关于小城镇房地产开发用地工程多余土方的管理问题
伊丽努尔·伊明
（新疆维吾尔自治区国土资源咨询研究中心，新疆 乌鲁木齐 830000）
[摘要] 我国社会的快速变革已经带动了房地产开发领域的高潮，目前整个房地产发展势头正猛，一时间高层建筑、小层楼房的基本建设规模日渐宏大。房地产规模开发加大势必会造成土地紧张的局面，如何处理土地使用权以及产权的问题至关重要。任何一个地区的土方均属于国家管属的资源，如果被非法占领就势必会受到法律处置，本文将对此进行重点介绍。
[关键词] 城镇发展；地产行业；开发土地；管理措施
房地产领域的快速发展虽然促进了我国的社会进步，但是一定程度上也增加了土地供需之间的紧张矛盾问题。很多城市内部由于发展空间受限已经导致房地产开始向着周边的中小型城市开始蔓延。一旦大规模建设高层建筑，为了保证建筑的质量就会向地下进行深度开采，导致大部分的土方开始出现富集。这些多余的土方经常得不到有效的安放，产生了一系列的问题
1 任何人不得随意处置多余土地处方
1.1 国家颁布相关法规
我国对于处理矿产资源方面曾经颁布相关法律法规，明确表示，任何形式的矿产资源均属于国家财产，统一由国务院行使相关权利。所有在地下或者是地表的相关矿产资源也归归家所有，不会因为土地产权的变动而发生改变。如果有人想要占有或者是破坏相关资源均属于违法操作。我国矿产宝藏、水流区域、海洋区域均属于国家管辖的范围内，开发商不得随意处置土地所有的使用权，否则将视为违法。
1.2 粘土矿被随意处置的基本情况
1.2.1擅自挖掘粘土矿。为了腾出足够的建设空间，给出足够的位置进行安放，目前很多开发商会采用售卖粘土换取部分资金用来抵消需要开挖以及运输耗费的费用，这是一种独特的有偿处置方式。
（1）建立基于BIM技术的绿色建筑规划设计软件系统框架和绿色建筑规划设计软件数据架构，能够在不同设计阶段、PKPM系列不同设计计算软件之间实现数据共享，避免数据的不一致，减少二次输入，提高设计效率和设计质量。
1.2.2 目前粘土矿的售卖市场行情良好，除了能够将基本的费用抵消给开挖运输以外还可以获取部分的有偿资金应用。
很多房地产商人为了自己的基础性利益就会故意曲解国家的相关政策，认为拥有了国土的使用权力也就是拥有的粘土矿的随意支配权力。因此很多房地产商都会随意处理工程中发现的多余土方 一旦发生这种情况时就会受到有关部门的追究与严查，此时才会真正理解法律中所表述的含义。
六是到2015年至少开发和应用两个宏观区域规划，优化粮食安全用水；到2020年开发200个分区域（国家、地区等）可持续农业发展规划。
2 造成土地所有权侵害的几种原因
2.1 主观重视度不够
1.2.3很多房地产工程施工时由于具体的施工内容繁琐，经常会出现赶工期的情况，而很多从事挖掘的工作人员时间也更加紧张，这就需要公司倒贴一大部分资金，旨在实现快速清运的目的。此这一部分资金会被结合到房地产售卖工作中，无形中实现价格回收工作，这也是一种有偿使用土地资源的合理应用形式。很多粘土矿在使用过程中都分为两种情况。第一种是粘土被应用于加工土矿产品或者是其他加工操作，可以制成砖块瓦片等。而另一种则是很多粘土被广泛应用于建设国家的一些基础性设施，可以用来进行道路施工、建设桥梁、铺设墩基等。这两种模式都会给国家造成一定的经济损失，前者导致粘土矿的应用所有权发生转移，而后者虽然保留了国家的所有权，但是也将粘土转变为其他形式的经济了，这些都属于侵犯国家应用所有权。
2.2 民事单位处理不协调
目前，行业内普遍存在这样一种现象。房产商与相关部门签订土地使用权的合同时，很多转让方都会由于疏忽大意而忽虑了约束多余土方的相关管理条例。如果没有明确的管理措施进行约束，那么后续施工过程中就难以避免这种问题的发生。此外，一些负责这项工作的相关管理部门也没有落实管理制度，任凭房地产商自己处理，由此就导致了多余的土方管理不善的现象。无法确实的落实相关处理方案，导致施工期间为了追求原有的施工进度而出现进退两难的情况。
积极行政的话，现场制止非法处置粘土矿，又会遭受到房地产开发商的反驳，要求出让方履行义务交出空间，出让方也是政府部门，直接组织实施工程开挖又是没有现实可能性的事情；怠慢于行政的话，又会使粘土矿的国家所有权遭到侵犯，流失国有资产的经济价值。
冬日的荷塘，自然是不会有田田的叶子的。仅剩的几片“顽强”叶子也早在秋·日就变得枯黄，如同戴着逍遥巾的独脚鬼。
3 民行并举是维护粘土矿的国家所有权之思路与对策
3.1 预防粘土矿遭致非法处置的行政措施
根据政府意欲公布的房地产开发用地年度用地供应计划结合各用地的规划指标相应拟定与房地产工程多余土方量基本一致的年度粘土矿收储供应计划，将年度国有建设用地使用权供应计划与年度工程粘土矿收储供应计划同时公布。这有利于引导粘土矿市场和土地使用权市场建设，同时进行，节约政府运行成本，又使潜在的受让者预知国家资源与资产的供应信息，有充裕期限酝酿受让方案。总之，这样更有利于做到粘土矿有所去向，有所值，不需要等到工程开工前后才仓促处置多余土方，避免短期内行事而使诸多方处于困惑之中，为了建设用地使用权交易成功而签订出让合同时，附带性地民事约定粘土矿资源处置方案而准备了法律许可前提。
3.2 预防粘土矿遭致非法处置的民事措施
国有建设用地使用权出让合同是格式合同，国家有专门的示范文本，交易成功时必须约定签署标准合同。但是根据《合同法》意思自治的原则，在使用国有建设用地使用权出让合同示范文本时，可以附加约定相应地块工程多余土方处置事宜，也可以将采矿权出让合同示范文本与之合并签订，这样避免了房地产工程开工时，处置土方无章可遵、无约可循。当这些约定必须以国有建设用地使用权出让合同公告中同时公告采矿权出让信息为前提。
4 结语
小城镇高层建筑的普遍带来了多余土方管理中存在的很多问题，如果得不到有效处理会暴露很多矛盾，因此采取适当的途径进行合理解决至关重要。
【参考文献】
[1][意]彼德罗·彭梵得著，黄风译.罗马法教科书[M].北京：中国政法大学出版社，1992.
[2]史尚宽.物权法论[M].北京：中国政法大学出版社，2000.
[中图分类号] F291
[文献标识码] C
[文章编号] 2096-1995(2019)17-0221-01
标签：城镇发展论文; 地产行业论文; 开发土地论文; 管理措施论文; 新疆维吾尔自治区国土资源咨询研究中心论文;