衡量房价合理回归标准的思考，本文主要内容关键词为：房价论文,标准论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
［中图分类号］F293.3 ［文献标识码］A ［文章编号］1006－2025(2012)08－0001－09
2012年3月5日，温家宝总理在《政府工作报告》中指出，2012年要继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。房价调控目标由2011年的“遏制房价过快上涨”升级到“促进房价合理回归”，既是保证房地产业良性发展的必然要求，也是城镇居民的迫切期望。为此，应从房价合理回归内涵出发，探讨衡量房价合理回归的标准，提出促进房价合理回归的对策。
一、正确理解促进房价合理回归内涵
促进房价合理回归不仅是众望所归，也是大势所趋。它要求我们从提出房价合理回归的背景出发，正确理解其内涵，防止开发商及其代言人抢夺话语权，对房价合理回归进行曲解，影响政府作出有利于其利益的决策。
1.房价合理回归的来龙去脉。近年来，温总理多次提到房价合理回归问题。2010年中央政府出台调控房价政策，要求遏制房价过快上涨。一些大的开发商及其代言人公开提出政府调控只是要遏制房价过快上涨，他们从来都认为房价没有过快上涨，公然挑战房价调控政策。在这种情况下，当年2月27日，温总理在中国政府网与网友交流时说，“本届政府有信心使房价能够保持在一个合理的价位”，第一次间接地提出房价合理回归问题，对当时正处于僵持状态的房价调控产生了重大影响。同年12月26日，温总理在中央人民广播电台与听众交流时说，“将继续加大力度抑制房地产投机，有信心让房价回到合理价位。”温总理提出让房价回归到合理价位，在社会上产生了强烈反响。2011年5月1日，温总理在视察北京保障房工地时说，“中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的。”温总理用“坚定不移”表明了中央政府对调控房价的决心。2011年11月6日，温总理在俄罗斯圣彼得堡接见我驻外人员，谈到国内房地产市场调控时表示，“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理价格。”“使房价回归到合理价格”为调控房价指明了方向，使调控目标变得更加清晰。2011年12月9日，温总理在中央政治局会议上表示，“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。”第一次正式提出了房价合理回归问题，表明在严峻的房价调控形势面前，温总理的态度越来越坚决。随后召开的中央经济工作会议将“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。”作为2012年房地产市场发展的基调，房价合理回归第一次正式进入中央文件，“促进房价合理回归”取代“遏制房价过快上涨”成为房价调控目标。2012年1月31日，温总理主持国务院第六次全体会议讨论提请十一届全国人大五次会议审议的《政府工作报告(征求意见稿)》，在部署2012年重点工作时要求“巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。”2012年2月6日～10日，温总理在中南海主持召开五次座谈会，听取社会各界人士对《政府工作报告(征求意见稿)》的意见和建议，温总理说，“房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期稳定、健康发展”。2012年3月5日，温总理在十一届全国人大五次会议上作政府工作报告时说，房地产市场调控处于关键阶段，强调要“严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归”。房价合理回归为房价调控定调，释放出房价调控政策更加关注改善民生的取向。
2.提出房价合理回归的背景。促进房价合理回归是在房价不断上涨、各方博弈不断加剧的背景下提出的。在住房制度改革之前，城镇居民住房以机关事业单位和国有企业自建分配的福利房为主，以政府投资建设的低价租住公房为辅。1998年全国推行住房商品化改革，停止了国有单位福利性建房、工矿区居民自建房，政府公房建设投入比重大幅压缩，走上了以商品住房开发为主解决城镇居民住房的路子。虽然2010年全国房屋竣工面积277450.2万平方米，比2000年的80714.9万平方米增长223.7％，[1]但随着城市化的不断推进和城镇居民对改善居住条件的需求增加，住房市场供求矛盾越来越突出，加上过度投机炒作，房价上涨成为一个十分敏感的社会问题。根据国家统计局网站和媒体报道的数据，2003年～2011年全国每平方米商品住房销售均价分别为2359元、2778元、3168元、3367元、3864元、3800元、4681元、5520元、5381元，期间商品住房销售均价涨幅高达128.1％，年均递升10.9％。2008年受美国次贷危机的影响，全国商品住房销售均价下降1.7％，但仍然比2006年上涨了12.9％。此时，开发商大肆制造舆论，高呼政府救市，地方政府屈从于开发商进行托市，结果2009年全国商品住房销售均价比上年上涨21.2％，比2006年上涨39.0％。