增城市城市规划设计室 511300
摘要：当前，伴随着我国城市化进程的不断加快，如何提升城市的发展水平是在城市规划中必须考虑的问题，城中村，是指出现在城市中的农村村落，他的存在与城市的高速发展是相悖的，因此要对城中村进行科学合理的改造，本文以广州市当前对城中村改造的相关政策的指引为出发点，结合广州市增城区金星村谈谈城中村的具体改造策略。
关键词：城市发展；城中村改造；“三旧”改造；更新改造；广州市增城区金星村
1.城市发展中城中村存在的问题
1.1人口素质偏低，集体经济收入不高
人口流动性大是城中村的一大特点，而且这部分人员的组成比较复杂，来自不同地区的群体带来了相异的价值观和行为习惯，给管理工作带来了一定的难度。同时城中村大多数主要收入来源于村内用地、村有厂房等集体物业出租及福利收入，支出主要为经营支出、管理支出、基础设施支出以及预福利费等支出，年收入略高于支出，总体水平一般，村集体经济收入不高。
1.2公共设施缺乏，环境质量低下，安全隐患堪忧
城中村的历史由来使其成为市政管理盲区，绝大多数的市政及公共配套设施都不具备，大部分道路曲折不通；建筑质量缺乏维护，历史建筑年已失修，安全隐患较大。但是，由于这些城市孤岛所具备的独特的相对低廉的房价等生活成本因素，导致大多数的城中村成为城市居住人口较为密集的地区。村内建筑立面杂乱陈旧，绿地及开敞空间不足，建筑间不满足消防需求等，环境与人口的极度反差给城中村带来了诸多安全隐患。
1.3权属错综复杂，用地布局零散，规划缺乏统一科学性
科学合理的规划是城中村发展的首要条件，然而现阶段由于管理体制和人员组织方面的不足，使得城中村处于城市规划的边缘性，在进行监管时往往会被忽略，这使得众多城中村在建筑发展整体规划水平较低。同时，旧村范围内大多权属复杂，村集体用地、政府储备地、国有单位用地等权属错综交杂，用地布局散乱，不利于土地集约节约使用，且混乱的土地交易市场，使得居民私搭乱建现象极为普遍，限制着地区整体居住环境的水平提升。
2.广州市城市发展中城中村改造的相关政策指引
从上述分析可知，城中村已成为各大城市的城市化进程中普遍存在的难题，有的人甚至称其为“毒瘤”，因此城市发展中城中村改造十分迫切。为了解决城中村改造的难题，广州市委市政府于2015年印发《广州市城市更新办法》、《广州市旧村庄更新实施办法》等文件，并要求落实到位，其中，在旧村庄的改造中，提出了旧村庄更新改造应以人为本，有利于城乡生态环境改善和产业结构调整，并且还应当注重保护具有历史文化价值的古村落，古村庄、古村群，坚持因地制宜，发掘历史文化内涵，打造宜居、宜业、宜游的历史文化古村品牌。
2017年，为了尽快落实相关配套文件的指示，加快城中村的改造进程，《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》中指出城市更新应综合运用“三旧”改造、规划管理、产业扶持等政策，加快推进旧厂房、旧楼宇、村级工业园、旧村庄改造以及产业特色小镇建设等城市更新工作。
为进一步优化“三旧”改造政策，加快盘活利用各类低效城镇建设用地，2018年4月广东省国土资源厅印发了《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》，文件从调整完善“三旧”改造地数据库、加强土地规划保障、明确申请条件、加快用地审批、规范土地供地、加强实施监督等六方面提出了具体的措施与解决办法，为各地加快“三旧”改造工作提供政策的支持保障。
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3.实例探析广州市增城区金星村更新改造的策略方法
3.1项目概况
