摘要：随着我国城市化进程的不断加快，越来越多的征用，在这个过程中土地征用补偿的使用价值是一个关注的内容质量，以及由此产生的冲突越来越多。所以如何补偿的征用土地使用价值不仅是一个经济问题，也是一个社会问题，合理解决这些问题，保证城镇化的顺利发展和社会和谐，具有十分重要的意义。
关键词：征地拆迁；土地使用价值；补偿；分配
一、我国土地使用权的起源
1982年《中华人民共和国宪法》第十条规定，城市土地属于国家所有。农村和郊区的土地属于集体所有，法律规定属于国家所有的事故除外，宅基地和私人土地，私人山也属于集体所有制。根据中华人民共和国宪法，只有在国家土地所有权和土地所有权的形式集体土地所有权，私人（自然人和法人）不能享受土地的所有权，其他两个生产资料都是属于国家，集体和个人。同时，“土地管理法律”第七条规定：“国有土地可以依法确定全民所有制单位和集体所有制单位，可以确定国有土地和集体土地依法为个人使用。使用土地的单位和个人有保护、管理和合理利用土地的义务。”这就产生了使用私人土地的权利，这是公民在法律上可以享有的。
那么问题是，我国在城市土地使用费改革初期，公民个人享有有偿土地使用权还是无偿土地使用权。根据1980年12月国务院批准召开的全国城市规划工作会议纪要，“征收城市土地使用费是城市建设和维护的固定资金来源”。在城市规划区内，对占用土地的单位和个人，应当按照当年的实际土地面积支付土地使用费。土地使用费标准是以土地分类差异的测算为基础，每隔几年根据土地等级的变化进行调整。不同的土地使用单位的地价应该不同。城市土地使用费实质上是一种地税。该文件提到了“土地差异回报”和“土地类别”，承认土地是有价值的，土地的价值是由土地差异回报和土地类别决定的。
1987年全国各地开始实行向城镇国有土地使用者征收土地使用费的制度。土地使用费属于地方税的一个变种，征收的土地使用费用于地方城镇建设和维护。由于土地所有权的拥有者和最大管理者中央政府并未从地方征收的土地使用费中得利，所以一年后中央政府决定将土地使用费改为土地使用税，从1988年11月1日实行“中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例”，从此城镇土地使用税由中央政府和地方政府分成。土地使用税的收入大大改善了中央政府和地方政府的财政状况。之后，1990年5月19日，国务院发行颁布了“中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例”。根据这个条例，城镇国有土地权可以出让、转让、抵押和继承。中国的国有土地使用权也因此有了价值；国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。“出让”、“转让”的实质就是买卖国有土地的使用权，“出让”是第一次出卖，由土地所有者将国有土地的使用权出卖给私人（自然人或者法人），称为“一级市场”；“转让”是私人之间的土地使用权的买卖，称为“二级市场”土地出让金、转让金的高低就是土地使用权的价值。
二、体现土地使用权价值的必要性
（一）现行法律的规定
1、在宪法层面。2004年3月14日，全国人民代表大会通过了《宪法修正案》，明确规定：“国家为了满足社会公共利益的需要，或者依照法律规定对土地征收和补偿的要求。”
2、法律水平。“本法第五十八条土地管理法律的中华人民共和国：“~下列情形之一，土地报经原批准有关人民政府或者人民政府主管部门批准，人民政府批准，可以收回国有土地使用权为公共利益：（一）需要使用土地的；（2）为实施城市规划，有必要对旧城区改造用地进行调整；……依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，应当给予适当补偿。
此外，城市房地产管理法》和城市国有土地使用权转让暂行条例》的规定，转让国有土地使用者依法之前土地使用权转让合同期满不撤回使用年限。在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，按照法定程序提前收回土地，根据土地使用者的使用和开发年限开发土地。实际使用的土地，应当给予相应的补偿。
（二）现实的拆迁工作需求
首先，现行的拆迁政策是按照建筑面积的补偿，土地补偿不明显，人们自然会想到意志，结果越补偿越私人，越建，严重影响了城市拆迁工作。其次，在拆迁的实践中，由于公众享有的合法土地使用权没有得到适当的补偿，因此提起了许多诉讼。
三、现行法律处理了征地补偿中“土地使用权”的尴尬
长期以来，《土地管理法》规定，为了公共利益，对旧城改造实行城市规划，可以收回国有土地使用权，可以适当补偿土地使用权。虽然有明确的法律依据，但土地使用权补偿的规定缺乏可操作性，使得土地使用权补偿不能以“有形无形”的方式存在。
之前的实现“城市房屋拆迁管理条例》和重新安置不清楚，土地利用的补偿第二十四条“死模棱两可”规定：货币补偿的金额，根据拆迁房屋的位置、用途、建筑面积的因素，如在房地产市场的评估来确定价格。
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现在，国有土地上的房屋征收与补偿条例、城市的房屋征用决定、县级人民政府给予被征收的房屋补偿包括：（一）房屋补偿的价值；（二）因房屋被征用而搬迁或者临时安置的赔偿；（三）因征用房屋造成的生产损失和停业的赔偿。
