摘要：随着社会经济体制的不断变化，房地产企业与人们的生产生活密切相关，在社会经济中占据重要的地位，并得到了越来越广泛的关注，而有效地目标成本管理工作对于企业的发展来说非常的重要，并在一定程度上可以为相关的企业带来相应的经济效益，并促进企业健康长远的发展。
关键词：房地产企业，目标成本，控制，管理
引言
目标成本管理，也可称为成本企划，是成本控制的一种全新战略。在我国经济不断发展的前提下，在不断变化的经营环境里，以往传统的成本控制方法已经难以发挥作用，而随着经营者将眼光不断的延伸，寻找事前控制目标，这种方式与思路已逐步系统化，形成一新的成本控制理念、方法，既“目标成本管理”。其拥有经济性、预见性、制约性等特质。只有在日益激烈，甚至惨烈的竞争中，降低自身成本，才能更好的实现企业与社会的双效益
1、房地产开发项目目标成本管理
1.1目标成本管理的本质与概念
在房地产企业项目的开发过程中，目标成本管理工作发挥着关键的作用，并在满足企业利益目标和方案决策要求的基础上，根据企业项目开发的实际情况，有效把控企业项目的控制、考评以及评价和分解等管理工作。在企业项目的发展过程中，目标成本的管理工作对企业成本管理的主动性进行了充分的发挥，并在对目标成本管理体系构建的同时，对合作方和企业内部的成本控制积极性进行了一定程度的调动，从而有效地对企业项目的事前和事后管理工作进行充分的落实，并在一定程度上减少了房地产企业面临的市场竞争压力。对相应的目标成本进行分解，并采取有效的管理措施。比如相关的合约管理、设计管理以及施工结算管理等，以此来提高目标成本的经济效益。
1.2目标成本管理的主要功能
1.2.1控制功能
开发项目无论处于什么阶段，其动态成本都需要和目标成本进行比较，不论是不是已经超出了目标成本，都必须确保成本范围的可控性。在比较的过程中，可以有效地反映出项目的真实运营状况和财务目标之间的差距，可以有效地指导成本的控制情况以及项目的经营状况，可以有效的为领导决策、把握成本管理重点提供参考。
1.2.2规划功能
房地产开发企业在目标成本管理进行实施之前，必须对开发项目的全过程可能会发生的成本进行分析，对可能发生成本的金额、时间和责任部门进行预测，这是制定设计方案、营销方案和资金计划的根据，这都体现了其规划功能。
1.2.3激励功能
项目的收益率和目标成本管理水平息息相关，所以员工的薪金福利和目标成本管理直接挂钩，由此来激发员工的工作积极性和潜能，以便更好地达成成本管理工作。与此同时，各个部门之间，为了完成共同的目标，一起努力，发挥自己的优势，营造出一种相互激励的工作氛围，能够有效地提升房地产开发项目的成本管理水平。
1.2.4约束功能
房地产企业目标成本管理是各个部门控制成本的标尺，而且房地产开发项目进行成本控制工作需要各个不同职能部门的一起参与。目标成本对于企业内部管理工作、项目立项、营销方案等都制定了严格的上限，各个部门必须积极的参与到目标成本的执行中来，从根本上杜绝无效成本的出现，有效的体现全员、全过程参与的理念。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
2、房地产开发企业目标成本管理步骤
2.1目标成本的测定
进行目标成本管理的第一步是确定项目的目标成本，在房地产开发项目中，因其产品具有一定的特殊性，因此在确定目标成本的过程中要对项目的整体成本先进行测定，要对项目的开发进行初步的预算编制。在进行项目的可行性研究过程中，要对项目的数据资料和相关信息进行收集和分析，通过对整个项目、企业内部的经营情况以及市场环境多方面的分析来确定项目开发的最佳成本规划。
当前的目标成本的确定一般是采用倒推法，即先行确定该项目的目标利润，然后根据市场环境进行项目落成之后的价值预估，然后将项目可能创造的价值减去项目的利润即项目在开发中可以支出的成本，就是目标成本。目标利润是通过对行业利润率的调查，再利用一定方法进行计算得来的，通常是指开发单一产品的项目，如果某个项目包含有多种产品，那就需要再对利润进行相应的拆分，得到分解后的利润目标，在进行目标成本的推导。
2.2目标成本的分解