金星村位于广州市增城区的中心城区，是增城城区重要的门户地区，毗邻增城广场、万达广场、东汇城、敏捷广场等商业中心，周边有荔城碧桂园、敏捷锦绣国际、图书馆、城市馆等成熟居住社区和公共服务设施，文化、居住、商贸气氛浓厚，地理条件优越。目前地铁21号正在施工建设，并在增城广场设站，计划2018年底建成通车，另广汕公路横穿项目中心，交通区位优越。2017年广州市委市政府将金星村列入广州市13条试点村加快推进旧村全面更新改造。
3.2改造难点
主要有用地权属复杂、历史遗留问题多、资金成本高、思想阻力大等难点。“城中村”改造的目的就是使这些地区走向真正的城市化，即从农村向城市转变，由村民向市民转变，从农村管理向城市管理转变，这是一个综合的转变过程。目前“城中村”地区农民的身份虽然转了，但是从思想观念上，行为方式上的转变都相对滞后，而这些地区的管理方式、体制也还没有完全转变，许多相继出台的政策还不够全面。
3.3改造策略
3.3.1自主改造，政府统筹
金星村经济联合社为项目主要改造及实施主体，项目改造模式为金星村全面自主，政府统筹，整体连片全部拆除重建。政府通过提供各种优惠政策将融资地块协议出让给金星村全资子公司，金星村根据政府批复的策划、实施方案，通过自筹资金进行改造。
3.3.2分类分策，因地制宜
改造范围用地权属复杂，改造范围内共有金星村、政府储备用地、国有单位用地、国有个人用地及部分五一村、夏街村等不同用地权属类型，为推动片区整体改造，对不同权属用地需采取不同土地整备策略。金星村权属范围以内的村宅用地、留用地、“三地”等用地由金星村经济联合社统一合并归宗，完善历史用地手续；金星村用地权属以外的五一村、夏街村、国有用地由增城区人民政府统一收储、合并归宗。
3.3.3用地置换，集约节约用地
改造范围内政府储备地与村场用地存在大量交错及“狗咬”情况，在同一规划单元内，可将土地视为同等价值，根据城市更新办法及相关政策，规划拟通过将政府储备地与村场用地等面积土地方式置换，将改造范围内的所有政府储备用地统一归宗处理，有利于集约节约用地，有利于旧村改造成片连片开发。
3.3.4统一规划，分区开发
金星村拥有得天独厚的地理位置，周边商业办公、公园广场、文化设施等公共服务配套齐全，改造范围将以村民安置、物业安置、融资居住及配套公服建筑为主，优化片区规划路网结构，严格控制开发强度，统一规划，根据道路网结构和各村社情况分三区开发建设。居住区结合地形及道路，呈围合组团式布局，保证尽量多的住宅拥有良好采光通风的同时形成集中的小区公共绿地，各组团居住地块实行人车分离、客货分离。商业塔楼、住宅在城市设计中多以浅色淡雅稳重的色调，以现代风格为主。配套服务设施面积按照不低于住宅建筑面积的11%进行配置，规划有小学、幼儿园、物业管理处、星光老人之家等服务设施在居住用地内配建，优先验收公服配套建筑，居住建筑总体高度控制在100米，成为城市化进程发展中的一道靓丽的风景线。
结束语：总之，“城中村”具有农村和城市双重特征，是城市化进程规划中的历史产物。要实现城市的发展与繁荣，必须以长远的、高品位的规划来实现整个城市建设的高规格，进而推进城市化进程向更高层次迈进。另外，在城中村的改造中，城市政府及各相关部门，必须真正站在切实维护失地农民切身利益的角度，认真解决好失地农民的切身利益，只有这样，城中村改造才能顺利实施。
参考文献
[1]李岳.浅析广州城市发展中的"城中村"问题[J].城市建筑.2016.
[2]蔡静蓉.广州城中村改造成效与反思[J].中国房地产业.2017.
[3]岳培祯.城中村改造模式及对策[J].中国房地产业.2018.
论文作者:陈资华
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第10期
论文发表时间:2018/9/4
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