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摘要：随着建筑市场竞争愈演愈烈，房屋面积精确性对于房地产开发及业主来说尤为重要。本文以天津绿荫里综合体项目为例，从房屋面积测量重点、房屋面积测量流程以及实操过程中存在的问题等方面进行阐述，结合绿荫里项目产权测量的实践经验，分析在面积测量过程中遇到的问题与风险、总结工作经验，为以后项目开发提供借鉴经验与建议。
关键词：产权测量；实践经验；房地产开发；绿荫里项目
正文：
建筑市场竞争愈演愈烈，房屋面积精确性对于房地产开发及业主尤为重要，对房屋面积进行准确的预测工作，不仅可以提高建筑质量，提高房地产企业的公众信誉，还可以节省建设投资，合理利用资金。本文以天津绿荫里综合体项目为例，详细介绍产权测量方面的经验分享。
一 房屋面积测量重点内容
产权测量工作分为房屋面积预测（预售使用）和房屋竣工测量（产权实测登记）。产权测量工作与商品房预售及交付使用息息相关。产权实测登记报告的实际测量面积不仅用于办理非经营性配套证明，进而获取住宅准入证；而且产权实测与预售面积存在面积差需要在交房时进行多退少补。
（一）房屋面积预测
房屋面积预测是在房屋尚未销售之时或者工程还未动工建设之前对房屋的面积进行测量。在测量时并没有实际的房屋可供参考，只能依据建筑设计图纸和相关的建筑结构图进行测量。科学准确合理的预测工作要求做到以下几点：
1.准备报规蓝图。要求提供过经规划行政主管部门批准的房屋建筑施工图纸。
2.确定房屋面积预测方案。根据《天津市房屋面积测算技术规范》在测量时公用面积要进行分摊，对于烟道、强电、排风、暖井等管井及设备用房需要提供使用说明，在报告中标明“公摊面积认定表”。
房产测绘成果报告书预测报告出具建筑面积、套内建筑面积、分摊的公用建筑面积等。
（二）房屋竣工测量
竣工测量是指在房屋建筑施工完成后，依据实际建筑所测量出的房屋面积。测量人员可以现场勘察后，测量实际的房屋面积。
1.数据采集。在实际过程中，测量中心根据提供的图纸绘制草图，凸出物、高差部位等需要层高标注，根据《天津市房屋面积测算技术规范》2.2m高度是衡量计算全面积的临界值。
2.现场测量。测量中心根据已绘制的草图进行实地测量，按照实际测量草图计算面积。
房产测绘成果报告书登记测量与房屋的交付使用关系密切，因此，必须要详细的进行成果汇报，出具建筑面积、套内建筑面积、分摊的公用建筑面积等。
二 房屋面积测量申请流程
房屋测量工作需要与国土资源测绘与房屋测量中心对接，办理房屋预测与竣工测量手续，先在业务部门登记，再与测量大队对接现场实测，最后是质检部门对面积测算审核，针对这些部门需要及时做好沟通工作。
（一）筹备申请材料
房屋产权面积实际测量需要在国土资源测绘与房屋测量中心提交申请资料，主要包括：房产测绘项目基本信息表、标准地名证书及附图（验原件留复印件）、规划许可证（验原件留复印件）、土地证（验原件留复印件）、经规划行政主管部门批准的房屋建筑施工图纸（含总平面图、分层平面图、立面图、剖面图）和房屋建筑施工图目录中载明的其他图纸，以及经规划行政主管部门批准的变更图。房屋面积预测算时已提供过经规划行政主管部门批准的房屋建筑施工图纸，且未发生变更的，在委托商品房初始登记测绘时，不需提供图纸；发生变更的，提供经规划行政主管部门批准的变更部分的图纸。
（二）申请流程事项
启动竣工测量工作的关键节点是建筑主体门窗外墙竣工，最好在精装装饰之前进行，以免装饰面影响现场尺寸实测。产权实测的决定要素是现场施工与图纸保持一致。
