摘要：随着我国社会经济的发展，我国房地产行业迅速崛起。但在商品房销售中的各种问题也相应的出现，其中因建筑面积的分摊不公而引起的纠纷屡见不鲜。对房产测量地下室分摊的相关问题进行分析。并建议政府完善相关法律法规，尽早制定出统一规范合理的房屋建筑面积计算方法，科学地进行建筑面积的分摊，促进国家房地产市场的良性发展。
关键词：建筑面积；地下室分摊；房产测量
引言
随着城镇化建设的推进，大量新建建筑拔地而起，新的建筑形势层出不穷。自2000年8月1日全国实施国家《房产测量规范》（GB/T17986—2000，以下简称《规范》）以来，《物权法》等相关法律的实施更加强调了房屋登记的重要性。房屋建筑面积测算是房产测绘过程中最主要的环节，它包含了房屋套内建筑面积、共有建筑面积、产权面积和使用面积等测算。抓好房屋建筑面积测算工作质量除了做好房产要素测量、认定外，做好共有建筑面积认定，确定科学合理的分摊原则和模型也至关重要。在房产测绘中对共用建筑面积的测算及功能区、分摊区设立也是最容易出现问题和争议的。
1现行的分摊规定
国家现行的《房产测量规范》对共有面积的分摊方法只做了简单的规定，各省市的相关规定也不尽相同。共有面积首要的处理原则是：产权各方有合法权属分割文件或协议的，且文件或协议内容不侵害其他产权主利益的，按文件或协议执行；否则以相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。另一个基本原则是以幢为单位根据分类进行逐级分摊。另外规定可分摊的共有面积有两种：一是房屋内的楼梯间、电梯间、前室、管道井、公共门厅、过道、配电房、地下室等，还有建在幢内为整幢服务的公共用房、管理用房；二是清水墙中线至外墙面的水平面积（简称外半墙）。不可进行分摊的部分如架空休闲空间、作为人防工程的地下室、独立使用的地下室、避难层、设备转换层、仓库、机动车库、非机动车库、为多幢服务的设备用房或管理用房、独立的配套设施用房、市政设施配套用房等等。规范中对于为多幢服务的地下设备用房、管理用房的分摊规定是不可分摊，自然是出于计算的简单性和通用性的考虑，但明显是有局限性的，在操作中常常出现重复分摊或由于参与分摊的房屋类型与用途不同而引起分摊不公。而随着综合型建筑形式的出现，分摊方案更是难以确定，这为面积分摊的纠纷留下了隐患。
2地下室分摊中存在的问题
2.1功能区和分摊区划分问题
到目前为止，人们对地下室和半地下室在定义上还是存在分歧，所以在实际工作中，人们对其进行认定的时候也会遇到很多的困难，这一困难点主要体现在对地下室和半地下室的功能区划分上。当±0上下设计为不同的用途时，划分功能区主要是以规划室内地坪±0为界限。而半地下室中的电梯间、楼梯、管道等与上部连通的部位将不再参与±0以上的住宅以及办公等功能区的分摊计算。其实很多时候，人们对地下室存在一定的误解，认为地下室完全是一个独立的使用空间。但需要注意的是，地下室的使用需要依赖通道、楼梯等才能够进入。也就是说，地下室的使用必须要依赖于上部的主体房屋，所以会发现，很多的一层房屋，如果其下方存在地下室，一般都是捆绑销售的。在对这类房屋进行分摊计算的时候，需要采用不同的分摊计算方法。
2.2半地下室的界定问题
《房产测量规范》第5.6.6.1条指出：房屋的自然层数一般按室内地坪±0以上计算。采光窗在室外地坪以上的半地下室层高在2.20m以上的，计入房屋地上自然层数。也就是说采光窗在室外地坪以上的被认定为半地下室，否则认定为地下室。有些省市在细则中规定：（1）当半地下室在地上部分不小于1.50m时，其半地下室计入地上层数。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆（2）当半地下室全部或部分用于商业、办公等用途（合法）时，且商业、办公等出入口位于地面以上的，则计入地上层数；否则，计入地下层数。（3）计入地上层数的半地下室，共有建筑面积的分摊计算，应按地上建筑的相应条款执行；否则，按地下室的相关条款执行。而在平时工作中，我们一般认为：±0标高设计在房屋中间部位且±0以上的净高超过房间高1/2的地下室称为半地下室，而且半地下室和地下室都不计入自然层数，只计入房屋建筑总层数。由上可以看出对于地下室和半地下室的定义依然不统一，进而在工作中对它们的认定也存在困难。
