中国住宅产业进入转折期，本文主要内容关键词为：中国论文,住宅产业论文,转折期论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
据统计资料：城镇个人购房占新建商品住宅面积的比例，1996年为53%，1997年为64%，1998年为68%，1999年为70%，2000年1—5月上升到85%以上。而到目前为止，全国城镇可售公房的60%以上已出售给居民家庭，城镇居民自有住房率已达到70%左右。中国住宅产业正进入一个转折期。
巨大变革与多重挑战
一是转制。城镇住房制度正由实物分配转为货币分配，集团购房变为个人购房。
二是转轨。住房市场供不应求的卖方市场转为供大于或供求平衡的买方市场。住房市场要由消费来决定。
三是转型。住房产品由“安置型”转为“康居型”，住房发展由以数量发展为主转为数量和质量并重发展。
中国住房市场发展，在机遇好、潜力大、空间宽的同时，面临着多方面的挑战。
一是“两个持续”：住宅建造规划持续扩大，近几年城镇居民每年人均新建住宅达1.2—1.3平方米，在国际上名列前茅；商品住宅的空置量持续增加，1996年为4662万平方米，1999年已达6787万平方米。
二是“两个反差”。房价与收入的反差，许多大中城市房价收入比在6倍以上，普通工薪阶层买不起房； 居民收入预期与支出预期的反差，导致许多人有钱也不敢出手买房。
三是“两个不高”：住宅产品质量和档次不高，尚不能对住房市场形成十分有效的供应，满足不了百姓日益增长的需求；住宅产业队伍素质不高，劳动生产率较低，管理水平较差，与重要产业部门的地位不相称。
四是“两个滞后”：住房市场的发育尤其是住房二级市场和租赁市场的培育和规范滞后；住房金融的服务水平滞后，其服务效率、质量、品种难以与国际接轨。
启动个人住房消费和投资，需要“三个到位”。一是改革政策到位，二是产品供应到位，三是市场服务到位。
实现住房商品化是房改的目标
首先，住房分配货币化政策要到位。经过1998、1999年两年努力，中国终于破除了城镇住房实物分配制，这是一个历史性的突破。但破旧不等于立新。建立住房分配货币不比破除实物分配容易。启动个人住房消费，让广大中低收入家庭买得起住房，货币化分配必须尽快到位。眼下，一方面，要抓紧各地政府部门货币化分配方案出台；另外，更重要的是对占总人数80%的企事业单位的住房货币化分配产生办法。企业情况千差万别，不能全套用机关模式，在货币化分配的大前提下，应当允许他们从实际出发，采取灵活改革措施，或强化住房公积金，或增发补贴，或理入工资。建议对新职工建立“住房工资”，对老职工的住房补贴，争取用五年到十年时间分步解决。总之，住房货币化分配一要抓紧，二要灵活，争取早日到位。
其次，经济适用住房政策要到位。国家出台经济适用住房政策有两个目的，一是建立起对不同收入家庭有不同的住房供应政策；二是平抑过高的商品房价，让更多的中低收入家庭买得起。目前成绩很大，作用显著。但也存在不少问题，迫切需要进一步完善政策。比如，经济适用住房的供应对象和供应标准要不要控制，如何控制？建造规模如何确定？价格机制（政府指导价）如何完善？
再次，住房二级市场的政策要到位。重点在降低交易税费。上海提出，要让百姓轻松入市，得实惠，居民卖掉房改房只交纳1 %土地出让金，买二手房只交0.75%的契税，交易手续费只交万分之八，市场很活跃。有人担心降低税费会大幅度减少财政收入，上海长宁区地统计数字可以打消这种担心，长宁区买房的契税率从1996年的6%，降到1999 年的0.75%，而政府契税收入从1996年的1000万，增加到1999年的8000万。另外，决不可能轻视培育和规范住房租赁市场问题，关键也是降低租赁交易的税费。在目前，租赁税高达20%甚至30%的情况下，人们往往要么不入市，要么“地下入市”。上海住房租赁实行综合税费，已降到6%，建议全国及各地也应采取相应政策措施。
综上所述的改革政策到位，就是通过体制改革和政策推动，加快住房商品化，调动广大居民住房消费和投资的积极性，从而既增加了住房有效需求，又加快了居民改善住房条件的速度。
