农村自建房现状研究
王 军1张晓冬2
1.厦门大学嘉庚学院2.厦门工学院
摘 要： 农村自建房现如今已经成为目前我国政府和社会极为关注的热点和难题，农村自建房存在的数量多而且治理难度较大。农村自建房亦被称为乡产权房。“农村自建房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种称谓。国家自2008年到现在，一再出台各种政策及通知，严禁在售农村自建房，重点清理不合法的农村自建房，但是农村自建房依旧没被清理，依旧在房地产买卖中存在。本文就农村自建房现状的利弊进行研究分析。
关键词： 农村自建房；现状；优势；劣势
1 引言
农村自建房是指在国家农村集体土地中特定划拨的用于建筑住宅的建筑，所以在整个土地使用过程中未缴纳土地出让金等，土地性质也与普通国有土地不同是属于村集体的，由乡政府或村政府颁发在一定时期内对其进行认定后给与颁发了产权证。“农村自建房”并不是一个特定的概念，而是在实际运用中自然形成的一个称谓不，由于其产权证特殊性，农村自建房是否能上市交易一直是各方关注和争论的焦点[1]。
“农村自建房”的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即在农村的农民或个人用作住宅用途而占有、利用本集体所有的土地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，除此之外的农民一律不能购买；另一种是在是部分人员违法占用耕地建设的房屋。
对于法律来说，农村自建房在法律上依旧得不到合法的生存。国家一再禁止农村自建房的售卖，但却屡禁不止。和现如今房地产市场上的住宅相比，“农村自建房”没有缴纳土地出让金的概念，也没有房地产开发商从中去赚取巨额的利润，所以农村自建房的价格相对较低，这也是让许多的群众冒着风险购买农村自建房的根本原因。
“农村自建房”这一概念只存在在中国，国外并无农村自建房这一说法，在国外只要买了地皮，则是拥有对于这个地皮的永久使用权，只需要每年进行缴税，税为房产价值的1%。在其他国家，大多数国家的土地是私有的，或是分为国有土地与私有土地，个别国家或地区土地是国有的。而在中国，土地制度为社会主义公有制，国家对土地实行登记制度、有偿有限期使用制度、用途管制制度、保护耕地制度。
根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；仓储用地50年；综合或者其他用地50年。由此可见，中国土地终究归属于国家，群众使用的土地仅仅是像国家租借，并有一定的年限。以国外一些国家为例，许多国家的土地大部分是私有的，国家只占有其中的一部分，在加上各个地方政府对土地的控制，比如美国的州及地方政府所有的土地仅占10%土地。而私人占有58%。而其房产类的市场也十分完善，各项法律法规也完整而且成熟，国家也规定土地可以自由买卖、出租和抵押。而国家只是对私人土地进行管理和登记。在双方自愿签订协议之后，只需向政府缴足规定的税金，进行注册登记既可。因此在美国，并未出现农村自建房这一说法，因为土地属于私有制。
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购买小产权房的人逐渐增多，身份也逐渐多样化，由于城市商品房价格过高而买不起的农民或者城市居民，被国家征收土地的农民，购买别墅型小产权房用来投资的生意人等等。也因为有了众多群众的支持购买，小产权房才会更加的猖狂，发展速度更加的快。
应依据水资源的水质性能和需水水质要求进行地表水地下水联合调度，优势互补、互相调剂，科学合理利用地下水资源。在地下水大规模超采地区，实行多水源补偿利用的原则，控制地下水开采。尽量利用雨水，增加有效降水利用量，以地表水补充降水的不足，以地下水补偿地表水的不足，以再生水补偿原水的不足，以节水补偿供水的不足，以跨流域调水补充当地水资源承载能力的不足，提高水资源的利用效率，促进水资源的供需平衡。上游已修建水库的河流、河道内应保证一定的流量，以利于补充地下水和改善生态环境。
由于中国土地制度从改革开放以来都是土地公有制，我国土地不存在买卖问题，只存在土地出让权的问题。因此，农村自建房成为制度持续不变中存在的一个问题。农村自建房问题说到底是农村的土地能否合法进入房地产市场的问题。
从土地性质来看，虽然农村自建房房的地属于农村集体所有，没有使用期限，但是农村集体所有的土地可能因为经济发展的需要而被国家征收，随时面临被强制拆除的风险，但对于那些想要得到农村自建房房因拆迁所获得补偿的居住者来说，这几乎是不太可能的[4]。
对于单位组织的学习活动未请假不参与要扣分；不服从工作安排或者不接受工作调动的要扣分处理；传播消极言论、传播负能量影响工作氛围的要扣分处理；严重影响林场发展、社会秩序和国家利益的直接移交相关部门处理。
从农村自建房的含义可得知，农村自建房不具备任何国家办法有效的土地使用证和预售许可证，因此购买农村自建房所出的问题，在法律上均没有有效的解决方案，即便是签了购房合同，合同也不存在任何的法律效应，属于无效的合同。