面对房价上涨，中央政府不断加大其调控力度，希望开发商流淌着道德的血液，能积极主动地降低房价，但让人失望的是开发商继续抢夺话语权，倒逼地方政府放松调控，并不断进行房地产炒作，一些地方政府过度地推行土地财政，使2010年虽然实施了“史上最严厉”的房价调控措施，但当年全国商品住房销售均价仍然上涨17.9％。2011年经过各方面的反复博弈，房价调控终于开始收到成效，当年全国商品住房销售均价比上年下降2.5％。面对上涨多年的房价，轻微的房价下降实在无关痛痒，对于大多数城镇居民来说，买房仍是一道很难迈过的坎。即便如此，开发商和地方政府与中央政府的博弈并未停止，前者无视中央政府的调控政策，后者放任房地产炒作，千方百计地消减中央政府房价调控政策的效应，使广大城镇居民的利益受到极大损伤，严重影响党和政府的形象。正是在房价不断上涨和各方利益博弈的背景下，中央政府调控房价的思路越来越清晰，提出了促进房价合理回归这一目标。
3.应正确理解房价合理回归。多年来，我国房价调控之所以收效甚微，一个重要原因是调控目标不够明确且中央政府的调控政策总是被人曲解，严重干扰房价调控的方向和路径。中央政府提出坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，使房价调控目标明确而清晰，但要谨防房价合理回归再度被人曲解。所谓房价合理回归就是要通过对房价的调控使其回到合理水平，对其内涵可从两个方面来理解：所谓“合理”就是经过调控后的房价应是大多数城镇居民能够接受的，与其购买力相适应。也就是说，要让大多数城镇居民能够有条件用自己的劳动收入购置住房。当然，什么样的房价是“合理价格”，答案会因人而异。在先富起来的高收入者看来，目前房价是完全可以承受的；对享受低保的城镇居民来说，即使房价回落到每平方米1000元的水平，要购置一套普通住房仍是不敢想象的。解决这个问题的关键在于尊重市场客观规律，寻求一个能够被大多数城镇居民所接受的公认标准。[2]这个标准就是房价能被绝大多数城镇居民所接受，可以实现开发商合理利润与购房者合理负担的相对均衡。所谓“回归”就是要使房价向其合理的价值靠拢，即房价向住房本身具有的基准价值回归。它包括两层意思：一是过高的房价要降下来，向其基准价值回落；二是偏低的房价可以适当温和上涨，如房价偏低城镇，随着经济持续发展和居民收入提高等因素的作用，房价仍有合理上行空间，这两个方向都是房价合理回归的题中之意。不过，当前房价过高是不争的事实，在房价普遍偏高的情况下，回归主要是把过高的房价降下来，这是中央政府坚持房价调控政策不动摇的初衷，也是当前房价调控的目标和任务。我国房价调控政策自始至终都是围绕降低房价展开的，房价不降空谈调控毫无意义。促进房价合理回归其实就是降价令，对此不能再有怀疑，更不要再曲解其意。当然，回归有绝对回归和相对回归两种，前者是指房价绝对下降，如房价由每平方米8000元降到6000元；后者是指房价的相对下降，如随着城镇居民收入增加使房价收入比下降，或使房价同其他商品和劳务的比价关系趋于合理。合理回归和回归合理是不一样的，我国房价泡沫已积累多年，一线城市和部分二线城市房价高得惊人，一步让房价回归到合理程度，意味着这些城市的房价要大幅下降。如2011年北京市商品住房销售均价为每平方米21305元，按当地房价收入比6∶1测算的合理价格为每平方米4387元；当年南京市商品住房成交均价每平方米为11200元，按当地房价收入比6∶1测算的合理价格为每平方米4293元。[3]也就是说要使北京、南京两市房价回归合理，其房价应分别下降385.6％和160.9％。显然，这可能会导致银行破产、开发商倒闭，对整个国民经济安全构成严重威胁，因而房价回归合理应该是个渐进过程。合理回归就是承认房价泡沫不可能在短期内消除，从而稳健地化解房价泡沫，而不是简单地使房价下降。这就要求在促进房价合理回归过程中，不仅要关注房价的绝对回归，更要关注房价的相对回归，使房价收入比越来越合理，让房价变化有利于平衡社会各方的利益关系，避免绝对回归对国民经济带来不利影响。
4.房价合理回归的意义深远。近年来，房地产业对我国经济社会发展和改善人民生活作出了重要贡献。2002年全国城镇居民人均住房建筑面积为24.5平方米，2010年达到31.6平方米。[4]房地产业快速发展带动了经济的快速增长和各级政府财政收入的增加。促进房价合理回归，使城镇居民家庭购买住房支出减少相当于增加了其收入，是扩大消费需求的“强心剂”。以江西省为例，2011年每平方米商品住房销售均价为4083元，[5]若在2012年同比下降10％，就意味着城镇居民家庭购买一套90平方米普通商品住房可节省支出3.67余万元；按当年全省商品住房销售面积2335.36万平方米计算，共可为城镇居民节省95.35亿元，从而释放出扩大消费需求广阔空间。房价合理回归顺应市场的真实需求，会形成房地产业的真正繁荣，增强城市的吸引力与竞争力，既有利于房地产业长期平稳健康发展，也有利于其他相关产业的持续稳定发展，从而更好地推动我国经济保持更长时期、更高水平、更好质量的发展。当然，随着房价调控的深入，房价合理回归可能会对房地产及其上下游产业造成短期波动、对部分既得利益群体产生不利影响、对地方财税收入形成一定的冲击，但促进房价合理回归是民心所向，也是民生所需，更是让广大城镇居民共享改革发展成果的必由之路，有利于增强其对政府的信心，树立政府执政为民、改善民生的良好形象。
