摘要：土地收储是城市发展过程中非常重要的工作项目之一，值得注意的是，随着我国土地收储融资制度的全面实施，在土地收储方面暴露出各种问题，进一步对土地资源的流通造成较大影响。为了提高城市土地收储工作的效率及质量，本课题在分析城市土地收储中存在的问题的基础上，进一步提出相对应的解决对策。
关键词：土地收储融资；现状；对策
近年来，随着我国社会经济的迅速发展，我国土地资源的供需矛盾更加突出，导致土地资源的经济价值不断提高，对我国社会经济的稳定发展造成一定影响。同时，由于政府部门对土地的征用逐渐频繁化，在经济环境快速变化、房地产开发制度及土地制度的联合作用下，政府收购储备土地制度逐渐被各界所关注，导致土地收购的纠纷问题越来越多，对土地收储制度的运行造成较大影响。基于城市土地收储工作实际情况来看，尚且存在一些较为明显的问题，例如：土地收储融资问题、法律法规不够健全问题以及机构职能不够明确问题等。为了促进城市土地收储工作的进步及发展，本课题对“城市土地收储中存在的问题及对策”进行探究具备一定的价值意义。
1.城市土地收储存在的问题分析
城市土地收储问题的存在，会影响城市的整体发展，不利于城市整体经济效益及社会效益的提升。总结起来，目前城市土地收储存在的问题包括：
1.1法律法规问题
近年来，我国在土地收储方面作出一系列的法律法规，并针对土地收储的相关政策加以明确，同时对政府一级垄断的地位进行了明确，然而相关法律法规在执行上表现的较为缺失，同时相对应的工作细则缺乏，例如：收购方式、范围以及使用等，均没有明确的规定，这样便使得土地收储工作难以顺利、有序地进行，进一步还会产生一些违反法律法规的事件，显然这不利于城市土地收储工作的良性发展。
1.2基于融资层面的资金来源问题
从融资层面分析，城市土地收储存在融资资金渠道单一的问题。现状下，我国土地储备是建立在资金循环和土地流转基础上的，想要完成土地储备，就必须要具备充足的资金担保，若是存在资金匮乏问题，土地收储工作也难以顺利进行。根据我国《土地储备资金财务管理暂行办法》中的规定要求，土地储备融资的主要途径包括了以下三个方面：①土地转让时，发放给土地储备机构的征地费用、拆迁补偿费用以及土地开发费用等等。②财政部门根据土地储备的需求，将土地收益基金中的部分费用划拨出来，将其作为土地储备资金。③根据政府相关规定，向银行等金融机构提供的贷款。由此可见，土地转让中发放给土地储备机构的资金，需要在完成土地储备之后，才能够进行返还，不能将其作为土地储备资金的主要来源。而财政部门从土地收益基金中划拨出的部分费用，并不能满足土地储备的资金需求，导致土地储备资金的主要来源就是金融及银行机构，很难保证土地储备资金的稳定供应，不流于土地储备工作的顺利进行[1]。
1.2贷款风险问题
从现状来看，我国城市土地收储存在贷款风险方面的问题，包括：贷款偿还风险及贷款方式风险；主要表现为：由于银行贷款的期限较短，而土地运作周期较长，导致土地运作的时候，土地收储单位需要使用其他贷款偿还旧的贷款，若是出现利率上调现象，很容易引起土地出让幅度快速降低等状况，导致土地储备融资贷款的偿还风险增大，严重影响了土地储备融资的科学发展[2]。同时，大部分土地储备机构都是选择信用贷款和担保贷款方式向银行贷款，其中信用贷款就是以贷款人的信誉等级作为依据，获得银行提供的贷款资金。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆一般土地储备机构都是政府委托的事业单位，其信誉都相对较高，在获取贷款方面也较为宽松，但是对贷款人本身的资质有着一定要求，在一定程度上会影响到贷款金额的数量，使进行银行贷款过程中必须要充分考虑到的一项风险因素。
2.城市土地收储工作相关问题的解决对策分析
为了解决城市土地收储工作存在的问题，有必要采取有效的解决对策，从而促进城市土地收储工作的健康发展。总结起来，具体解决对策包括：
