发展中国住宅业的出路，本文主要内容关键词为：中国论文,出路论文,住宅论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
住宅业的发展和进步，要探寻符合其自身发展规律的道路。而始终以满足广大工薪族和中低收入阶层的住房需求应该是住宅业发展的宗旨。因此当前能开发出让广大工薪族和中低收入阶层消费得起的既经济又适用的住房，就是我国住宅业在现阶段发展的真正出路所在。
我国住宅业的现状与分析
国家统计局资料显示：全国有420 万住户急需解决住房问题（人均居住面积小于4m[2]），有3000万幢危房亟待更新，有40 %的居民需要进一步改善居住条件。仅以上几方面，“九五”期间共需建13.5亿平方米住宅，平均每年不少于2.7亿平方米，折合500万套左右。[1] 由此可见，住房市场之大是其它商品无法相比的。虽然在目前住房消费的主体是那些高收入的富有型家庭，但他们仅占城镇人口的10%左右，况且其住房需求将达到饱和。而广大工薪族和中低收入阶层才是住房消费真正而巨大的潜在市场。广大工薪族和中低收入阶层虽然对住房需求量巨大，但他们的收入水平相对来说较低。根据1995年中国城市统计年鉴，一些大中城市一般家庭平均年收入为5000—6000元；住房价格与收入比例多在12∶1—15∶1之间，有些地方甚至达到20∶1—30∶1之间。[2] 而世界银行对许多国家推行住房商品化进行考察后认为：住房价格与一般家庭收入之比在3∶1—6∶1之间，才有可能推行住房商品化。
由以上可见，广大工薪族和中低收入阶层还只是潜在市场。要使他们成为真正的住房消费者，必须要有新的思路：降低住房标准（主要降低单套住房建筑面积，目前单套住房面积相对一般家庭收入普遍偏大），开发出造价不高而又适用的住房，从而降低住房价格水平；同时提高消费者的购房支付能力，才能变我国住房巨大潜在市场为现实市场。
房地产市场各主体之间应相互协调、共同努力、互相配合
1、住房价格的不合理构成
目前，我国商品住房价格中包含着很多不合理的成分。在目前我国城镇商品住宅价格构成中，土地获取费用占20%左右，建筑安装工程费用占40%左右，市政配套设施费用占20%左右，各种税费占10%—15%，剩下的为开发企业的利润和销售费用。我们说商品住房价格构成不合理，主要表现在三个方面：一是开发企业利润过高，90年代房地产开发企业的利润高达20%—30%之间；1996年开发企业的平均利润虽有所下降，但也在10%—15%之间，高于国外房地产开发从未超过8%—10 %的利润水平。[2]二是市政配套设施费用分摊不合理， 对该费用的分摊应当根据不同性质合理规定，这在后面还要具体剖析。三是乱收费、乱摊派问题严重。
2、政府在开发经济适用商品住房市场中的职能和作用
政府作为房地产市场的主体，不仅是市场的立法者，还是市场的管理者和监督者，并且在降低商品住房价格中起着举足轻重的作用。可以说没有政府的参与，就很难使目前的商品房价格降下来，也就很难起动我国商品房的巨大潜在市场。现阶段急需解决以下几个问题：
（一）加大住房改革力度，尽快终止住房福利分配制度，加快我国城镇住房商品货币化进程。
（二）尽快调整商品房的不合理价格构成，大幅度降低经济适用商品房的总体价格水平。要建造出能让广大工薪族和中低收入家庭购买得起的经济适用房，降低住房价格是关键。笔者认为，在目前不合理的房价格构成中，除占40%的建筑安装工程费不能降低外，其它费用都可通过行政手段的作用使其在不同程度上降低，甚至对有关费用可以直接取消；使经济适用住房价格降至当前商品房价格的55%—65%之间。降低商品住房价格可从以下方面考虑：
第一，降低或调整土地获取费用。要降低经济适用住房的价格水平，就应把占目前商品住房价格20%的土地获取费用降到最低限度。改土地出让费用直接向开发企业征收，变为由住房消费者在购房后十几年甚至几十年后分期分批缴纳。
第二，合理分摊市政配套费用。对于市政费用，笔者认为，在社区外的道路建设费用可由国家和地方政府财政完全承担；对于牵扯社区外各种管线的增容费用，应由国家负担的，则由国家和地方政府财政承担。而应由开发企业承担的那部分社区外管线增容费用，可以加在相应的用量客体价格中对消费者征收。同时变购房者现期一次性交纳为长期多次交纳。对于配套设施费用的分摊，目前已经有了较合理的规定：公益性非盈利性的公共服务设施的建设应由国家和地方政府用财政收入承担；商业性公共服务设施则应本着“谁投资，谁所有，谁受益”的原则，由相应企业承担，不应加在商品房价格中转嫁于消费者。