采用利润倒推成本的方法最初得到了利润是项目的整体利润，之后为了在醒目管理中进行具体的实施，还需要对项目的目标成本进行相应的拆分，分解成小的目标，然后有不同的部门在不同的环节进行实现。在工程的设计图和工程施工规划完成之后，根据工程的具体计划，确定每个施工环节的具体目标成本，然后按照具体的施工进度进行详细的成本分解，将整个项目开发的全过程的成本进行详细的制定，在项目制定的过程中使用的资金、资源不能超过目标成本的规定，只能降低，不能增加。
2.3目标成本的控制
目标成本是整个成本管理的重点，其中包含了对各个部门、每个施工环节的管理，基于房地产开发项目的特殊性，其管理的难度也相对更大。目标成本经过分解之后落实到具体的岗位、个人身上，进行成本管理的责任制划分，结合企业的绩效管理，制定相应的奖惩制度，对项目开发的全过程进行全方面的控制。
2.3.1事前控制阶段
在房地产项目开发的前期阶段，企业要根据所开发的项目进行研究和规划工作，勘察周边环境，进行项目的可行性研究，研究项目的开发过程中采用的技术、营销手段，以及财务预算等，明确成本控制目标，制定相应的管理方案。规划设计是项目前期控制的重点，如果项目设计的本身存在不合理性，那么在后期的施工中很难经过对项目的管理来达到既定的目标。因此在进行项目的设计规划时，企业要聘用专业的设计人员，或是有专业的机构进行项目的具体设计规划，让项目计划与企业制定的目标利润相符合，尽可能的节省项目开发的成本，才能保证目标利润的达成。之后是对施工单位的选择，企业可以通过招标的方式选择施工单位，对不同施工单位提供的施工方案进行分析和比较，选择最佳方案的施工单位进行合作。
2.3.2事中控制阶段
在开发过程中进行目标成本的控制，企业应该建立一个内部的成本费用控制系统，对各个环节的成本费用使用制定严格的标准，分解成本费用指标，保障成本控制在目标之内。土地成本是项目开发中比例较大的费用，在成本管理中属于可控制成本，其中拆迁补偿费用可以经过严格的规划或是由专业机构进行协商管理来降低。
工程建设的安装中，需要进行大量材料的采购，进行采购环节的成本控制，企业首先是对供应商进行选择，供应商的选择也可以通过招标来实现，房地产项目是一个长期的项目，所需要的材料量也比较大，因此应该选择合适的供应商进行长期的合作，这样有助于企业与供应商进行材料几个的谈判，有助于降低采购价格，实现成本的控制。
在具体的施工中要对每一个环节的施工进行具体管理人员的安排，落实成本管理的责任制，制定相应的奖惩制度来督促成本管理开展。管理人员要对施工中的材料、水、电等资源的使用进行管理，避免施工过程中资源的浪费，同时有专业人员随时对工程质量进行勘察，防止施工中出现质量不过关的现象，导致工程返工造成的成本增加。
2.3.3事后控制阶段
在项目竣工之后，房地产企业也要及时对项目工程进行决算，竣工决算阶段应该以财务部门和预算审计部门为主，领导项目部对项目施工中的材料进行整理，然后对其中各个过程中的资金使用进行相应的分析，查看哪些环节在成本控制之内，哪些环节超出了成本预算目标，进行原因的总结。最后对工程的目标成本管理工作进行评价和总结，作为奖惩的依据，并留作档案为以后项目的开发提供依据。
3、结语
房地产的目标成本控制是一个复杂的课题，也是房地产开发企业在做大做强的路上必须解决的一个问题。要想实现房地产企业目标成本的精细化管控，不但要有科学的管理制度体系和过硬的基础资料等信息，还需要增强项目开发各个阶段的成本管控能力。从项目的实际情况出发，建立以“目标成本”为中心的成本控制体系，将项目的成本管控从原先的核算及事后算账型发展到事前控制，形成全员、全过程的成本管控体系。
参考文献：
［1］杨建华.房地产开发项目目标成本管理研究［D］.重庆：重庆大学，2014.
［2］周斌.房地产开发项目成本管理研究［D］.南宁：广西大学，2012.
［3］王廷魁，张倩.基于BIM的房地产开发项目成本控制研究［J］.建筑经济，2015（06）：51-55.
论文作者:沈四迎
论文发表刊物:《建筑细部》2018年第16期
论文发表时间:2019/3/1
标签：目标论文; 成本论文; 项目论文; 成本管理论文; 成本控制论文; 企业论文; 开发项目论文; 《建筑细部》2018年第16期论文;