二、房价合理回归的房价收入比标准
2012年3月14日，温总理在全国人大五次会议闭幕后的记者招待会上，对“什么叫房价合理回归”进行了诠释，他从消费需求的角度认为合理房价应该是房价与城镇居民收入相适应。住房属不动产，是人们生活的必需品。要让真正有居住需求的大多数城镇居民能够买得起普通住房，就不能回避其有支付能力的需求问题。因此，必须从需求出发，以反映城镇居民住房需求能力的房价收入比作为衡量房价合理回归的标准。
1.房价收入比的基本概念。房价收入比是指一个国家或地区，在某个特定时期，一套家庭平均居住面积的住房价格与一个家庭的年收入之比。早在19世纪中期，美国经济学家里查德，奥尔森就提出了住房支出收入比标准，内容是一周薪抵一月租。后来美国学者约翰逊·威什尔对住房支出收入比进行修正，提出了房价收入比即新房销售中位价(每套)与家庭中位收入(每年)之比，并计算了1949年～1975年美国新住房的房价收入比。[6]房价收入比是国际通用概念，欧美一些国家，有新建住房(新房交易)的房价收入比，也有旧有住房(二手房交易)的房价收入比，所选取的房价都是中位数价格或平均数价格。家庭收入也都是中位数收入或平均收入。房价收入比被国际组织和世界各国广泛采用，说明该指标的科学性被普遍认可。计算房价收入比应以每套(标准住房面积或户均建筑面积)住房平均销售价格总额除以城镇居民家庭平均年可支配收入总额，即房价收入比＝每套住房销售价格总额÷城镇居民家庭平均年可支配收入总额。以江西省为例，2011年全省每平方米商品住房销售价格为4083元，城镇居民家庭人均可支配收入为17495元，按三口之家购买一套90平方米普通住房计算，当年全省房价收入比为7.0。住房消费水平最终受制于城镇居民收入水平，房价收入比是衡量城镇居民住房购买能力的重要指标，可为政府判断房价是否合理并据此进行房价调控提供依据。将房价收入比作为衡量房价是否合理的标尺，在提高城镇居民收入水平的同时，把过高的房价降下来，使之真正反映真实的市场需求，是房价政策所要追求的目标之一。
2.房价收入比的衡量标准。20世纪90年代初，世界银行中国局的首席经济师黑马，恩德在进行中国住房制度改革研究时，曾经提出了一个“比较理想”的经验比例，认为一套住房价格应该为居民家庭年收入的3～6倍。[7]联合国人居中心在对96个国家(地区)房价与居民收入进行统计分析后认为，合理的房价收入比区间为3～6，即居民购房开支相当于每户居民3年～6年的平均收入。若计算出的房价收入比高于该合理区间，说明房价偏高。虽然房价收入比的高低受每个国家经济实力、住房市场、居民收入水平、消费结构、居住习俗、居住水平等诸多因素综合影响，不同国家、不同时期房价收入比会有较大差别，但将房价收入比控制在3～6的合理区间，是国际通用惯例。在美国，绝大部分居民的住房是2～3层楼房，附带车库甚至游泳池，每平方米售价不足1100美元，折算成人民币为6900元左右，一般家庭的年收入在10万～15万美元左右，也就是说，美国的房价收入比在3左右。瑞士是全世界房价最高的国家之一，苏黎世市区或风景区的房价每平方米约2500～7000瑞士法郎(约合人民币1.5万元～4万元)，一套100平方米的普通住房售价为15万～20万瑞士法郎(约合90万元～120万元人民币)，其人均收入相差不大，超市售货员的月薪为3000瑞士法郎(年薪合人民币20万元)，也就是说买一套100平方米的住房相当于其3～6年的总收入。[8]1998年7月3日，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》对房价和“个人承受能力”进行了具体的规定，即“停止住房实物分配后，房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米［注：当时的主体住房］经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。”也就是说，1998年房改政策明确规定，城镇居民只要支付4年家庭收入，就可以买到一套60平方米的住房。这实际上是当时确定的有中国特色的房价收入比，只可惜后来没有实行这一政策。如今房价经过多年上涨累积，主体住房也由每套60平方米增加到90平方米，且不同地区城镇居民收入相差较大，全国统一用房价收入比4来衡量房价是否合理，显然是不现实的。根据房价和城镇居民收入变化，结合主体住房的变迁，借鉴国际房价收入比，我们认为，按照一家三口购买一套建筑面积90平方米的住房，其房价收入比为4～6较为合理。这是因为：如果我国在“十二五”期间能够合理地控制房价上涨，同时又能实现居民收入翻番的目标，那么到“十二五”末期，全国房价收入比完全可以控制在4～6的合理区间；并且将房价收入比控制该合理区间，可使大多数城镇居民买得起房，过上比较体面、比较有尊严的生活。
