城市型房地产泡沫的治理，本文主要内容关键词为：泡沫论文,城市论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
我国相差悬殊的二元经济结构国情决定了我国的房地产泡沫主要积聚在沿海发达地区城市和内地的省会城市，特别是突出集中在沿海发达地区的大型、特大型城市。因此说城市型房地产泡沫是目前我国目前房地产泡沫的特点。
近期防范的重点是防止投机者热炒住宅
要充分认识问题的危害性和后果的严重性。由于房地产泡沫对城市经济具有极大的连带破坏作用，城市政府特别是一把手要充分认识问题的危害性和后果的严重性，据此制定防止房地产泡沫的对策和政策，防患于未然。如果不轻信房地产泡沫，贻误战机，政策失当，将会加重房地产泡沫的危害性。鉴于造成我国城市型房地产泡沫的根本原因是政府的政策失误，因此一旦房地产泡沫崩溃，可能出现严重的社会经济问题甚至是政治事件，城市的领导也就成为城市历史的罪人。日本、我国海南省房地产泡沫崩溃导致十年经济停滞的教训就是前车之鉴。
城市政府要制定防止城市型房地产泡沫的对策和应急预案。可以依据城市所处的房地产泡沫的阶段进行有针对性的防治和治理。但是房地产泡沫经济的产生基于特殊的社会经济背景和引致条件，属于特定时期的一次性泡沫过程。所以，存在房地产泡沫的城市应该无一例外地制定防止城市型房地产泡沫的政策和对策，特别是要制定面对投机者热炒房地产的应急预案。近期特别是要防止投机炒作住宅，一定要避免通过投机获利造成越来越多的人投机房地产而形成房地产泡沫膨胀的螺旋式上升机制，造成房地产泡沫的最终急速膨胀导致泡沫崩溃，给城市经济带来风险。
目前重点防范房地产泡沫的城市是上海、杭州、北京等。上海、杭州的房地产已经被投机者炒作过几次，就差最后一轮急剧大幅度膨胀促使泡沫崩溃的过程。两市的住宅市场是脆弱的，两市及其周边地区的企业和市民赋有投机炒作的机敏和传统且游资量大，两市随时有可能发生大规模炒作住宅价格的过程。北京的住宅市场同样脆弱，申奥成功大大吸引了境内外的资金，悉尼奥运会所带来的房价大幅度上涨是人所共知的范例，所以不得不保持高度的戒备。
中期治理对策
中期对策的核心要控制房地产价格不要加速上涨，避免房地产泡沫的突然破灭，通过居民收入的快速增长挤出泡沫。力求避免突然破灭型房地产泡沫，转化为逐渐消失型房地产泡沫。
由于造成我国城市房地产泡沫的原因依各城市的体制、政策的差别而不同，因此需要针对造成城市房地产泡沫的原因、根据城市的市情制定治理对策。
1、 土地价格推动为主的城市房地产泡沫治理
许多城市实行国家高度垄断土地一级市场经营。近几年有些城市政府为了提高土地利用效率，获取土地增值收益，通过行政命令，以实施城市土地收购储备制度的名义，实行统购统销，进一步提高了土地一级市场国家垄断经营的程度，有的城市政府甚至实行了土地一级市场的国家完全垄断化经营即城市土地的国家专卖，结果使土地一级市场不复存在。
垄断结构的市场造成土地供应量不足或不对路。首先，土地储备中心垄断供给的土地可能在品种、地点、规模、时机等方面与市场需求不相吻合。其次，有的城市政府实施“非饱和适度供应，保持卖方市场”供地政策。结果导致稀缺的土地资源供不应求。因为地价是由房价来决定的，反过来土地供应量决定了房屋的供应量，决定了房屋的供求关系，从而影响了房价的升与降。因此，长期城市土地供应量的不足是造成房价上涨的关键性因素。
在垄断结构的市场上实行竞价拍卖制度，拍出土地泡沫。土地市场引入竞价机制的初衷是为了提高土地资源的利用效率和消除寻租。竞价拍卖制度是一个好的市场工具。但是竞价拍卖机制适用于竞争性的市场，而垄断性市场需要价格管制。在现行的市场状况和政策环境下，土地市场国家高度垄断和土地资源供不应求提高了房地产企业对地价特别是好地段地价的预期。采用拍卖制度，只会通过竞价机制为垄断供给的垄断产品形成垄断价格，并且不断地把垄断价格推向新高，形成了泡沫。房地产商之所以敢不惜血本拿地，是因为房地产商预期在现行体制下2年后楼盘建成时房价还要上一个台阶。在这里地价拍卖出天价不等于实现了效率最优，而是市场竞争机制和价格机制的严重扭曲，是政府过度干预下的市场失效。
