摘要：近年来，我国经济不断发展，在经济的刺激下，我国城市基建工程不断发展，众多高楼大厦拔地而起。为了保证项目工程的科学合理，人们在项目设计管理过程中大量地应用了经济学理论，诸如项目经济管理以及设计管理理念的合理应用，在一定程度上提高了我国房产开发项目的质量、功能，也使得房产开发过程中的设计管理工作更加得科学、合理。有人甚至说，房产行业正常运营的关键是房产开发过程中的设计管理。也因此，想要加速房产行业的发展，必须将工作的重点放在房产开发过程中的设计管理层面。
关键词：房产开发；住区设计；管理问题
近年来我国经济不断发展，房产开发行业迎来了巨大的发展机遇。然而伴随着房产产业的快速发展，人们的思想观念也发生了巨大的转变。现如今，诸多因素都会影响房产的价值，其中典型莫过于住宅质量、住宅功能以及住宅安全性三者。面对激烈的市场竞争，房产开发企业想要谋求发展“一席之地”，就必须不断地提高自身的房产开发设计管理水平，尽可能的保证开发设计满足消费者的购买需求。
1我国房产开发过程中存在的住区设计管理问题分析
1.1住区设计过程中未能正确选择、判断住宅场地
由于现阶段我国房产市场内存在众多房产企业，企业之间的竞争力非常巨大。房产企业出于降低成本的考虑，在开发前期进行住区设计时，往往不会花费时间和精力对房产周边的环境进行详细的调查，而仅仅只是派遣一些非专业的人员形式主义的“走访”住宅所在区域。由于所谓的调查无法为住区设计提供可借鉴的数据资料，因而盲目设计极容易导致住宅结构不合理问题的发生。例如，在城市中心、城市景观附近建立高档的单体别墅。表面上看来，客观环境有利于房产企业抬高楼价，进而提高自身的经济利益；但从实际角度看来，城市中心、城市景观附近都不是人们的“理想居住地”，不仅容易导致房屋滞销，更占用了大量的土地，影响了城市的绿化发展。
1.2住区设计过程中未能深入调研市场及客户需求
首先，建筑行业设计尤其是住区设计，必须严格遵循“营造舒适居住环境”原则，因此在进行房产开发住区设计时，一定要充分地考虑市场，考虑项目所在地居民对住宅结构的要求。其次，房产开发在进行住区设计的时候需要对市场的发展进行合理的宏观预测，以保证设计项目可以被长久的投入使用。然而从现阶段的实际情况看来，大多数的房产开发企业都未能贯彻落实这一原则，很多房产开发企业只顾眼前利益，只考虑初级市场，进而导致设计项目在完工之后只适合居民短期居住，不仅花费了大量的建造资金，更浪费了大量的建筑材料，得不偿失。最后，还有些房产开发企业在进行房产开发的过程中，未能充分了解客户群体对住区设计的要求，也因此他们所设计出的住区结构类型并不能使客户群体获得满意的消费体验。
2浅述住区设计管理在房产开发过程中的作用
第一，合理的住区设计管理能够增加房产的使用年限，提高建筑项目的实用价值。建筑物的完工是无数专业人士共同努力的结果，而工程师在其中发挥着巨大的作用。由于工程师的擅长领域存在差异性，因此只有让工程师负责项目工程中最适合自己的、自己最擅长的领域规划，才利于项目顺利开展，也才利于提高住宅的使用价值。第二，项目开展之前的科学设计能够为项目开展夯实基础，因此在进行住区设计管理之前，项目相关人员应对项目进行深刻的探讨。此举不仅能够有效地调动设计人员参与住区设计的热情，更能够有效地提高住区设计管理的有效性。
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3房产开发过程中住区设计管理的策略分析
3.1深入研究房产市场的发展规律
事物的发展有其规律可循，房产市场的发展也是同样的道理。想要探究房产市场的发展规律需要从微观、宏观两个角度出发。从微观角度看来，设计人员在进行房产开发之前，需要详细地考察项目所在地的真实环境，要基于地区的发展势态规划住区，在提高房产实用性能的同时提高土地利用率；从宏观角度看来，住区设计者需要密切观察全球房产市场，并以之为参考及时地调整自身的项目设计，以便设计出的房产形式能够符合时代发展的潮流。