3.房价收入比的现状分析。房价收入比的变化主要取决于住房平均销售价格、城镇居民家庭平均年可支配收入。在房价收入比上升时，住房平均销售价格总额增速通常高于城镇居民家庭平均年可支配收入增速；相反，在房价收入比下降时，城镇居民家庭平均年可支配收入增速总体高于住房平均销售价格总额增速。2003年～2011年全国每平方米商品住房销售均价分别为2359元、2778元、3168元、3367元、3864元、3800元、4681元、5520元、5381元；同期城镇居民人均可支配收入分别为8472元、9422元、10493元、11759元、13786元、15781元、17175元、19109元、21810元；按一家三口购买一套90平方米住房计算，其房价收入比分别为8.35、8.85、9.06、8.59、8.41、7.22、8.18、8.67、7.40。按房价收入比6计算，在其他条件不变的情况下，全国房价应在2011年的基础上下降23.3％才能回归到合理区间。由于我国各地区经济发展水平差别较大，反映在房价收入比上亦存在较大差异，总体特征是经济越发达、城市地位越重要，房价收入比越高。从近两年数据来看，北京、上海、深圳、杭州等一线城市和东部大城市，房价收入比均在10以上，2010年排名前五位的北京、深圳、上海、杭州、厦门，其房价收入比分别为17.44、15.62、15.45、14.65、12.75；2011年排名前五位的深圳、杭州、北京、厦门、上海，其房价收入比分别为15.6、14.1、12.94、12.48、12.4。[9]总的来看，2011年房价调控效果初显，房价收入比开始回落，但仍未达到温总理认为的合理房价。以西安为例，2011年城镇居民人均可支配收入为18245元，一家三口的家庭年可支配收入为54735元，当年商品住房每平方米实际成交均价是7219元，按每套90平方米住房计算，其房价收入比为11.87；按房价收入比合理区间上限6计算的“总理房价”应该为每平方米3649元。[10]根据2011年当地城镇居民人均可支配收入和合理房价收入比计算，南京、北京、上海、广州、深圳、苏州、无锡、杭州、大连等城市的“总理房价”分别为每平方米4293元、4387元、4831元、4573元、4867元、4409元、4218元、4493元、3240元。[11]对这些城市来说，要求其房价立即回归到房价收入比的合理区间也许太过苛刻，短期很难实现。不过，经过两三年努力还是可以实现的，毕竟在一系列房价调控政策的连续作用下，各地房价开始有所松动，只要坚定执行既有政策，不阳奉阴违，房价逐渐向房价收入比的合理区间回归已是大势所趋。从江西省的情况来看，房价合理回归态势已现，2011年全省房价涨幅得到控制，按照一套90平方米普通商品住房总价和城镇居民家庭一家三口的年可支配收入比计算，当年部分设区市房价收入比(见表1)超出合理区间的有南昌市、赣州市、吉安市、宜春市，新余市房价收入比处于合理区间内。
2011年江西省房价收入比为7.00，南昌市、赣州市、吉安市、宜春市的房价收入比分别为8.54、8.14、6.44、7.20，均超出了其合理区间。按房价收入比6测算的全省、南昌市、赣州市、吉安市、宜春市合理房价(即所谓总理房价)分别为每平方米3499元、4146元、3212元、3538元、3286元。也就是说，应在2011年商品住房销售均价基础上分别回落14.3％、29.7％、26.3％、6.9％、16.7％，其房价才能回归到合理区间。以房价收入比的合理区间作为衡量房价合理与否的标准，以此为依据进行房价调控，在提高城镇居民收入水平的同时，把高房价降下来，推动房价合理回归，可使房价真实地反映市场需求和城镇居民真实的购买力水平，提升城镇居民的福祉，是房地产市场健康发展的基础条件。
三、房价合理回归的成本与利润标准
在人们的印象中，房地产行业是暴利行业，开发商哄抬房价、牟取暴利的行为一直被公众所诟病。这就涉及判断房价是否合理的另一个标准——“成本＋利润”。正因如此，2012年3月14日，温总理在全国人大五次会议闭幕后的记者招待会上，提出房价要与投入和合理利润相匹配，即房价要能补偿开发商从事商品住房开发的成本，并使之获得合理利润。无论是商品住房开发成本得不到合理补偿，还是商品住房开发存在暴利，都不能说房价是合理的。因此，应以反映商品住房开发的成本和利润作为衡量房价合理回归的标准。
1.成本加利润的定价模式。商品出售价格的最低界限，是由其成本价格规定的。所谓成本是生产和销售商品或提供服务过程中消耗的物化劳动的转移价值和相当于工资部分活劳动所创造价值的货币表现。根据马克思商品价值的理论，商品价值(W)由三部分组成：生产过程中耗费的生产资料即物化劳动价值的转移(C)；劳动者活劳动消耗所创造的价值中归个人支配的部分，主要是以工资形式支付给劳动者的劳动报酬(V)；劳动者活劳动消耗所创造的价值中归社会支配，以税金和利润形式进行分配的部分(m)。商品价值中的前两部分构成其成本，是制定价格最基本的依据和最低的经济界限。马克思说：“商品出售价格的最低界限，是由商品成本价格规定的，如果商品低于它的成本价格出售，生产成本中已经消耗的组成部分，就不能全部由出售价格得到补偿。如果这个过程继续下去，预付资本价值就会损失。”[13]商品价格不能低于成本，否则就会赔本，再生产就会难以为继。虽然商品价格受供求关系影响，但决定价格最重要的是其成本和利润，供求关系只能使价格以此为轴心进行有限的上下浮动。商品房也是商品，而且是关系到消费者重大利益的消费品，其定价也必须遵循价值规律。然而，当前房价脱离了“成本＋利润”这个轴心，导致房价不合理。寻求商品房的“合理价格”，必须遵守“成本＋利润”定价模式，以“成本＋利润”为标准衡量其价格的合理与否，既保证开发商的合理利润，又避免其获得暴利，从而促进房价合理回归。从长远来看，一旦“成本＋利润”定价模式得到开发商的普遍执行，就会形成对开发商暴利的约束，并由此形成“合理价格”，使其难以用所谓“投资价值”来糊弄购房者，从而有利于市场的平稳发展。