征地规定仍然不单单反映土地利用价值，“房”和“地”作为一个整体也不反映。土地使用权虽然是一种独立的、建筑的、土地的总体特征，但为了取得土地使用权范围内的被占用物的性质及其附属物。征地法律法规仍然坚持“规避”土地使用权补偿的态度。
结论，因为大量的法律法规如宪法层面、法律层面上承认土地使用权的价值的存在，同时在土地一级市场、二级市场的转移也明确表示，土地使用权的内在价值，然而，在公共利益的土地所有者，旧城改造等原因需要收回土地使用权，但房间，集成和模糊的价值。这种“双轨制”也是不可避免的，因为在征地拆迁中土地利用价值的巨大差异，导致了激烈的冲突。
四、合理配置土地使用权价值
根据我国有关法律法规的规定，城市土地所有权属于国家、国家根据土地所有人的身份，由于到期，由于公共利益等原因，有权收回土地，授予他人土地使用权。然而，在城市土地利用过程中，由于资源的匮乏、城市土地结构的变化以及基础设施的逐步完善，土地价值往往是自然动态增加的。城市建设后，尤其是旧城改造后，建筑量率的增加，以及土地供需、购房需求等市场因素的变化，也会导致土地价格的升值。由于该房屋价值所占用的土地与环境变化密切相关，也与相关、房屋拆迁、政府无偿或按原价收回的土地增值有关，将会引起争议。当前的矛盾是城市房屋拆迁补偿的主要来源，而分歧的焦点往往不是房屋置换价格的计算标准，而是如何划分房屋土地使用权价值。为收回政府土地使用权，土地使用权必须在土地所有者和房屋所有者之间进行合理分配，否则，房屋征用补偿纠纷和城市房屋拆迁问题没有根本解决。
在所有国家的制度安排下，我国城市土地，为了确保政府作为土地所有者的土地开发代表权利和利益的国家垄断土地一级市场，由于住房设施及周边环境，土地利用调整和地积比率增加土地增值的收益完全控制在政府手中。但是，这并不意味着被征用的财产所有人没有享受土地增值收益的权利，土地使用权的补偿也会偏离房地产市场价格。国家通过土地一级市场的垄断，事实上，获得土地使用权的初始分布是土地增值收益，维护土地权益的房屋拥有者必须在房屋征收补偿二次分布，土地所有者的土地增值收益和业主享受土地增值应当合理调整收入分配。
虽然很难确定城市土地所有者和房主特定比例分配住房土地使用权价值，但应该坚持一个一般的原则是，不管采用什么样的房屋拆迁评估方式，是为经济补偿被拆迁应略高于前房屋拆迁价格评估，因此，对房屋拆迁评估根据修改后的行政推动技术，在房屋拆迁估价的类型下，尽量接近自由市场。在具体的操作中，可以在现有的房屋拆迁评估的基础上，添加拆迁奖励费，根据房屋拆迁的相关性和房地产市场价格动态奖励费标准及时调整，确保搬迁拆除可以相同的位置，相同类型的房子后，相同的尺寸。这是因为，除了房屋拆迁评估价格往往低于自由贸易，房地产市场的主要因素，由于租赁，法律理论是适合搬迁的普通商品房和经济适用房开发建设更注重空间集聚程度不高老郊区，安置住房市场的有效供给往往是远离房屋的拆迁，无论城市房屋拆迁货币补偿或其他产权和替换安置方式，习惯的生活环境已经被拆除就业、交通、购物、儿童就医安排，解决学校的问题几乎使被拆迁人被动地增加的生活成本，还应该适当的补偿形式，只有通过建设，使拆迁估价尽可能接近房地产市场交易价格，合理的拆迁补偿才能在市场运作下实现。
《国有土地上房屋征用和补偿条例》增加了这一因素，实施了改善人民生活条件、不降低人民生活水平的方针。在现行法律框架下，拆迁人土地使用权价值的合理补偿机制的构建，在一定程度上扭转了拆迁阻碍城市建设发展的局面。
值分布、城市住房土地使用权不仅应该坚持经济补偿被拆迁人应略高于前房屋拆迁评估原则，和单独处理商品住宅，公共住房，私人住宅，营业场所不同的属性，如房屋土地使用权价值的分配。商业住宅拆迁补偿费应当按照土地出让与土地分配的差额，合理分配到土地使用权的价值。据调查，中国城市有四种类型的私人住宅：遗产类型；解放后城市土地部分私有制期间取得的财产；解放后经建设管理部门批准的民房；解放后的各个时期擅自建造的房屋。笔者认为，前三种房屋的土地使用权的原始征用是合法的，土地使用者可以相对于所分配的财产享有土地使用权的利益。这是因为，在商品社会中，城市住房也是一种土地劳动投入，是城市发展和繁荣的重要组成部分，而不是因为城市土地的国有制，住房也被划归为国有土地使用权收入。合法的私人土地使用权，在所有权上可以认为是国有土地使用权的一种分类，在房屋拆迁中，土地使用权应该得到所有人的补偿。与住宅相比，营业场所，产生巨大的差异，由于不同的目的，不仅要考虑转让和转让的土地补偿，还应根据不同的目的，如工厂和矿山、商业用地其相应的补偿，以实现合理分布的微分租金。
总结语：住房和每个人的切身利益所有权的房子，如何保证公共利益的实现，在城市化的过程中，让法律来保护个人的利益主体在最大的程度上，这是一个涉及城市的有序发展和社会和谐稳定的重要问题和是否有效的房屋拆迁困难困境的关键。在征地拆迁过程中，要充分保障被拆迁人的合法权益，争取被拆迁人的理解和支持。
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论文作者:王百淇
论文发表刊物:《基层建设》2018年第23期
论文发表时间:2018/9/11
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