摘要：土地储备是国家为实现土地资源的高效利用、控制土地开发而采取的一种调控手段，各级人民政府以及自然资源管理部门根据法律和程序要求，通过征用、收购等方式依法取得土地的使用权，然后结合国家整体的土地规划和城市发展规划，对所取得的土地进行前期开发和储存，以满足日后城市用地的需求。基于此，以下对新形势下土地储备转型路径进行了研究，以供参考。
关键词：新形势；土地储备；转型路径；研究
引言
土地储备提供经济社会发展所需的土地资源要素保障，是政府筹措城市建设资金的重要来源，对城市化快速发展起着至关重要的作用。土地保有与宏观经济运行、货币政策和财政政策密切相关。在经济新高峰，土地储备的变化应该以如何平衡城市经营者和经营者的作用为起点。应该科学合理地制定土地储备计划，转变债务模式，扩大资金来源，良性循环土地储备，更好地规范市场，优化资源配置。
1土地收储的必要性
1.1土地收储工作是国有资源管理的重要手段之一
土地收纳工作可有效保护国有资产不外流。目前，以我国经济快速发展为背景，各种事业的开发和建设也在增加，土地成为各开发商争先恐后地抢劫的目标，一些开发商为了自己的利益非法包裹土地，囤积，非法违规建设导致国有土地的流失和浪费。因此，加强土地储备工作对优化国家资源管理具有重要意义。
1.2土地整理有助于实现脱贫致富，推动新农村建设
农村问题历来是改革开放，发展国内经济的重点，如果能够提高数亿农民的物质生活水平，推动其精神文明建设，国内经济也将会走上一个新台阶。目前，以政府部门为主导的土地开发整理项目正在逐步推进，国内已有半数以上的贫困县开展了此类项目，中央财政在这方面的优化改革实践中投入了近40亿人民币，为贫困地区农村经济的发展注入了坚实的基础。通过对田间小路、公路、水路以及林业的综合治理能够改善农民基本的生活条件，进而提高其粮食综合产量并降低其农业生产成本，最终提高土地效益并实现农村经济的转型发展。
1.3土地收储工作可以有效提高国有土地的利用率
土地是国家和地方政府规划和开发的第一个条件，科学高效的利用可以使当地城市的建设和发展更加完善和合理，从而避免项目规划中不当引起的资源浪费。优质的土地储备也能吸引外部资产的投资，促进当地经济的发展。
2土地储备制度发展过程中存在的主要问题
2.1土地储备与土地需求存在错配
一是存在规模错配。以最大化土地收益为目标，城市政府选择使土地市场保持供给偏紧的程度，竞拍土地使市场变得火热，价格也一路飙升，给国家房地产调控带来困扰。二是存在用途错配土地。一座城市的健康发展离不开交通、教育、医疗、商务、住宅等多种土地的有效供给，因为政府对土地财政的依赖，经营性用地和轻公益性用地的供应是被重视的，而城市公益性用地却不被重视，商业用地数目庞大，是土地资源浪费的重要原因。三是存在时间错配。储备的土地要进行一些基本投入比如水、路、电，作为前期开发的标准配置，经历固定时间期间成为有效的供应土地。一般来说，土地储备计划具有前瞻性，和土地使用时的方略，很难在在供给和需求上达到一致。
2.2土地储备缺乏城市规划的有效引导
就我国目前各个城市的规划与发展情况来看，在对土地资源进行储备时，往往会忽略土地使用性质，这样一来，就会导致很多问题的产生，比如说，土地储备无法与当下城市发展的战略目标相吻合，土地资源的经济价值无法得到充分发挥；土地储备机构缺乏对土地储备含义的正确理解，导致土地储备结构较为单一，无法从多个方面满足城市建设需求等。之所以会出现这样的问题，其原因主要是由于土地储备缺乏城市规划的有效引导。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆由于城市规划没有对土地储备工作进行明确规定，致使土地储备机构不能充分把握城市发展对土地资源的需求，在资源储备方面存在盲目性，不能与城市规划相吻合。
2.3去杠杆背景下土地储备资金来源受限
地方政府背负的债务过多会增加金融风险发生的概率，对于国家发展来说是刻不容缓要解决的问题，比如供给侧结构性改革，其中的“去杠杆”的目的就是要平衡经济发展以免发生金融风险。土地储备与地方政府的债务问题是紧密联系在一起的，政府债务中70%以上的负债是由于大量的土地贷款。2016年以来，政府出台了一连串的政策法规，例如土地储备机构名录制管理，融资平台公司不接受公益性资产、储备土地的加入，大量的政府平台公司以规整土地融资为目标，逐渐使地方融资平台失去土地储备的职能，银行业金融机构也禁止出借有关土地储备的贷款，并且土地储备贷款不可用于城市建设，这些都是为了改善地方以储备土地为由头大量举债的情况。获得土地储备资金只能通过以下几种途径：土地出让收入、土地收益基金与统筹其他财政资金，不足的部分由省级政府代发地方政府债券集资解决，但是不可以超过法律规定的债务数额。
3土地储备转型路径
3.1有效弥补现有土地出让计划的不足
在过去的时间里，土地的出让管理仅仅是以城市建设需求为基础，对用地总量进行控制，保证土地用量适宜，然而却忽视了土地空间的科学定位。在这种情况下，土地出让计划就显得有些笼统，不够细化，很难落实到具体地块，会大幅度降低土地出让的执行力度，没有应用的控制作用和约束力度。随着城市化发展进程的不断加快，这种土地出让计划已然无法满足城市建设需求，这就需要城建部门建立一套全新的土地出让计划体系，强调对土地资源的科学管理，以城市建设需求为依据，实现对土地资源的精细化管理，以此来弥补土地出让计划的不足之处。
3.2严厉打击开发商大面积圈地
开发商要在大面积地区进行这种投机，不留有馀地，严格控制打击。明确政府职能实现“一出一入”的初级垄断通过土地保有为所有土地制定总体规划，所有土地的实权归政府所有，所有交易都应通过政府加强政府对土地的控制和优化，真正实现土地一级市场垄断，不能给开发商留下圈子空间。不同的土地处理，部分物理保留，部分土地保留中心迁移，暂时不能回收利用的良好信息记录，禁止非法转让，所有土地都根据政府的统一计划，提高利用率，根据政府有效的计划，可持续发展，提高效率。
3.3改变举债发展模式，拓宽土地储备资金来源
土地持有资金的不足影响着土地持有进度和土地及时转让，影响着地方经济的发展和债务人黄金的及时偿还。严格控制地方政府的债务政策环境，改变对现有银行融资方式的依赖，积极寻求主持人本人的合作，是扩大土地持有人金的必然选择。在预备过程中，部分工作可以委托给企业，预备土地开发等建设工程可以采用政府采购的形式，将相关的勘测、评价、拆除部署服务等纳入政府采购服务范围，在国家政策允许的范围内充分利用社会资本。
结束语
对地方政府来说，土地拥有是增加财政收入和筹措城市建设资金的重要来源。土地储备与经济发展、货币政策、财政政策等有着密切的关系。当前经济发展速度减慢，地方政府债务风险增大，寻找更适合当前土地储备的方法更好地实现土地宏观调控，促进土地资源合理利用，在土地资源配置中充分发挥市场决定性作用具有重要意义。
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论文作者:张复华
论文发表刊物:《基层建设》2019年第16期
论文发表时间:2019/9/11
标签：土地论文; 土地储备论文; 政府论文; 城市建设论文; 地方政府论文; 土地资源论文; 债务论文; 《基层建设》2019年第16期论文;