摘要：为了促进我国城乡一体化发展，我国全面实行了集体土地不动产登记制度。在集体土地不动产登记工作中，房地产权利人不一致、房屋超建部分不动产登记申请、审批管理等方面存在的问题较为明显，需采取有效方法解决。此外，结合具体情况，从法律、技术措施等多个层面给出相应的处理建议，使我国集体土地不动产登记工作能够顺利、有序地开展。
关键词：集体土地；不动产登记；问题对策
引言：
就目前集体土地上不动产登记的实际情况来看，还存在制度上的不健全，管理上的混乱等一系列问题，其中不乏是因为各相关部门不作为、工作失误、沟通不及时等原因造成上述问题的出现。但是，最重要还是来源于某些制度性的规定缺乏实践的基础，从农民利益和认知角度出发对集体土地上不动产登记的研究还未得到深刻的重视。事实上，农民以及农村集体土地实际问题才是制度实施和贯彻根本。在集体土地上不动产登记的实际工作中，采取的处理措施也要多从农民实际情况出发，坚持“以人为本”、“和谐”的原则。
1 房地产权利人不一致
1.1 规划审批手续的建房人和土地审批手续的使用人
不一致在集体土地不动产登记工作中，常常会出现土地审批手续记载的使用人和规划审批手续的建房人不一致的情况，对于此类情况，根据我国不动产登记制度的相关原则，是无法办理房屋登记的，这就使登记工作陷入到僵局之中。对此，笔者认为在实际处理过程中，应该尽可能避免矛盾的扩大，采用和谐处理的原则。不动产登记申请人不仅要取得房屋所有权人的同意，还需从当地土地管理部门获得合法的土地使用手续，之后办理房屋初始登记。换而言之，针对此类问题的处理，关键在于土地使用人和房屋所有权人之间的协调沟通，最终形成房、地一致的权利人。
1.2 面积超占与一户多宅的登记
在农村，农民宅基地超占的现象十分普遍，如何对超占部分进行规划和调整一直是困扰我国政府的问题之一。一部分历史形成的面积超占、一户多宅的宅基地，虽然具备合法的权源，但是和当前阶段我国的政策是相互冲突的，如何对这些产权进行登记一直未能形成统一意见。对于此类问题，应该从法律层面上，对权属来源文件加大审查力度，建立实质与形式统一的登记审查模式。由于我国农民集体土地不动产登记工作情况十分复杂，加之针对各类权属来源文件也不具备统一的认定和审查标准，因此在具体登记时，应该将实质审查和形式审查有机结合起来，结合实际情况，尽可能地对历史权利归属进行还原。另一方面，需要提升人民群众的法律意识，坚持依申请登记的原则，对确实有需要的农民进行调查登记。同时不动产登记机构还应做好法律法规的宣传工作，明确只有依法登记的不动产才能受到法律保护。此外，应结合实际情况，有针对性地制定地方性法规，理顺各类问题的法定解决途径，为农村地区的稳定发展奠定基础。
2 集体土地不动产登记中的虚假现象
目前农村集体土地及地上不动产登记采取部门分散型管理登记方法，例如，针对集体土地上建房的审批手续，既有乡镇人民政府或其下设的村建办公室，同时也需要建设管理部门进行审批。部门间缺少紧密的联系，难免出现虚假风险防控的漏洞。主要表现在以下3种情况：第一，证书和信息的双重伪造。简单的说就是证书并非相关发证机关颁发，且证书的内容与实际情况也不相符；第二，证书为真，信息伪造。这种情况是指证书是通过非常规渠道获得的相关发证机关颁发的合法的证书，但是证书的内容与实际信息不一致；第三，证书伪造，信息为真。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆证书的内容与实际信息完全符合，但是证书确属非法伪造的，毫无法律效力，为非法行为。针对以上问题的处理措施可以从以下几个方面入手：首先，各相关部门对土地、房屋的产籍档案进行严肃认真的整理归档。加强对档案的管理力度，力求每一个登记在审批调查时都要有档案可查，且需要满足不费时不费事的要求，为证书的真伪审核带来便利，实现严控真伪关。其次，加强各部门间的联系，主动联系村镇工程审批以及建设部门，主动与相关批准部门协商沟通，主动调取工程建设许可证书样本或者相关的档案资料，留存后进行真伪辨别。只有做到主动政府行为作为，而不是互相推诿，才能防控虚假风险漏洞。再次，集体土地上不动产登记的相关工作需要与之相关的工作人员积极学习有关知识，提高自身专业水平，秉承认真负责的工作态度和为人民服务的工作信念。