从农村自建房房的含义可得知，农村自建房房不具备任何国家办法有效的土地使用证和预售许可证，因此购买农村自建房房所出的问题，在法律上均没有有效的解决方案，即便是签了购房合同，合同也属于无效的合同，不存在任何的法律效应。
农村自建房房产的土地并不属于国家允许交易的房产，也就不构成真正法律意义上可交易的产权。即农村自建房只有使用权，没有出让权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村自建房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
随着小产权房的不断发展，它的用途不再只是满足人们基本的住房和生产的要求，在社会经济的逐渐发展，经济利益的推动下，小产权房出现了各种各样的形式。别墅型小产权房的数量与日俱增；普通的住房配置也逐渐与正规商品住宅配置相一致，以此来提升小产权房的高端品质；也出现了类似酒店式经营管理模式的、以租用的形式进行销售的小产权房。小产权房不仅数量在增多，连所建设的形式也随着市场的需求而逐渐的改变。
农村自建房中部分搭建进行销售的住宅楼本身就是违法搭建，而开发建设的监管存在缺失，对于相应的建设方，监理方，设计方都没有得到一定的安全保障以及合理的监管，也未获取该土地开发许可证，房屋的质量是否过关，售后维修都难以得到保证[2]。
农村自建房房搭建进行销售的住宅楼本身就是违法搭建，而开发建设的监管存在缺失，对于相应的建设方，监理方，设计方都没有得到一定的安全保障以及合理的监管，也未获取该土地开发许可证，房屋的质量是否过关，售后维修都难以得到保证。
从土地性质来看，虽然农村建房时的宅基地所用土地是农村集体的，土地期限也与一般国有土地不一样，但是农村集体所有的土地有可能因为经济发展的需要而被国家征收，随时有被强制拆除的可能，作为实际使用农村自建房的人所得到拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微，甚至无法得到补偿。
虽然农村自建房具有低价格的优势，但是产生这个优势的背后则蕴藏着巨大的风险，不得不引起购买群众的注意。
农村自建房房之所以构不成真正法律意义上的产权是因为无法拿到正式的房产证明。即农村自建房只有使用权，没有出让权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村自建房房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。对房屋的保值和增值也有一定影响。
农村自建房的建设，会出现占用农村耕地面积的现象，在建设中擅自进行占用，从而使耕地面积大幅度减少，而农村自建房建设占用的土地面积却不断上升，从而使我国的土地利用规划失去其有效作用，导致了农村自建房规划与城市建设规划的矛盾不断。农村自建房的存在直接损害了农民土地的收益，农村的土地在法律上属于集体所有，因此农村土地的所有权是农民集体所有，耕地是农民生活的最根本保障，占用大量的耕地进行房屋的开发，会直接影响农民的生活收入。
宋朝是中国历史上的黄金时期，尤其是北宋时期，天下安宁，百姓安居，社会安定，呈现出政通人和四海静宁的盛世局面。身逢盛世，宋朝人不忘舌尖风景，让我们跟着《东京梦华录》，穿越到大宋王朝，看看宋朝人都有啥“口福”。
农村自建房房的建设，会出现占用农村耕地面积的现象，在建设中擅自进行占用，从而使耕地面积大幅度减少，而农村自建房房建设占用的土地面积却不断上升，从而使我国的土地利用规划失去其有效作用，进而激化了农村自建房房规划和城市建设规划的矛盾。农村的土地依法属于集体所有，但是农村自建房房的存在直接损害了农民土地的利益，农村土地的所有权是农民集体所有，耕地也是农民生活的最根本保障，占用大量的耕地进行房屋的开发，会直接影响农民的生活收入[1]。
农村自建房现如今数量急剧增加，如果不大力清除、管制，日后必将更难治理。国家从未放松过治理农村自建房，陆续出台各种政策，也在部分省市进行重点清理，但是农村自建房所涉及的范围太大，治理还需要靠群众的遵纪守法。农村自建房虽然价格低，但是购买后所带来的风险跟价格不成正比。农村自建房是没有合法的房产证，所以，房地产购房者在购买农村自建房时应该三思而后行，不要轻信开发商所说。而且农村自建房未经严格的监理，质量也不得以保证，未来产生的一系列风险也无法得到维权。虽然农村自建房具有一定的优势，但是它的劣势也是要引起重视，不要贪图价格便宜，而去购买不合法的房产。
农村自建房房现如今数量急剧增加，如果不大力清除、管制，日后必将更难治理。国家从未放松过治理农村自建房房，陆续出台各种政策，也在部分省市进行重点清理，但是农村自建房房所涉及的范围太大，治理还需要靠群众的遵纪守法。农村自建房房虽然价格低，但是购买后所带来的风险跟价格不成正比。农村自建房房是没有合法的房产证，所以，房地产购房者在购买农村自建房房时应该三思而后行，不要轻信开发商所说。而且农村自建房房未经严格的监理，质量也不得以保证，未来产生的一系列风险也无法得到维权。虽然农村自建房房具有一定的优势，但是它的劣势也是要引起重视，不要贪图价格便宜，而去购买不合法的房产。