2.商品住房价格构成要素。商品住房价格构成是指体现国家价格法规和政策要求，在商品住房开发建设和经营管理过程中实际发生的组成价格的各项因素，它是政府价格主管部门和开发商制定房价的依据。具体地说，商品住房价格＝土地使用成本＋开发成本＋税费＋利润。土地使用成本是开发商依法获得土地使用权时所交付的土地使用权出让、转让、征地拆迁和安置补偿等费用，若开发商依法通过国有土地出让、转让获得土地使用权，其土地使用成本为支付的出让、转让费用，拆迁安置补偿净支出及按规定应交付的有关税费之和；若开发商依法通过行政划拨取得土地使用权，其土地使用成本为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。开发成本包括前期工程费、建筑和安装工程费、附属工程费、开发间接费、开发期间费用等。前期工程费包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。建筑和安装工程费包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。附属工程费包括住宅小区基础设施建设费(指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设施及建设费用中，按规定应由商品房开发项目负担的费用)和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费(包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车库、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，按规定应由商品房开发项目负担的费用)。开发间接费指开发商直接组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出以及其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。开发期间费用指开发商在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出，其中管理费用指开发商行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用；财务费用指开发商在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用包括经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费以及筹资发生的其它财务费用；销售费用指开发商为销售而发生的各项费用。税费包括税金和规费，其中税金为依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税等；规费是依法应当交纳的行政事业性收费，主要有交易管理费、城市建设配套费等。利润即商品住房售价扣除土地使用成本、开发成本和政府收取的税费后的余额。从理论上讲，商品住房的成本是可查询的，“合理利润”也是相对容易形成共识的，参照这个可量化的标准，似乎可以很容易地计算出“合理房价”。但现实中，开发商对其成本和利润讳莫如深，外界很难弄清其成本与利润状况。因此，要促进房价合理回归，必须规范商品住房价格构成，以保障开发商、购房者的合法权益。
3.商品住房成本与利润分析。房价与投入和合理利润相匹配，着眼点是控制房价构成中的成本和利润水平。然而，不同地区经济和社会发展水平不同，商品住房开发的成本和利润也不同，应通过对其成本与利润分析，厘清其基本构成，以探寻商品住房合理价格的成本与利润标准。土地使用成本是决定房价的重要因素，据统计，地价每上涨100元，商品住房价格便会上涨85元。[14]2011年全国房地产开发企业购置土地面积4.10亿平方米，土地成交价款8049亿元，粗算每平方米土地使用成本为1963元，约占商品房售价的36.5％。[15]当年全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，住宅用地、商办用地、工业用地和其他用地每平方米楼面价格1467元、1676元、284元和624元。[16]由此可见，土地使用成本的高低，直接影响着商品住房价格。开发成本是商品住房成本的主体部分，有些费用相对固定，有些费用受市场价格波动影响较大。有资料显示，受钢材、水泥等建材价格上涨影响，2010年海口市商品住房每平方米建筑安装成本：混合多层为840元，框架多层为1140元，框架小高层为1440元，框架超高层为2160元。[17]2011年全国商品住房建筑安装成本每平方米为2000元～2500元，约占其销售均价的37％～46％。[18]从江西省的情况来看，虽然各地建筑安装成本有差异，但差异不大，一般多层建筑的建安成本每平方米约为1200元，小高层为1600元，高层建筑为2000元左右。据《江西统计年鉴》资料，2010年南昌、景德镇、萍乡、九江、新余、鹰潭、赣州、吉安、宜春、抚州、上饶等市，包括商品住房基础、结构、屋面、装修、水、电、卫、电梯等在内的建筑安装成本，每平方分别为1744.96元、1129.94元、1396.84元、2237.93元、1511.16元、1689.21元、1458.38元、1701.01元、1531.15元、1309.78元、1775.04元。