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【摘 要】我国房地产市场发展已经经历了20余年的历程，从最初的开发经营一直发展到以顾客需求为中心的阶段，特别是目前随着城市化进程的不断加快，人民生活水平不断提高，商业房地产已经成为房地产市场中的焦点所在，吸引着业界人士的极大关注。鉴于此，笔者结合自己多年来的工作经验，从不同角度针对商业房地产运营管理模式的创新和应用展开了一系列分析。
【关键词】商业；房地产运营管理模式；创新
运营主要是指在生产经营过程中，将全部的人力与技术等要素转变成为最终的产品的过程，而运营管理主要是指针对该过程展开管理，主要涉及到产品设计、开发以及控制等方面内容，商业房地产运营管理实际上就是针对房地产设计和开发过程展开的管理。近年来随着商业房地产业的不断发展，商铺的销售业绩非常可观，但是后续管理上的问题也应该引起注意，目前商业地产行业中存在较高的风险，同时在经营过程中暴露出了一些问题，最终导致很多房屋出现空置的现象。这种情况下针对商业房地产运营管理模式展开创新很有必要。
1我国商业房地产发展的驱动性因素
商业房地产的特殊性直接决定了商业房地产运营管理上和传统意义上的运营管理存在着一定的差别，这种差别的存在正是进行商业房地产运营管理模式创新的关键所在，下面我们就从我国商业房地产发展驱动因素的角度针对商业房地产运营管理模式创新展开分析。
1.1市场成长驱动因素
目前我国房地产行业已经渐趋成熟，但是商业房地产始终处于发展的初期。2013年我国社会消费品零售额与十年相比翻了十倍，但是从商业购物中心的数量上来看，与发达国家相比始终相去甚远，随着商场零售市场的不断发展，广大商业房地产商慢慢的看到了这一领域中存在的巨大市场空间，不仅在购物中心数量上存在着差距，同时我们还应该对购物中心是否和目前的消费需求相适应进行充分的考虑，力争做到供求平衡，将零售业购物载体的巨大潜力充分发挥出来，极大的促进市场经济的快速发展。
1.2需求驱动因素
早在十年前，我国消费率水平是61%，与世界平均水平相比低了将近20，与我国发展水平相当的泰国、菲律宾等国家相比持平。目前我国消费率增长了将近83%，与世界平均水平相比略高一些，课件居民消费空间存在着巨大的空间潜力。在这十年的时间里，我国零售业得到了快速的增长，门店和销售业绩都在不断增加，在网上购物上不发达的年代，商场零售业发展的如火如荼，各种个性化与高品质的服务逐渐受到了广大消费者的欢迎，这种情况下世界前50强企业涌入到中国市场中，在消费需求的驱动下，开发商们都想实现各自利润的最大化。
1.3供给驱动因素
因为商业房地产租出门店的数量在不断增加，很多高端产品的租金非常高，甚至达到了普通住宅的3倍，投资回报非常理想，其投资效益得到了市场的普遍认可，这样一来就形成了供给驱动因素，与别的驱动因素一同起到了协同性作用。
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1.4协同提升驱动因素
在超市、商场以及百货等投资计划应该对周边住宅及公寓的分布进行充分考虑，同时还要针对自身对周边环境和价值的影响进行分析，使二者之间能够协同提升，这样才能使项目的综合价值与开发生的投资观念相符合。
1.5竞争驱动因素
写字楼、住宅等形式是比较单一的，几乎形成了几种固定的模式，不会有太大的变化，但是目前商业房地产尚处于初始阶段，加上存在市场竞争及刺激消费等特点，可以对更多的卖点进行挖掘。据此可以拟定主题，对地产项目进行合理的规划，促进综合竞争力的提升。
2构建我国商业房地产统一运营管理模式
随着国家宏观政策对房地产市场的调控与整治，房地产行业资本开始涌入到商业地产开发领域中，在这种情况下只有把握住我国商业房地产统一运营管理模式的理论核心，深入理解我国商业房地产统一运营管理模式的理论核心的特征与内涵，引入我国商业房地产统一运营管理模式的理论核心的实现机制，才能实现商业房地产运营管理模式的价值。
2.1我国商业房地产统一运营管理模式的理论核心
在商业房地产中主要涉及到投资商、开发商、经营商以及消费者四个利益主体，这些利益主体实现利润的方式都存在不同，其中，开发商的利润是利用销售和租赁商铺得到的，投资商和经营商的利润是利用顾客的购买行为得以实现的，经营是保证这种共赢关系的核心所在，只有使消费者满意度得到提高，将资金、市场以及资源统一起来，才能使四者的协作共赢得到实现。所以，开发商应该对各主体的利益所在进行仔细分析，对自己的利益进行保证，整个资源。在运营管理模式创新过程中，应充分考虑到隐性服务和显性服务要素的设计，同时还要对物品和环境药物的设计进行深入分析，特别是要对顾客的偏好和个性化需求进行把握，将系统灵活性提出出来。
2.2我国商业房地产统一运营管理模式的特征与内涵
现在多数开发商都是抱着一种“一卖了之”的态度和思路对项目进行运作，但是实际上商业房地产项目的招商环节完成之后，随即进入到金融运营管理阶段，这一阶段才是对项目是否可以得到成功起到决定性作用的关键。如果没有完善的前期规划，没有开业之后对卖场的统一管理，即使实现了销售清盘，获得了利润，也应该说这个项目是失败的，这主要是因为，这种做法本身就体现出了一种急功近利的思想，是一种急功近利的运作模式，长期发展下去商业项目经营比较越来越萧条。因此，开发商应该将不同的生产要素统一到一个经营主题上来，对其展开高效的配置，并实行统一的商业房地产运营管理模式，站在全局和整体的角度上对问题进行分析和解决。总之，招商不仅要看数量，同时还要讲究质量，针对商铺展开区域功能性的规划与划分，对业态互补进行保证，最后进行完善的媒体推广以及营销，通过这一系列的活动建立起属于商业房地产的品牌。
2.3我国商业房地产统一运营管理模式的实现机制
站在市场的角度上来看，市场本身是千变万化的，同时市场的形态将会对房地产项目运营的效果产生直接的影响，因此应该对市场动态进行及时把握，进而更好的为项目发展提供科学依据。站在战略的角度上来看，应该将重点放在为顾客提供怎样的服务等相关问题上，重点考虑质量管理、人员管理以及卖场管理。站在策略的角度上来看，只有竞争策略是明确的，才能为顾客提供最高的价值，这样商业项目才能得到顺利的发展。站在管理的角度上来看，在整个商业房地产项目中，运营管理是其永续经营的内在动力所在，只有进入到后期经营之中，才算是迎接市场考验的开始。
结语：
综上所述，虽然目前大部分住宅项目还能获利，但是商业地产行业存在较高风险，在发展过程中也暴露出了一些问题，只有解决了这些问题，对我国商业房地产统一运营管理模式的理论核心的理论核心、特征与内涵以及实现机制进行把握，才能在后期经营中实现持续的辉煌。
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论文作者:卓必云
论文发表刊物:《低碳地产》2015年第6期
论文发表时间:2016/8/16
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