1.临沂市国土资源局；2.临沂市公共资源交易中心
摘要：随着全球经济的快速发展，房地产行业在国民经济中占有的比重越来越高。在我国房地产行业推动了经济的快速发展，同时也带来了诸多的社会问题。为保证房地产经济健康的发展，房地产行业要建立成熟的市场机制、完善的行业管理制度、建立健全相关的法律法规才能避免房地产泡沫的出现。本文通过对我国房地产经济和国外的比较，分析出我国房地产行业存在的问题，并提出了相应的解决方法。
关键词：房地产经济；国内外房地产；比较分析。
前言
中华民族从农耕文明发展至今，始终有着“居者有其屋”的传统思想。中国人认为房子不仅是一个遮风避雨的居住场所，也是情感的归宿地，所以中国人热衷于“买房”。这就导致了中国房地产行业在迅速发展的同时，让很多人背上了沉重的经济负担，也逐步暴露出一些我们必须面对的社会问题。例如商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升；房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏，开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设等等问题。结合我国经济现状，当前我国的房地产行业必须进行产业化调整和规范化产业管理，加大政府在市场资源配置中的作用，健全相关法律法规，确保房地产行业可以持续健康的发展。
1 我国的房地产经济与国外相比存在的问题
1.1市场机制不成熟问题
改革开放以来我国的经济快速稳步发展，城市化进程规模越来越大，城市人口的快速增长，导致了当代房地产行业出现了诸多问题。我国的房地产市场一直是卖方市场，消费者处于被动地位，这就使得房地产行业的问题越来越突出。我国的房地产经济与英美房地产经济相比存在着市场机制不成熟的问题。在英美等发达国家：人口基数小，城乡不明显，并且都具有完整的一套衣、食、住、行系统，城镇化进程规模小，而且人们大多租房居住，房价相对稳定，房源相对较多。而当前我国的房地产市场现状是：在城市生活的一些人为了购买一套房子成为房奴；但有的人却拥有多套空置房子，只为了房产的升值。这样带来了城市房价居高不下和房源紧张的问题，加重了青年一代的经济负担，不利于社会安定和国民经济的稳步发展。
1.2管理制度不完善问题
我国当前的房地产行业在发展中暴露出了许多的问题，与发达国家的房地产经济相比，我国的房地产经济在管理制度上的问题尤其严重。其中，房地产行业的发展带动了有关的中介机构、公证公司等的发展，但也出现了很多有问题的中介机构、假冒的公证公司等，给房地产行业的管理带来了严重的危害。同时中国房地产行业的房产信息不透明甚至有混乱、虚假的情况，给消费者的购房带来不便。还有因行业的管理不当，开发商盲目的去开发一些楼盘，最终导致楼房或别墅烂尾，浪费土地的同时也虚假的刺激了房地产市场的发展。我国房地产的管理方面的问题，必须借鉴国外房地产经济的发展经验尽快解决。
1.3法律法规不健全问题
房地产行业的可持续发展对于我国整体经济的进步具有重要意义。法律法规是所有经济活动正常有序进行的根本保证，只有健全房地产行业的法律法规才能保证我国房地产经济可持续发展。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆有学者提出与20 世纪 90 年代初的日本的房地产市场泡沫相比，我国当前的房地产市场上也有着相似的过度投机、货币、财政、银行政策等过于宽泛的问题。而与国外的发达国家相比，我国的房地产市场相对混乱，没有严格的法律法规和相关的规章制度去规范、处理房地产市场上不当的行为。这不仅影响了房地产行业的发展，同时也让房地产经济陷入恶性发展的境地。
2 借鉴国外房地产经验解决我国房地产经济问题
2.1 发展成熟的市场机制
近年来我国政府采取了一系列措施来控制房价过高的问题，但房价的快速增长现象并没有得到缓解，相反依旧持续快速的提高。我国的房地产市场看似发展繁荣，但由于市场机制的不成熟导致房价远远超出了房屋的真实价值和消费者的负担水平，这就会产生严重的房地产泡沫，影响房地产行业的稳定发展。美国次贷危机过后，政府加大了对房地产行业的干预，对房地产行业的税收、贷款利率等进行了全面调整，并且城乡系统的全面发展缓解了城市人口的压力，这对中国的房地产发展具有借鉴作用。中国当前应规范市场，调整房产税收，加大政府对房地产市场的控制，加强市场在资源配置中的作用，加快城乡一体化发展，缓解城市人口压力，尽快发展成熟的市场机制，促进房地产行业的健康发展。
2.2完善行业的管理机制
科学的管理制度和有效的管理方法对于任何行业的发展都是百利无一害的，我国当前的房地产行业管理制度尚不完善，必须借鉴国外房地产经济的发展经验，才能少走弯路，加快房地产行业的全面建设。在我国，房地产经济上的问题是由诸多原因造成的，所以管理制度的制定一定要全面。在欧美的发达国家买卖房产的过程中，也会求助于第三方的机构，但政府对于房地产的相关机构管理严格，并在交易过程中各个环节都尽量保持公平、透明，这就在很大程度上保证了房地产行业的健康发展。在美国有着官方的房源共享系统 ，每一个卖房人都可以把房源信息传输到这个系统上，所有上市的房子在这个系统中都可以查找，保证了房源信息的真实有效。同时与近邻日本相比，我国在土地方面管理松懈，因此必须严格的规划土地使用，特别是城市的土地规划，发挥政府对土地资源的管理作用，保证房地产行业健康发展，再创国民经济的新台阶。
2.3 健全行业的法律法规
我国房地产经济已经进入了恶性发展的阶段，无论是从房地产行业的健康发展来看，还是从国计民生稳定的角度来说，健全房地产行业的法律法规都是当务之急。借鉴日本爆发的房地产市场泡沫的经验，我国务必要处理、杜绝当前房地产市场上的投机行为，建立相关法律法规，对投机行为的责任人严肃处理，补全我国房地产行业相关法律的漏洞，同时对房地产经济的相关的货币、财政、银行政策等建立规章制度，确保房地产经济健康、有秩序的发展。借鉴发达国家健全的房地产法律法规，结合我国的国情，形成中国特色的社会主义房地产法律体系，贯彻落实全面依法治国的战略方针，确保房地产经济的健康、快速发展，为全面建成小康社会添砖加瓦。
结语：中国的国土面积居世界第三，却有着世界近五分之一的人口，这就决定了我国的房地产行业与国计民生息息相关。改革开放以来，房地产行业一直是国民经济的支柱性产业之一，发展好房地产行业，对我国经济的发展至关重要。当前我们要借鉴国外房地产经济的相关经验，发展房地产行业成熟的市场机制，逐步完善管理制度、健全房地产法律法规，确保我国房地产经济持续、健康、稳定的发展。
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[4]赵琳.我国房地产经济管理存在的问题及其解决对策[J]，学术交流，2013（09）：88-90.
论文作者:李庆丽1,张少鹏2
论文发表刊物:《基层建设》2016年26期9月中
论文发表时间:2016/12/8
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