在商品住房开发中，包括营业税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、企业所得税、契税、城市维护建设费、教育费附加、印花税以及地方政府和各级行政主管部门向开发商收取的城市建设配套费、人防费等在内的各项税费约占商品住房成本的15％～20％。[19]以湖南省衡阳市中心城区为例，每平方米商品住房纳税额在600元左右。[20]湖南省株洲市每平方米商品住房税费在500元以上，最高的甚至超过1000元。[21]商品住房利润像谜一样，有的认为目前商品住房净利润率为10％～20％，[22]2010年全国工商联在两会期间递交的《我国房价为何居高不下》报告则认为开发商最终的直接利润应该在40％左右。[23]万科年报显示：2011年其结算净利率为15.01％。从江西省新余市商品住房成本(见表2)来看，圣地亚哥(一期)、北湖星城、融汇·江山御景商品住房每平方米建筑面积成本分别为2670元、2816元、2759元，其中土地使用成本分别为260元、350元、424元，占总成本的9.7％、12.5％和15.4％；包括各种费用在内的开发成本分别为1960元、1910元、1945元，占总成本的73.4％、69.1％和70.5％；每平方米商品住房税费分别为450元、406元、300元，占总成本的16.9％、14.4％和10.9％。按2011年新余市每平方米商品住房销售均价3164元计算，圣地亚哥(一期)、北湖星城、融汇·江山御景商品住房的成本利润率分别为18.5％、12.4％和14.7％。
从商品住房成本来看，土地使用成本和税费是开发商无法控制的，除此以外的其他费用则是开发商可控且有的还有定额标准。要促进房价合理回归，商品住房就不能以开发商的个别成本定价而应以社会平均成本定价。价格主管部门要通过商品住房成本审核，掌握和公布所属区域的商品住房社会平均成本，以此作为判断商品住房价格合理与否的一个“标尺”。只有这样，才能促使开发商加强管理、提高效率、削减不合理成本，而不是把负担转嫁到消费者头上。对于商品住房开发的利润，应考虑到商品住房刚性需求仍然旺盛，允许开发商取得略高于社会平均利润的利润率，但不能太高，更不能高得离谱。目前我国的社会平均利润率大致在9％～12％之间，对商品住房开发的利润率应该控制在12％～15％之间。开发商如果基于社会平均成本和略高于社会平均利润的利润率制定商品住房价格，就是合理价格。换句话讲，商品住房价格＝(土地使用成本＋商品房开发社会平均成本＋税费)×(1＋12％～15％的利润率)。这样，既能消除由投资投机所形成的价格水分，也可保证开发商的应得利益，有利于促进房价在现有基础上合理回归。
四、对促进房价合理回归对策的探讨
住房是现代社会人们生活的必需品，具有价值巨大、构成复杂、影响面广等特殊性质，加强房价调控，促进房价合理回归，是实现人们安居乐业的重要保障，是贯彻落实科学发展观的重大举措。要促进房价合理回归，必须加快研究制定符合国情的商品住房体制机制和政策体系，坚持商品住房资源市场化配置，在加强和改善房价调控的同时，强化商品住房成本、利润管理，提高城镇居民商品住房购买能力，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价和消费能力基本适应的商品住房供求格局。
1.坚持调控，巩固成果，为房价合理回归提供保障。2011年中央政府连续出台一系列政策，加大对房价的调控力度，使房价上涨势头得到有效控制，特别是重点城市房价上涨幅度明显回落，部分城市房价开始出现下降，有些城市房价下降幅度还比较大。在房价调控效果初步显现的同时，相关利益方的博弈日益升温。部分城市政府试图放松房价调控，开发商不时抛出救市论和房价反弹论。2011年10月11日，佛山市住房和城乡建设管理局发布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，允许佛山市户籍居民家庭增购一套每平方米7500元以下的住房。同日，成都房管局召集当地开发商开会表达了两条政策变化：一是开发商可拥有网上签约时购房资格审核权；二是在全款付清的情况下，主城区家庭限购房屋套数由两套增至四套。2012年2月7日，芜湖市印发《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，扩大对商品住房的契税补贴和购房补贴范围与额度。不管是地方政府频打擦边球，还是开发商死扛等救市，说明房地产市场的博弈并未停止。尽管一些地方放松房价调控被叫停，但它让很多人感到要实现房价真正合理回归绝不是一件轻易的事情。同时，虽然房价调控取得了初步成效，但其调控任务远未完成，房价合理回归的基础仍不稳固，部分城市房价过高的局面还没有根本改变，房价上涨的潜在压力仍然较大。一旦放松房价调控，被抑制的投资投机需求就可能重新释放，引发新一轮房价上涨。这样，不仅已取得的房价调控成果将付之东流、前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于其长期、健康和稳定发展。当前房价调控处于关键时期，各级政府必须凝聚共识，坚持房价调控政策不动摇，继续严格执行并逐步完善房价调控政策措施，进一步加大房价调控力度，为房价合理回归提供政策保障，以巩固房价调控成果；中央政府要防止地方政府借“预调微调”之名变相放松房价调控、警惕利益集团对房价调控的干扰；地方政府要配合中央政府，毫不动摇地对房价实施调控，把握好房价调控的节奏和力度。