3地下室分摊的几种方法
3.1连通分摊法
这种方法多用于为单幢服务的地下室，不管地上与地下的功能是否一致，均将它们连在一起视为完整的一幢进行逐级分摊。此方法是考虑到在建筑设计和规划审批时就是按单幢来处理，所以套用以幢为单位的原则。其优点是简单易懂、操作性强。不足之处是：地下室的外围范围一般会比地面以上的建筑投影范围更大，连在一起分摊后，地下室所摊得的面积就较多，上部则较少，二者相差很大的情况也不在少数。而上部建筑多为可销售面积，作为开发商不愿意看到这样的情况，他们为了平衡这个不足，势必提高房屋的销售价格，这样就不利于房地产业的发展。
3.2从属分摊法
这种方法在进行地下空间的面积所有权的确定时，不是仅仅以地上的建筑面积作为分摊比例的依据，还要考虑楼面的价格、建筑的总价值、总面积等。地下室分摊的比例=楼面价格*相应的建筑面积/建筑总价值（所有楼栋的建筑面积*楼面价格），例如：地上有三幢住宅，面积分别是5000、6000、7000平方米，三幢住宅共用的地下建筑面积为2600平方米，除去不进行分摊的部分，剩下的地下面积为1000平方米。5000平方米的楼面价格为5000元/平方米，6000平方米的楼面价格为4000元/平方米，7000平方米的楼面价格为3000元/平方米，则5000平方米房屋所分摊的地下面积为5000*5000/（5000*5000+6000*4000+7000*3000）*1000=357.1平方米，另外两幢分别是342.9、300平方米。随后将分摊到的建筑面积并入每幢楼的建筑面积进行分配。这种方法的优点是考虑到楼面的价格对地下室使用权带来的影响，对于商业性质的建筑有重要的作用。
3.3比例分配法
这种方法是将地下室面积按照相应的比例进行分摊，其主要的核心就是将地下室与地上的所有建筑当成一个统一的整体来进行面积统计，按照地下室面积和地上建筑面积占总建筑面积的比例来进行分摊。首先要除去那些不参与分摊的面积（如：仓库、市政设施、战时工程、小区配套等），然后将剩下的面积按照每幢楼所占的比重进行分配。如上例，三幢住宅占总建筑面积的比重分别是5/18、6/18、7/18，则应该分摊到的建筑面积分别为277.8平方米、333.3平方米、388.9平方米，随后将分摊到的建筑面积并入每幢楼的建筑面积进行分配。比例分配法的优点就是计算简单、使用便利、居民容易理解和接受。减少面积纠纷的问题，实现了套内面积相同所得到的分摊面积也相同的要求。但是这种方法存在着一定的局限性，在地上三幢房屋价格不同和房屋用途不一的时候，这种方法就不适用；而且该方法没有对地下空间的具体使用情况进行相应的统计，需要进一步的改进和完善。
结语
房产测绘不管是从外业发展还是到审核及最终的成果使用，都是非常浩繁复杂的工程，所涉及的利益链也非常广泛。由于房产测绘的政策性相对较强，测绘人员对国家颁布的各项法律法规都了解熟悉清楚之后，才能够有把握运用好房产测绘。所以，在实际工作中，要最大限度地保证房产测绘的可操作性和合理性，向产权人提供一个公平、合理的房产测绘数据。
参考文献：
[1]张维兵.池州市房产测绘信息管理系统的设计与实现［C］//华东六省一市测绘学会第十一次学术交流会论文集.2016.
[2]杨茜.房屋测量在房产管理过程中的重要性探讨［J］.城市地理.2016（12）.
论文作者:韦芳芳,程荣荣
论文发表刊物:《基层建设》2018年第19期
论文发表时间:2018/8/15
标签：地下室论文; 建筑面积论文; 面积论文; 房屋论文; 房产论文; 楼面论文; 建筑论文; 《基层建设》2018年第19期论文;