从例（35a’）（35b’）可以看出，“A到VP”格式中的一部分句子是可以将 “到”替换成“得”的，替换以后句子在语法上没有问题，但语义跟原句有区别。（35a）“到”突出“贵”动态的程度变化，这跟“得”字句不一样。从例（36a’）（36b’）可以看出，“A到VP”格式中的“到”并不是都可以替换成“得”，换成“得”后句子不自足，（36a’）后面要加上“来”，（36b’）后面要加上“了”。“A得VP”中的“得”和“A到VP”中的“到”表示的语法意义是不同的。“A得VP”中“得”重在对事物情状的判断及程度的说明，“A到VP”中“到”重在表示事物情状程度逐步加深的变化义。
随着社会主义市场经济的发展，农村集体土地更加广泛的被国家征收，使土地的性质转换为国有土地，农民售卖小产权房所获得的利益远远大于被国家征收土地后得到的赔偿。与此同时，农民要求也参与到市场经济发展，共享收益。况且，国有土地不管是作为什么用途存在都是有使用期限，而农村集体土地却无使用期限这一说法。就期限而言，农村集体土地的使用期限大于国有土地的期限，所以，小产权房若是合法存在，使用的期限也远大于国有土地上所建设的住宅楼[4]
本研究表明，人才政策的扩散和创新受多种因素的影响，具体结论如下:(1)地方政府的经济增长率和财政收入而不是GDP规模影响人才政策的扩散和创新。(2)地方政府与直接竞争对手的竞争是影响人才政策扩散和创新的最关键因素，周边城市竞争和向大城市学习对人才政策扩散和创新的影响并不显著。(3)行政级别越高，地方政府人才政策创新的概率也越高。
如今，虽然农村自建房房存在数量多，且难治理，但是农村自建房房的存在也具有一定的优势。
教师在教育教学实践中要根据实际解决问题的需要，教师之间合作，围绕课前、课中、课后三个教学情境，针对教材、课程、学生，通过“学案”这一载体改进教学行为，提高课堂教学效率。为学生设计一种以学生好学为中心的教育体系，提倡先做后学、先学后教、以学定教的理念及课前预习或布置作业，小组合作学习、交流、讨论小组代表进行班级交流，教师进行引导点拨。在课堂教学过程中，师生共同研究学习，开展教学活动，教师围绕知识点组织课堂教学、课内探究、完成针对性练习并及时反思、合作交流讨论，寻找利用学案教学提高课堂教学效率的最佳方法。
从大家最关注，最敏感的利益出发，建设农村自建房房群体，购买农村自建房房的购房者都能得到最大化的利益。国家所监控的房地产价格持续上涨，与一般就业人员收入的消费水平不成正比，而不需要缴纳土地使用权出让金以及各种税费的农村自建房房所售的低廉价格成为大众可以购买的、所能接受的价格。而随着经济发展，农村自建房房的建设也逐渐多样化，所配备的设施也更加齐全，更好的满足了购房者的需求。这些是购房者所能得到的利益[3]。
2 结论
农村自建房问题的实质归根究底就是土地性质的问题，是我国对不同土地法律规范的。而产生农村自建房问题的主要原因也是我国改革开放至今存在的土地问题，还有社会主义市场经济发展的不平衡，房地产市场过高的房价。虽然国家一再出台各种政策禁止农村自建房的存在，要治理农村自建房，但农村自建房还是一直存在着“擦边球”的空间。农村自建房在购买群的拥护下，建设农村自建房的开发者从中也可以获取更高利益的情况下，无视法律的存在。因此农村自建房的治理问题成为了一个艰巨的任务。
任何事情都具有两面性，农村自建房的存在也是同时具有两面性，是否使其合法化也是具有一定的风险。农村自建房的存在具有一定的优势，能够保护部分人的利益，比如农村集体土地经济组织的成员的利益、购房者在价格上的利益等；反之，他的存在也可以损害另外一部分人的利益，比如正规房地产开发商的利益，购房者风险的利益，农民依靠土地的收益等。即使农村自建房的存在有利于加固房地产市场的和谐，但是农村自建房存在也是具有不可忽视的劣势。由于中国的土地制度，农村自建房依然无法一下子得到法律的认可，无法得到合法化。但是农村自建房的治理也因为他的优势变得困难。
业内人士表示，“农村自建房”如果想要真正上市交易，首先就必须从根源上转变土地性质。由国家收购土地，变为国有建筑用地，交土地出让金。总而言之，农村自建房是土地制度发展的产物，因此要改变农村自建房或者治理农村自建房首先都应该从土地制度下手，才能使农村自建房得到合理的解决。
参考文献：
[1]胡弘松.农村“小产权”合法化的利弊分析[J].法制博览(中旬刊)，2014(1).
[2]光欣.清理农村自建房房:“小产权房”?-农村自建房房现状调查[J].中华建设，2013(1).
[3]李丽娟.探析小产权房问题[J].中外企业家，2013(5).
[4]张弛.经济法视角下农村“小产权房”流转问题的法律治理[J].甘肃理论学刊，2011(6).
DOI： 10.16767/j.cnki.10-1213/tu.2019.02.038