住宅产业现代化时不我待
如果说，改革政策到位的责任主要在各级政府的话，那么，产品供应到位的责任主要落在企业身上。
从总体上看，中国的住房市场业已进入个人购房为主的买方市场。房地产开发企业要适应这个市场，开拓这个市场，必须注意“两个到位”：一是供应对象到位，二是产品质量到位。
在住房发展转到数量和质量并重，个人掏钱买房为主的阶段，住宅产品质量的重要性更为突出。住房产品质量是住房工程质量、功能质量、环境质量和管理服务质量的整合，缺一不可，也不可偏废。
实现产品供应到位，要靠住宅产业现代化。
第一是推进住宅产业的企业现代化。当务之急是加快国有房地产开发企业改制步伐。许多大城市普遍出现的国有开发企业在市场上竞争不过股份制企业和民营企业的情况，应引起高度重视。中国住宅产业目前还严重缺乏有规模、有实力的房地产开发品牌企业。
第二是推进住宅产品的现代化。首先，要从住区规划和住宅设计上满足人的要求。其次，现代化住宅产业，离不开千万种标准化设计、系列化生产、社会化供应的住宅部品的支撑。住宅部品产业化是实现中国住房产业现代化的重要基础。整体厨房、卫生间、墙体、门窗、小五金等众多的专业化住宅部品生产企业和住宅部品经销集团，将在未来中国住宅产业发展中发挥非常突出的作用。
改进市场服务大有可为
当前，活跃中国住房市场，除需要政策推动，改革到位和产品适销外，还需要在市场服务方面采取有效措施：
一是提高政策及相关部门的工作效率。市场交易手续繁琐，办事效率低，严重影响目前的住房市场流通。应减少不必要的交易环节，提高工作效率。青岛、大连、南京等城市实行“一门式”、“一条龙”服务值得推广，广州等市做到一手房在5天内，二手房在10至20 天内办完交易手续，值得称赞。
二是开辟多种住房交易场所。方便广大百姓入市交易，交易场所可以是点、线、面相结合，如青岛全市一个大市场（点），南京房地产一条街（线）、上海有“上房置换”在全市的108个网点和5个“家居广场”（面）；也可是有形市场（交易所）和无形市场（交易网站）相结合，还可以是日常交易与集中展会交易相结合。
三是建立畅通的市场信息渠道。随着住房二级市场的开放，二手房的大量上市，各地都已形成了“散户”买卖的住房市场。买者与卖者信息不对称已严重制约市场流通。当务之急是借助现代信息手段，建立起正确、通达的房地产信息渠道。IT产业与住宅产业的结盟，现在正是极好时机。
四是完善各类住房市场服务。住房市场服务体系包括中介服务、金融服务、法律服务等。完善房地产中介服务，要加强房地产政策信息咨询，规范房地产评估工作，发展房地产经纪人业务。随着WTO 大门的打开，国际上许多房地产中介组织已瞄准中国房地产中介市场，竞争必将大大加剧。加强房地产金融服务，通过银行间的竞争和开办住房置业担保机构等，为百姓购房提供更多的金融支持，真正能使众多人用未来的钱圆今天的住房梦。发展房地产法律服务，通过将住房交易和按揭合同、协议以及有关工作交给律师或公证员办理，使百姓从繁琐的手续中解放出来，并保证交易的安全性。
五是规范房地产中介的经营行为。之所以要特别强调规范房地产中介经营行为，是因为目前问题甚多，乱收费、服务差，甚至中介欺诈的现象时有发生。重庆、成都等地对中介企业（人）采取先放开、后规范、再培训的办法，沈阳、宁波等市对中介组织进行疏理、整理的做法，都很见效。中国的房地产中介队伍急需提高素质，规范经营行为，同样需要大批品牌企业。
六是提供良好的物业管理。住房市场服务体系，应当包括住宅产品投入使用后的管理、维修和服务。良好的物业管理，不仅可以给住房消费者保持和创造良好的居住环境，而且还可以提升住宅产品的价值。现在，大家已普遍重视物业管理。当前要强调“两个适应”：一是物业管理收费与物业管理提供的服务和质量相适应；二是物业管理队伍素质要与居民对现代物业的要求（如智能化）相适应。
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