第三，杜绝乱收费、乱摊派现象。使原占商品住房价格10%—15%的税费降至5%—10%之间。
（三）建议政府成立住房公署、房地产行政开发公司和房地产专业银行。住房公署不仅对经济适用住房开发的全过程进行监督和管理，同时还要承担起对房地产行政开发公司和房地产专业银行的领导、管理和监督。房地产行政开发公司和房地产专业银行都不以盈利为目的，而以解决广大工薪族和中低收入阶层的住房需求为宗旨，在必要时允许适量亏损，亏损额由国家和地方政府财政承担。
（四）提高商品房出租价格，理顺住房流通渠道。住房租买价比不合理，是影响住房商品化和住房市场形成的一个重要原因。当前我国商品住房租买价之比在1∶120—1∶140之间，购房款存入银行所得的利息，远远高于所支付的房租，消费者租房效益要比买房高得多，以致宁可租房也不买房。国际经验告诉我们：当房租和房价的比例合理时，两种交换方式才能相得益彰；只有租买价比在1∶100左右时，才有利于起动房地产市场。为此我们一方面要降低经济适用住房的价格水平，另一方面还必须尽快提高我国的房租价格。此外，我国的房地产流通渠道还不通畅，特别是房地产二级市场发育还很不完善。必须建立健全法律法规，加强对房地产市场的监督和管理，使存量商品住房能够在房地产市场中顺利流通。
3、开发企业、消费者、金融及中介机构之间的相互协调关系
要开发出能够满足工薪族和中低收入阶层购买得起的经济适用住房，仅靠政府的力量是不够的，还必须有开发企业、消费者、金融及中介机构等共同努力才能完成。一方面开发企业、消费者、金融及中介机构要把工作思想高度统一到政府的指导思想之下；另一方面他们之间也要统一思想，统一行动，协调发展。
开发企业与消费者之间的关系：开发企业不仅要开发出能让消费者购买得起的经济适用住房，而且还必须对市场进行充分地调查研究。在调查研究中，对市场各工薪族及中低收入者要作进一步的划分，并根据他们的收入水平和消费心理，建造出不同户型、不同档次、能满足各消费阶层的经济适用住房。对于消费者来说，首先要转变旧的住房观念，住房商品货币化已是历史发展的趋势，只有依靠自身实力，并积极向银行申请按揭贷款，提高购房支付能力，才是实现住房愿望的必由之路。在旧城改造项目开发中，开发企业与消费者（被拆迁户）也可进行合作建房，这既充分发挥和调动了消费者的积极性和主动性，又可缓解开发企业资金不足问题；更有利于经济适用房开发的监督和管理，使其建设顺利进行。
金融机构与开发企业和消费者的关系：经济适用住房的开发建设资金绝大部分是通过金融机构获得的。可以说没有金融机构的投资，开发企业就无力对经济适用住房进行开发建设；同时金融机构把资金通过开发企业投向经济适用住房的建设中，也是一条良好的投资渠道，这不仅降低了金融风险，也能够得到较好的回报。另一方面，工薪族和中低收入家庭要购买住房，仅靠降低住房价格而没有金融机构的按揭贷款也是很难买得起的。但目前我国金融机构在房地产按揭贷款中做得还不够；以后金融机构对消费者的购房按揭贷款应减少贷款手续，降低贷款利率，加大贷款数额。可见，金融机构从经济适用住房的开发建设到市场流通、消费都起着极其重要的作用。
中介机构与开发企业和消费者的关系：中介机构在经济适用住房的开发建设和流通过程中也起着较为重要的作用，主要是为开发企业和消费者提供信息服务。其信息主要来源于房地产市场，却沟通于开发企业和消费者。一方面，它把市场信息及消费者的购房要求及消费心理及时地反馈给开发企业，避免了经济适用住房的盲目开发；另一方面，又为消费者进行购置住房提供信息服务，使消费者能够买到自己满意的住房。此外，中介机构在房地产二级市场中为存量住房的转让也起着较为重要性的作用，是繁荣我国房地产市场必不可少的因素。
结束语
总之，在房地产市场中，住宅业始终是房地产业的主体。我们只有根据我国的实际国情，并积极借鉴和吸收国外的一些先进经验和理论；同时，政府、开发企业、消费者、金融和中介机构等各部门只有相互协调，共同努力，互相配合，才能使我国的商品住宅市场真正起动起来，从而推动我国的房地产业不断向前发展。