3.2完善项目设计管理体制，为工程的顺利实施提供保障
房产项目的开展基础是完善的项目设计管理体制，因此在房产项目开发之前，管理人员需要首先对之进行详细规划，基于实际完善管理体系。房产企业内部的管理部门需要严格落实自身的责任，设计合理的项目管理体制，尽可能的明确项目落实过程中的各个注意事项，如此才能够为工程的顺利进行提供强有力的保障。
3.3合理预算，严格要求住区设计质量以及设计功能
资金是企业正常运转的首要条件，房产企业如果缺乏资金，那么企业的正常运转将难以保障。为了尽可能的避免资金缺乏问题，房产企业在进行项目开发之前，在进行住区设计的过程中，应该对项目进行合理预算，进而在避免施工浪费的同时为后续施工提供充足资金。当然，“避免浪费”并不意味着房产开发企业可以忽视房产项目的质量和功能，而是应该以质量、功能以及安全性为房产设计基础，并在房产设计的过程中融入“宜居”思想，如此才能够保证住区设计的科学合理，也才能够保证房产开发公司经济效益的提升。
3.4规划设计必须重视城市的建筑风貌和文脉特征
对于一个房地产项目来说，其投资、规模、楼宇的内部设施、外观形象等都可以复制、抄袭；只有其内部蕴含的地域差异和文脉特征难以做到。即便是生搬硬套，也只能是无水之源、无木之本。目前，市场上将欧陆风情、澳洲风情、加拿大北美风情作为住宅卖点大为宣传，成为时尚。应该说适当且有条件地借鉴一些外国建筑做法，不能一概否定，但决不能把这些作为时髦，东拼西凑，装在建筑外表上。建筑风格乃是功能与艺术相结合的合作成果，需要充分考虑当地的文化传统、居民习俗、地理气象等因素。创造出具有时代精神、民族传统和地方特色的住宅建筑风格。从很多成功的房地产项目来分析，不难发现具有市场差异化，富有特色化竞争力的项目，其成功的机会就多一些，也就更具有长久的生命力。对终端消费者来说，具有文脉特征的居住区不仅仅是一个居住、生活的场所，同时也是一个体验建筑文化、民风民俗、满足其精神需求的场所。对城市建筑风貌和文脉特征的重视，必须落实到实际的规划设计中来。在旧城区开发的项目涉及到对原有街区建筑风貌的整理和文脉特征的概括。新建的项目应保护街区的原始空间环境、典型建筑物、标志性景观以及重点区域的空间尺度等，并结合新建建筑的设计，使之形成和谐共生、自然过渡且更富生命力的建筑群体。而对于一些在郊区或新区缺少文脉依托的大型房地产项目来说，适当在规划设计中突出地域特点，也能增加自身的吸引力，同时成为可以纳入城市大环境中的标志性建筑或建筑群体。当然对于房地产开发而言，城市建筑风貌和文脉特征的改造及保护是以使项目增值为目的的，这就要求在规划设计中采取合理的方式，它既不同于历史文物的保护，也不是简单的、孤立的个体形象特征的保护和引用，而是应当兼具商业价值和社会价值，相应的也对规划设计提出了更高的要求。
4结语
综上所述，在我国经济迅猛发展的当下，我国房产事业的发展迎来了巨大的机遇。然而机遇与挑战并存，在愈演愈烈的市场竞争氛围之下，房产开发企业想要在市场中保有一席之地，就必须积极地采取措施，及时地解决现阶段房产开发过程中住区设计管理问题，确保项目设计尽可能地匹配消费者的购买需求，如此才能够在发展自身的同时为我国综合实力的提高贡献力量。
参考文献
[1]刘小平.浅谈设计管理在房产住宅项目中的重要性[J]．市场周刊（理论研究），2013（12）：24-25．
[2]吕锋.住宅房产项目设计管理探讨[J]．建筑设计管理，2013（12）：29-31．
论文作者:陈晓君
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第13期
论文发表时间:2018/9/26
标签：项目论文; 房产论文; 房产开发论文; 过程中论文; 文脉论文; 设计管理论文; 住宅论文; 《建筑学研究前沿》2018年第13期论文;