2.降低成本，反对暴利，为房价合理回归奠定基础。房价是由成本和利润构成的，成本不降、利润不减，房价就无法合理回归。从这个意义上说，只有降低住房成本，反对暴利，才能为房价合理回归奠定基础。住房成本居高不下，既有国家政策方面的原因，也有开发商管理方面的原因，降低成本是政府和开发商的共同责任。从政府来说，要降低住房成本，促进其价格合理回归，必须清除部门利益，彻底改变土地财政机制，减少地方政府对通过土地“招拍挂”获得大量土地出让金的依赖，降低出让土地价格，减轻住房开发的土地使用费负担；要通过立法全面整合住房的各种税费，在清理、取消或降低住房税费项目和标准的基础上，重新厘定住房开发系列税费，并尽可能地将有关税费移植到住房持有环节征收，以减轻开发商税费负担，增加住房持有成本，抑制投机投资性需求和囤房炒房，为促进房价合理回归创造条件。从开发商来说，要降低住房成本，在获取合理利润的同时，肩负起促进房价合理回归的社会责任，必须立足加强内部管理，强化住房开发全过程的成本控制，建立工程成本管理保证体系，树立全员成本意识，大力推行责任成本管理制度和“成本否决制”，把降低成本同技术创新紧密结合，优化施工方案，提高施工效率，减少材料物资损耗，节约财务开支；在住房开发过程中，及时对控制成本所采取的措施、效果及其动态变化进行认真比较分析，将实际数据和相关资料与计划进行对比，以确定住房成本是节约还是超支，并认真总结经验，找出超支的原因，探索减少投入、节约资金的途径。在降低住房成本的同时，要研究住房领域反暴利规定，由政府根据略高于社会平均利润率水平的原则确定住房开发利润率，对超出此利润率的住房征收反暴利税，促使开发商淡化暴利思想，同时向社会发出房价必须合理回归的明确信号。不过，要使反暴利落到实处并发挥作用，关键是要强制开发商公开住房开发的各项明细成本，将其成本置于“阳光”之下。否则，住房开发成本不明，无法对其利润作出判断，反暴利就可能成为一纸空文。因此，必须建立住房成本公示制度，让开发商在定价时将其明细成本全部公布于众，接受社会监督，以抑制开发商以成本为借口的利益冲动。这样，反暴利才会有效，房价才能合理回归。
3.理顺分配，增加收入，为房价合理回归创造条件。促进房价合理回归，应当控价与增收双管齐下，在控制或降低房价的同时，理顺分配关系，增加城镇居民收入，提高其住房购买能力，缩小房价收入比，使房价与其收入水平相适应。由于各种复杂原因，长期以来我国城镇居民收入水平明显偏低，加上房价上涨，使房价收入比超出合理区间。要扭转这种不合理状况，必须深化收入分配改革。坚持和完善按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度，健全劳动、资本、技术、管理等生产要素按贡献参与分配的制度，正确处理好初次分配和再分配中效率与公平的关系，逐步提高居民收入在国民收入分配中的比重，提高劳动报酬在初次分配中的比重；将社会公平作为分配制度的本质要求，把完善收入分配制度的重点放在增加中低收入群体收入上，充分发挥政府的主导作用，在建立公务员和事业单位工资增长机制的同时，建立健全最低工资标准正常调整机制，使最低工资标准的提高与经济发展水平相适应，积极引导各类企业建立健全薪酬制度，全面推行工资集体协商制度，逐步提高扶贫标准，让广大劳动者共享改革发展成果；增加城镇居民收入，主要靠提高劳动报酬，但财产性收入也是增加其收入的重要途径和方式，有些人虽然没有提高劳动收入渠道，但可以通过房产、证券、基金等一些财产性手段实现自己收入的提高，并且这些财产本身就是通过劳动报酬转化、积累而来的，应创造条件让更多的城镇居民拥有财产性收入，以缓解收入差距的进一步加大；规范垄断性行业工资标准，对其不规范收入进行限制和调节，实行阳光工资制度，逐步扭转收入分配差距扩大趋势。总之，要通过收入分配改革，大力提高城镇居民收入，使商品住房价格与城镇中等收入家庭真实需求相吻合，将房价收入比控制在合理区间。通过较大幅度增加城镇居民收入来缩小房价收入比，能够大大减轻为达到“合理房价”而要求房价单边下降所带来的各个方面的压力，是实现房价合理回归的现实有效途径。一旦城镇居民可支配收入获得实质性增加，对购房支出的承受能力加强，在房价稳步回归、居民购买力提升的双向作用下，房价调控的绩效将随之彰显。