在正常情况下，办理周期在1.5—2月内，申请流程：进件（1周）——产权现场实测周期（至少2周）——产权测算（至少2周）——产权质检复核（至少2周）——业务科出件（1周）。
鲁能公馆于2017年12月15日交房，产权实测工作在2017年9月正式启动，将绿荫里项目产权实测部分拆分成住宅及沿街底商部分、酒店西侧部分、酒店东侧部分三个部分。其中住宅及沿街底商部分于2017年11月10日取得报告，酒店东侧于2017年11月13日取得报告，酒店西侧于2017年12月12日取得报告。绿荫广场1号楼于2018年4月19日取得报告。
三 项目测量的经验分享
（一）存在问题与解决方案
在绿荫里项目中存在以下问题及方案：
（1）建筑图纸与结构图纸不一致。在建筑图纸中局部楼梯架空区、楼层架空处（见图1）、楼梯形式、墙体厚度等部位存在出入，施工现场以结构图纸施工，测量中心以建筑图纸为准，这种情况一般可以通过图纸变更来处理。
图1 楼梯架空区域图纸变更
（2）现场施工与报规图纸不一致。现场施工存在增加楼板、隔墙门窗位置不对、管井尺寸不对、楼梯做法不对、挑空区域不对、墙体多砌或少砌等问题（见图2和图3）。根据产权实测意见：2平方米以内的施工误差可以通过调整设计院蓝图修改解决，大于2平方米的施工错误必须整改，要么选择报规图纸变更，要么选择现场拆改保证与报规图纸一致。
图2现场整改前 图3现场整改后
（3）精装效果影响产权测量。鲁能公馆大堂与门厅的装饰饰面影响实际产权测量，尤其是局部封板区域。通过与测量中心沟通，通过筒灯与局部拆顶来证明架空层非结构层。在其他项目若有类似情形，可在施工阶段留存施工过程照片。
图4 鲁能公馆入口大堂精装吊顶（通过筒灯证明）
（二）工作亮点与建议
从内部方面，在以后项目中，仔细审核平面图中涉及高差标注、房间名称标注、房间是否封闭或架空，认真审查建筑图纸与结构图一致性；加大施工现场与施工图纸排查力度确保现场与图纸保持一致。
从外部方面，建议报规图报审前建议将报规图与测量单位进行提前沟通，避免因标注不明导致的规划变更。倘若真的现场与图纸存在较大差别如不涉及规划原则的，建议可与规划部门沟通，统一汇总在项目建设后期进行统一变更。
在后期开发商业地产项目时若写字楼与商业一体设计时需要考虑是否两个业态需要物理分割，后期会影响营销策略自持或销售使用。
（三）注意事项
（1）在建筑主体（尤其外立面）完工后，在毛坯阶段先进行产权实测，若现场存在问题可以通过调整图纸解决。
（2）在产权实测进件前，可进行现场自查以确保现场与图纸一致，尽可能避免整改意见，以提高出件效率。
（3）产权测量以一幢楼作为一个单位，每个产权是以封闭围合空间（高度大于2.2m）为测量单元，若考虑建筑物需整体出售，建议前期做好体系划分，保证土建、机电、消防、空调等系统可以独立。
（4）对于可售型物业的配套用房，若设置于地下车库部分，需明确标注业态房间名称，以便后期土地清算时使用。
四 总结
本文以天津绿荫里项目为例，从房屋建筑的不同阶段入手，分析各时段的房屋面积预测的工作流程，测量方法以及所需要材料，结合绿荫里项目产权测量的实践经验，分析在面积测量过程中遇到的问题与风险、总结工作经验，为以后项目开发提供借鉴经验与建议。
论文作者:褚越
论文发表刊物:《基层建设》2019年第11期
论文发表时间:2019/7/5
标签：测量论文; 图纸论文; 面积论文; 房屋论文; 产权论文; 现场论文; 绿荫论文; 《基层建设》2019年第11期论文;