2.1遵循市场规律运作，降低行政干预的影响
虽然行政干预能够对市场经济活动产生一定的引导作用，但是大多数时候都违背了市场经济规律，很容易发生不可控制的突发状况。虽然土地收储是直接由地方政府全权负责，但行政干预与垄断经营并无关系[4]。比如在进行国有资产的管理时，虽然政府设立了专门的资产管理部门，但是其本身依旧是按照法人治理结构运作的，在法律规定中禁止行政干预。因此，在进行土地收储工作的时候，要严格遵循经济规律进行实际操作，避免过度的行政干预影响到土地收储工作的运行效果。为减少行政干预对土地收储工作的不良影响，政府应及时制定相应的政策规定，明确土地收储的经营性质，以规章制度禁止地方政府的行政干预，使土地收储工作得以顺利进行。此外，还有必要健全城市土地收储工作相关法规法规，明确相关法律法规的执行细则，对土地收缩工作的实施起到约束和正确引导的作用，进一步促进城市土地收储工作的发展。
2.2增加资本金投入，强化信用风险抵御能力
就目前来看，我国土地收储自由资金的短缺问题比较严重，导致土地收储融资的信用风险较大。为实现对土地收储融资的贷款资金管理，使土地收储机构能够按时偿还贷款，降低其信用风险，应合理增加资本金投入，制定完整的资金结构。比如将部分的土地净收益划拨到土地收储机构，初期的划拨比例可以适当提高，并逐年降低，使土地收储机构的资本金达到预期规模，使土地收储融资的信用风险得到有效防范[3]。对于土地收储机构的注资，要根据当地的实际情况，分年完成注资，在土地收储机构的资本金达到标准规模之后，就要降低融资规模，强化其信用风险抵御能力，使土地收储机构的财政负担得到有效控制，使土地收储工作的资金需求得到有效满足。
2.3拓宽融资渠道，创新融资方式
为打破土地收储融资方式过于单一的局面，使土地收储工作得以顺利进行，要积极拓展融资渠道，创新融资方式，使土地收储融资效果得到有效提高。就目前来看，我国部分地区实行了土地信托计划融资，且取得了一定成绩，根据土地收储融资的需求，采用不同的融资方式能够有效提高土地收储融资效果。比如政府结合实际情况对相关政策进行改进，适当放开各级政府发行土地债权的权限，不断加强监管力度，使土地收储融资更加适应于我国社会建设的发展要求。同时，这种融资方式具有较强优点，比如根据银行的同期存款利率标准确定土地债权的利率，能够为广大群众提供更多福利，有效促进社会经济的和谐发展[4]。其次，这种融资方式的选择空间较大，能够结合实际情况确定融资规模及时间，解开银行贷款的期限限制。最后，能够有效减少政府盲目贷款问题，杜绝挪用贷款等情况，使群众监督的作用得到充分发挥。总之，想要改变土地储备融资的不利局面，对融资渠道及融资方式进行改变，使未来土地收储融资的必然发展趋势。
3.结语
综上所述，为解决土地收储工作的现状问题，使土地收储工作得以顺利进行，应深入了解土地收储融资的现状，健全相关法律法规，合理增加资本金投入，强化信用风险抵御能力，拓宽融资渠道，并创新融资方式；此外，遵循市场规律运作降低行政干预的影响等，使土地收储融资效果得到有效提高。相信从以上方面加以完善，城市土地收储工作将能够获得健康、有序的发展。
参考文献
[1]罗命清.土地收储融资现状分析与对策[J].中国集体经济,2016(12)：18-19.
[2]隋迎利.土地收储融资的现状及对策[J].农业与技术,2015,35(15)：181-182.
[3]石鸿楠.土地收储融资的困难与对策[J].行政事业资产与财务,2013(16)： 99-100.
[4]张铁强.城市土地收储中存在的问题及对策[J].黑龙江科技信息,2015(21)： 286.
论文作者:张敏
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第17期
论文发表时间:2018/11/12
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