3 农民对集体土地上不动产登记的制度认知匮乏
集体土地上不动产登记制度的主要参与者，即农民在对制度和产权意识的认知上是存在极大的匮乏。在农村往往存在这样两种情况：第一，农民对于集体土地上不动产登记可以确认并保护自身的的权利这一作用，完全没有法律意识，常常通过自认为可行的办法处理问题，例如，农民对房屋实际占有的意识很强烈，但是由于缺乏对房屋产权认知度，他们宁愿抢占、违建也不愿意通过正规的途径办理相关手续，往往是只重视土地证忽视房产证或者认为土地证即房产证。第二，亦或是农民对房屋登记期望与制度设计脱节。制度的导向不能满足农民所期望通过登记获得的利益，从而阻碍了房屋登记的实行和开展。在制度层面，从农民的角度出发考虑，利用多种途径提高农民对于集体土地上不动产登记的制度认知，也是解决不动产登记的制度相关问题的必要思考。
4 有关房屋超建的问题
长期以来，我国农村地区的房屋修建往往存在审批方面的问题，其原因是多重复杂的，不仅与经济基础有关，与自然环境有关，也与人的主观意识和基础观念有关，所以不批就建、批少建多的情况屡见不鲜。那些未得到审批就扩建的房屋，主要为农户提供养殖家畜、圈地种菜、工具用房等用途，往往都有实际的用途和需求。由于很多房屋的建造情况与土地审批手续中的信息不符，增加了房屋不动产登记的难度。我国农村地区的房屋超建问题司空见惯，为了进一步规范此类现象，尽量确保经批准后的建筑房屋土地面积、实际建造面积与经过审批的面积保持一致，可参考借鉴以下方案：首先要分清农村集体土地上实建与审批面积不符的区别性情况：一种是房屋结构有出入，如批建2层实建3层楼房；另一种是房屋面积有出入，如批建50平米实建100平米。当然，无论是针对上述哪种情况，都应该贯彻落实我国《城乡规划法》之规定。若在乡镇规划区出现不按规划完成建造房屋，政府应勒令停建，并在规定时间改正，逾期不改则直接拆除。也就是强调，加层违建房屋的申请人应及时补办相关规划手续，履行完整的审批流程后完成不动产登记；而违建房屋中的扩建部分则将被登记机构视为违章建筑，面临责令拆除的结果。面对房屋超建的问题，在做集体土地不动产登记时应灵活采取不同方面调整和解决：第一，申请人应第一时间在国土部门补办批准手续再办理不动产登记业务。第二，超面积违建房屋在不能补办手续的情况下，登记人员应实地考察，只允许登记合法用地范围内的房屋，对超面积的房屋不办理登记。
结束语：
集体土地不动产登记问题，当前是国人普遍关心的话题之一。从国家制定政策到最终的落实执行，仍有很长一段路要走。未来，我国的集体土地不动产登记制度将会越来越完善，我国土地资源的使用将越来越合理和有序，而这需要国家相关部门的共同努力。
参考文献：
[1]韦志林.集体土地上不动产登记的若干问题探析[J].住宅与房地产.2018(13)
[2]李清仁.集体土地上不动产登记有关问题研究[J].低碳世界.2018(08)
[3]卢凤军.集体土地上不动产登记有关问题的探讨[J].中国市场.2018(23)
论文作者:尹建雄
论文发表刊物:《基层建设》2018年第35期
论文发表时间:2019/3/27
标签：不动产论文; 集体土地论文; 房屋论文; 动产论文; 上不论文; 制度论文; 农民论文; 《基层建设》2018年第35期论文;