修，将产品上线进行租赁和管理。
利用住宅进行改造的，每3-4个人在网络上随机或有意组合租赁一套住宅，运营商将住宅房间分别独立组合分为有独立卫生间的单房或一房一厅，使用住宅公共卫生间的单房。这种改造的公寓居住起来也较为舒适，可以使用住宅套内现有的厨房、卫生间、阳台、客餐厅等设施，同时可以享受现有小区物业的服务。房屋的长期围护改造和家政服务可以由线上运营商提供。
产权式公寓
开发商在拿办公用地的时候一般会附带一些期权为50年的公寓式产品，产权公寓是可以进行购买的公寓，普通每户面积在30-60平米，高端型的如设置总裁办公室的面积可达300平米。所在位置一般位于中心区，交通购物方便，配套设施齐全，有些还配备有良好的学位。
产权式公寓的目标客户一般都为都市精英人士，或因工作原因短期租住，或因生活便利进行购买或投资，或因地段优越面积段优于办公公摊较办公小购买来用作中小公司办公室。需要水准较高的物业管理服务，公共部位需要配备一些健身会所、室内泳池、餐厅、咖啡厅、会议室等。如果集中用于居住兼具办公的功能还需要设置大楼统一的管理前台，大堂空间。有充足的停车空间，或地下大堂。
公寓户型内部依然需要配备沐浴、洗漱、洗衣、茶水、娱乐、晾衣、休息的功能，同时也需要有良好的自然采光和通风。
酒店式公寓
90年代末期，一种新兴的酒店经营模式——酒店式公寓逐渐在我国兴起。随着我国经济的持续快速发展，酒店式公寓因其具有针对性的市场定位和个性化的服务逐渐受到特定消费群体的认可，从兴起至今短短十几年的时间，酒店式公寓在北京、上海、深圳等大中城市已初具规模，并保持着良好的发展势头。作为一种新兴的酒店经营模式，酒店式公寓的设计也应与其独特的经营理念相呼应，彰显其特色，从近年来发展较为成熟的一些酒店式公寓的设计中，我们可以发现一些具有共性的模式语言。
缴纳管理费用后享受酒店的星级服务，又可通过出租、产权转让等方式来获得投资回报。酒店式公寓采取星级酒店式服务、公寓式管理，除了提供传统酒店的各项服务外，还向顾客提供了家庭式的居住布局、家居式服务，使客人在享受酒店服务的同时也能体会到家的感觉。它集住宅、酒店、会所等多种功能于一身，是一种综合性很强的物业管理概念。酒店式公寓从本质上来说，是房地产开发商为了迎合国内中产阶层对房地产品种的投资需求，而开发出来的以酒店式公寓为经营目的的旅游商业房产。其具体模式是：开发商把该房产的每一间公寓房销售给中小投资者，然后，由酒店管理公司与每一位公寓房所有权者签定一定年限的管理合同，统一对外经营。
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，一般以40m2~120m2左右的中小户型为主。户型设计应充分体现其功能的多样性和灵活性，房型布局应紧凑灵活，充分利用室内空间布置功能，减少户内消极空间的数量，减少公共面积的分摊。在物业管理方面，酒店式公寓的物业不仅包括传统酒店的服务功能和管理模式，还拥有完善的办公环境，同时为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，如银行、会所、酒吧、便利店、健身房以及秘书、商务中心、信息咨询、翻译等商务服务，与传统酒店相比拥有更多、更全的生活、办公配套功能。
北京银泰中心是此类酒店的代表，它位于北京中心商务区的核心地带，占地面积约3万m2，总建筑面积达到35万m2。主体建筑由两栋42层的办公楼和一栋63层的酒店式公寓组成，裙房部分设有完善的商业配套空间，车库位于地下三层和四层，可容纳1600个停车位。中央主楼高249.9m，是长安街沿线的最高建筑，成为长安街的至高点和标志性建筑。
度假式公寓
度假型公寓一般选址在风景优美、环境舒适的旅游区。由于它针对的消费群体是抱着休闲娱乐、放松身心的目的而来，因此这些酒店的总体规划应将营造舒适优美的室内外环境作为重点。建筑密度不宜过大，以多层、小高层为主。总体规划应尽量争取较多的绿化面积，为营造优美的室外环境创造条件，建筑布局应充分考虑将场地周边的优质景观引入室内。要围绕其主题进行规划设计，或有温泉、或有海景、或有山林等主题，紧密结合当地环境，突出酒店特色。
以海南白金海岸酒店式公寓为例，它选址在海南高隆湾海岸沿线，东面有大片椰林，东北临铜鼓岭风景区，自然环境优美。酒店占地面积约29万m2，建筑面积30万m2，容积率1.05，绿化率达到50%以上。建筑群体规划围绕海景、椰林和海上红树林布置，将自然景观引入室内。此外，还设有潜水俱乐部、游船码头、海景温泉、滑翔翼会所、温泉入户等特色配套设施，使客人充分享受度假、休闲、养生的乐趣。
参考文献：
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[7]人才公寓建筑设计的运营范式，天津大学硕士论文
论文作者:冯绚
论文发表刊物:《基层建设》2016年2期
论文发表时间:2016/5/28
标签：公寓论文; 酒店论文; 住宅论文; 酒店式公寓论文; 建筑论文; 模式论文; 家庭论文; 《基层建设》2016年2期论文;