建立土地要素一级市场，初步形成多家经营和供给土地的市场结构。放弃非饱和供地政策，逐步形成供略大于求的房地产买方市场，这是市场有序运行的良好环境条件。暂停土地拍卖制度，实行招标制，待多头供地的市场结构形成后再实行竞价拍卖制度。政府的土地收购储备必须仅限于公共利益，不得违法强制征地。土地储备制度要建立在市场的基础之上，征地按市价补偿，实行平等交易的市场经济原则。强化土地市场管制，确保国家的土地收入，根本改变目前用行政性垄断替代政府管制的体制。土地批租按年度收费，彻底改变土地批租的几十年租期的土地出让金一次性付清，这是对政府干预土地市场、推高土地市场价格从中获利的釜底抽薪式的改革。
2、 以住房政策缺失和不到位为主的城市房地产泡沫治理
政府住房政策不到位造成住房市场缺乏有效供给。目前我国的住宅市场存在诸多问题：房价收入比1：3至1：6的住房市场断档，中低档住房供不应求，经济适用房占全部住宅的比重偏低甚至缺失，经济适用房准商品房化，与商品房之间的价差越来越小。存量住房市场远没有形成。首先，存量住宅的流动性仍然很低。其次，存量住宅租赁市场市场化程度低，改革迟缓，在产权、体制、税收等方面的存在市场化的障碍，市场管理混乱。特别突出的核心问题是政府经济适用房政策不到位甚至缺失，经济适用房的房价大大高于房价收入比的国际惯例。
究其原因是准公共产品过度市场化。住宅是应由政府部分提供的准公共产品，政府未能全部履行其职能去弥补市场缺陷，政府退出或者部分退出了公共领域，把准公共产品更多地推进了市场，交给企业生产经营，结果政府提供准公共产品过度市场化，造成地道的准公共产品市场断档，经济适用房房价随商品房房价一起上涨，而且供不应求，经济适用房准商品房化等等。一方面导致公平与效率失衡，广大中低收入居民买不到支付得起的住宅。另一方面，导致政府缺少经济适用房作为城市中观调控的工具，或者走样的经济适用房使中观调控失灵，结果造成住房市场有效供给不足，使住房市场仍处于结构性的供不应求的状况，致使房地产经济运行不规范。政府在住宅领域中的职能缺失是准公共产品过度市场化及其后果的根源。
经济适用房是地方政府调控房地产经济波动的工具。政府可以通过扩大或缩小经济适用房供给，平衡住宅市场的供求。通过扩大或缩小经济适用房供给量，调整低价位住房的供给比重，间接地调控住宅市场的价格总水平，达到降低城市平均房价的目的。通过经济适用房建设计划的调整和信息发布，影响房地产市场价格预期。
对于经济适用房政策缺失的城市，应该由政府组织供给准公共产品，进行经济适用房建设，汲取其他城市经济适用房供给的经验教训，设计更合理的政策和方案。对于住房政策不到位的城市，应该加大住房政策力度，在提供到位的经济适用房的同时，重点加速推进存量住宅市场化程度，搞活二手房市场，规范租赁市场。调整经济适用房政策，进行制度创新，选择合适的经济适用房供给方式。
长期治理对策
政府越位和缺位是造成我国房地产泡沫的深层次根源。房地产市场是经济建设型政府模式弊端的重灾区。房地产经济运行中的不规范状态：一是政府职能运用过度，即在那些应当通过市场配置生产要素的领域，政府权力过度干预，用政府替代市场，实行国家垄断经营，与培育土地要素市场的改革目标相背，造成政府失灵。二是政府职能缺失，即在市场机制无法进行有效调节，必须由政府弥补市场缺陷的准公共领域，政府未能全部履行其职能去弥补市场缺陷，住房政策不到位，如在经济适用房供给中过度市场化，造成市场失灵。从而导致公平与效率失衡、经济运行不规范、市场秩序混乱等状况。
要加速政府转型，实现从经济建设型政府向公共服务型政府的转变。一是政府要推进土地要素市场和存量住房市场的市场化改革，把企业的还给企业，把市场的还给市场，逐步退出市场。二是政府需要强化其公共服务职能。为了缓解当前突出的中低收入居民住房供不应求的经济社会矛盾，保持社会的稳定和安全，政府不要认为对住房保障的增加投入是在加重财政负担，而应该调整财政支出结构，加大财政对住房保障的投入力度，加大我国住房政策的力度，提高住房保障支出的总量与比例，逐步把经济建设型财政转变为公共服务型财政，向中低收入居民提供买得起的准公共产品。