4.加大保障性住房建设力度，构建住房保障体系，为房价合理回归营造市场环境。房价除由其价值决定外，还受供求关系影响。保障性住房建设既是民生工程，也是住房供给不可或缺的组成部分。坚持商品房开发和保障房建设双管齐下，采用“市场与保障”方式构建住房保障体系，改善住房供求关系，可为促进房价合理回归营造良好的市场环境。“十一五”期间江西省投入资金608.8亿元，累计有64万余户住房困难家庭受惠于保障性住房政策，惠及人口超过200万；2011年全省保障性住房开工32.6万套，开工率102％，主体完工20.5万套，完工率64％。保障性住房建设对改善市场供给、促使房价涨幅回落起到了重要作用。为了充分发挥保障性住房建设对促进房价合理回归的作用，中央政府应强化各级政府职责，建立考核问责机制，对保障性住房建设资金和土地不落实、政策措施不到位、建设进度缓慢地区的政府负责人实行问责；明确要求地方政府将其土地出让收益的10％以上和住房公积金增值净收益用于保障性住房建设，不足部分由地方财政兜底；凡完不成保障性住房建设任务的城镇一律不得兴建和购置政府办公用房。地方政府要统一思想，提高认识，把保障性住房建设作为促进房价合理回归的重要手段，明确房管、建设、国土等部门的职责，落实建设用地、资金和相关政策措施，形成保障性住房建设的强大合力；在采取财政补助、国债转借、土地出让净收益、住房公积金净收益、财政预算安排等多种渠道筹措保障性住房建设资金的同时，按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，鼓励社会投资机构和房地产企业参与保障性住房建设；对保障性住房建设免收所有行政性收费和政府性基金，经营性收费按底限减半征收，以降低其建设成本，减轻地方政府的资金配套压力，调动建设单位和开发商的积极性，加快保障性住房的建设进程：坚持保障性住房“户型小、功能全、质量高、安全可靠”的原则，将其单套建筑面积控制在50平方米左右，保证各项基本居住功能。在加快保障性住房建设的同时，应从中国是个拥有13亿人口的大国，又处在工业化、城镇化进程中，住房刚性需求量大的实际出发，借鉴国外成熟市场经济国家的住房市场格局是以公房出租为主、商品房为补充的经验，构建以公租住房解决城镇中低收入家庭住房问题、以商品房满足城镇高收入家庭和部分要求改善住房条件的中等收入家庭实现住有所居的住房供应体系，以公租住房作为保障性住房建设重点，将其保障范围覆盖到城镇中等偏下收入且住房困难家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员。为此，要全面推行廉租住房、公租住房、经济适用住房“三房合一”的建管模式，停止新建经济适用住房和限价商品房，对新建公租住房和廉租住房实行统一规划、统一建设；将公租住房租金标准控制在同地段、同品质、同类型住房市场租金的60％；按照先租后售、租售并举、自愿购买、有限产权、规范管理的原则，对已承租公租住房一定期限的城镇中低收入家庭，可自愿申请购买承租的公租住房有限产权；公租住房的出售价格按其建安成本确定，承租人购买的公租住房可以继承、抵押、不得进行出租、转让、赠予等市场交易；购买人因经济和住房条件变化，超出当地规定的保障标准或因特殊原因需要转让的，由当地政府按原销售价格加同期银行存款活期利息回购；完善住房保障申请、审核、公示、轮候、复核制度，对以虚假资料骗租、骗购公租住房的，一经查实应立即纠正；对违反规定将公租住房出售、转借、出租(转租)、闲置、改变用途且拒不改正的，按照有关规定或者合同约定收回。只有这样，通过增加保障性住房供给，完善住房保障体系，才能缓解城镇中低收入居民买不起商品住房的矛盾，为房价合理回归创造条件。
5.抑制住房投资投机需求，维护房价合理回归的市场秩序。我国房价连续多年上涨的重要原因之一是投资投机购房，有关调查表明，我国一线城市投资投机购房高达40％以上。经过2011年“限购”、“限贷”等一系列举措，房价上涨的势头得到有效遏制，但市场投机行为并未得以有效控制。只要住房市场赚钱功能不去除、投机炒作之风不根除，房价就很难合理回归。要促进房价合理回归，必须在增加住房供给的同时，抑制住房投资投机需求。从目前看，要坚定地执行限购、限贷政策；从长远来看，限购、限贷犹如退热药，限炒才是治本之策，应逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。首先，要明确住房是“消费品”而非“投资品”，让住房回归其居住属性，取消以户籍为基础的限购，重点转向遏制炒房。只有当住房失去投资品的基本属性时，房市才能转变为健康的消费市场。其次，通过健全差别化住房信贷政策，限制投机性需求。对购买首套住房和改善性住房(卖掉唯一住宅，购买一套新商品房)的城镇居民家庭，实行房贷利率优惠，以满足其购买自住普通商品住房的贷款需求；当城镇居民家庭购买第三套住房时，银行不予按揭贷款支持，并规定已有3套甚至3套以上住房的城镇居民家庭，购房后5年内不得出售任何住房。只有如此，炒家才会原形毕露，房价才能得以回归。第三，调整和完善房地产开发、销售、租赁、中介服务和持有等环节的税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，遏制投资投机性需求，促进房价合理回归。通过逐步推广房产税，利用税收杠杆调控住房投机行为，对住房出售、赠与、转移中的增值部分征收资本增值税；对价值超过一定额度的房产征收遗产税；对闲置住房征收“市政税”，由拥有者承担，以防止住房闲置。只有这样，才能有效调节城镇居民家庭住房持有数量，做到住有所居、居有所用，既能满足人们合理的住房需求，又能遏制房市过度投资行为，避免住房产泡沫化以及对资源的过度消耗和浪费，促进房价合理回归。
五、结束语
促进房价合理回归事关重大，不能拍脑袋、想当然，应在界定房价合理回归标准的基础上，由中央和地方政府上下齐心、开发商和政府协同配合，从控价与增收、成本与利润、供给与需求等方面，加大房价调控力度。经过各方多管齐下的共同努力，使房价合理回归到多数城镇居民家庭能够接受的水平，便是改善民生的大功一件。
［收稿日期］2012－06－07