摘要：近年来，商业地产现状及未来发展趋势问题得到了业内的广泛关注，研究其相关课题有着重要意义。本文首先介绍了新常态下我国商业地产经济发展所面临的问题，提出了商业地产的运营策略，并结合相关实践经验，分别从多个角度与方面，探究了商业地产转型发展趋势，阐述了个人对此的几点看法与认识，望有助于相关工作的实践。
关键词：商业地产；现状；趋势；对策
1前言
作为一项实际要求较高的实践性工作，商业地产发展的特殊性不言而喻。该项课题的研究，将会更好地提升对商业地产现状及发展趋势的分析与掌控力度，从而通过合理化的措施与途径，进一步优化商业地产经营管理工作的最终整体效果。
2新常态下我国商业地产经济发展所面临的问题
2.1商业地产发展管理目标不清晰，政策连续性差
首先是商业地产宏观调控能力不足，政策缺乏连续性。商业地产在运行中出现的很多问题，有关部门并未进行深入分析，虽然在相关方面采取了一些措施，但很多都无法得到有效贯彻，缺乏指导性与前瞻性，从而为商业地产带来诸多起伏，有些房地产商借此机会浑水摸鱼，牟取暴利，严重干扰到商业地产的正常有序发展；其次是有些地方政府没有认识到商业地产的作用，仅把商业地产当成“摇钱树”，将更多的GDP成绩放在商业地产上，甚至是将商业地产当成樹立自身政绩的工具，对自身政绩有作用的就支持，反之对自身政绩没有太多帮助的则排斥，这样非常不利于商业地产的健康发展。
2.2缺少可以保证商业地产健康稳定发展的法规体系
我国商业地产方面有很多法律法规都比较欠缺，无法有效解决商业地产在迅速扩展过程中所面临的一系列难题，有些法律条例虽然已经颁布，但却因为种种原因而未能得到有效实施。现在，我国商业地产市场发展依然是靠政府出台政策进行调控与管理，很多地方的商业地产发展都陷入泥淖中，导致很多烂尾楼出现，这不但和当地政府执法不严、推卸责任有关，而且也和现存的商业地产法律法规缺失相关，如适用性不足、可行性不强等。
2.3政府对商业地产疏于管理
有些地方政府对商业地产发展中的问题进行解决时，采取“拆了东墙补西墙”的方式，根本解决不了实际问题，缺乏长久有效的管理机制。在近些年来，政府部门在商业地产管理方面的政策不断出台，从而使得地方政府对政策无法及时理解并落实，在执行中不到位，无法有效监管，甚至会发生偏差。另外因为商业地产方面的监督机制不够健全，导致职责不明确，出现问题时相关管理部门会互相推诿、扯皮。
3我国商业地产的运营策略探究
3.1注重于对商业地产的城市景观设计
商业地产的开发作为城市的景观组成部分，其应当具备一定的美观性。这不仅仅是对建筑功能的要求，也是对建筑色彩、外形的要求。例如，商场、写字楼以及酒店等商业地产的外观设计就应当呈现出更为丰富的色彩，以此来更好地实现经济价值与社会价值。在我国，因城市发展缺乏专门的管理条例与控制举措，商业地产的开发也就需要从市场的实际需求出发来更好地做到优化设计。
3.2撬动内需以此来实现综合性商业地产的开发
目前，商业地产项目的发展呈现出综合化发展的特征，这即是对国人生活方式的表现，其本身也是商业活动得以顺利开展起来的前提保障性要素之一。此类综合性的商业地产会具备在三个层次的综合，即商业形态的综合化运用。其包括了商业、娱乐以及文化等多方面的我要是融合。既有着商业活动的动态，也有着休闲娱乐的静态。不同规模的商业地产可以有选择地与其他功能设施相混合，这对规划设计提出了更高的要求，所有内容不是简单地拼凑而是有机的组合。在功能分区、动静分区、交通流线等方面做到明确有效、各得其所，形成完整的生活链，以发挥最佳的综合效益。
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3.3商业建筑对本土建筑风格的追求
建筑的形式与风格特征会对消费者的消费行为造成一定影响。民族文化作为传统文化的组成部分，其往往更容易得到消费者的认可。本土风俗文化传统的发扬光大是世界各国建筑文化的共同发展目标。历史文脉在商业地产项目中的传承也当仁不让，况且这也是其长久生命力的保证。
3.4通过旧城改造促使城市老商业街区的复兴
中国有很多历史文化名城、古城，但由于历史的原因，大多遭到严重的破坏。旧城老商业街区随着时代的发展而逐渐没落，作为宝贵的历史建筑和民俗文化遗产亟需复兴原有活力，它是打造独特城市名片的重要举措，这也给商业地产开发提供了可资利用的基本素材。其核心指导思想是保护性开发，这种有限度的开发不仅不会降低开发带来的商业价值，而且可以带动旅游资源的挖掘。
4新时代商业地产转型发展趋势
4.1商业地产大数据时代
大数据时代为我国各个行业提供了机遇，使得我国各行业能够通过海量的数据不断开发潜力市场。而在2014年，商业地产迈入大数据时代的标志是全球最大地产开发商—万科地产牵手全球最大中文搜索引擎—百度搜索。万科利用百度提供的大数据获取消费者偏好，以调整商业地产战略，同时利用大数据分析消费人群特点、人流活动轨迹等以更好地为客户提供精准营销。万科百度联姻后，金隅万科广场成为第一个集成智能数据的广场，让消费者能够在手机上体验智能技术和大数据管理，例如用手机查询广场附近的信息，利用广场周边的道路情况、停车场空位等，利用百度导航进行线路选择。
万科与百度的合作为商业地产大数据开启了一扇大门，未来商业地产必须要借助互联网的数据挖掘能力，为商业地产作方向指引，传统运作模式的商业地产企业将会被市场淘汰。
4.2轻资产转型
商业地产行业向来采用的是重资产模式，所谓重资产模式就是寻求储备土地，土地储备越多意味着地产企业的价值越高，可获得丰厚回报。在房价上升迅速且资产升值速度快于资金成本时，重资产模式是地产企业的理性选择。但是当前房价上升被抑制，使得土地升值的速度减慢，导致所储备的土地价值远达不到理想的程度，因此过度储备土地反而会加重地产企业的负担，而当土地或房屋的升值速度低于资金成本时，甚至会出现负加值，让企业出现亏损。于是在当前土地资产升值速度缓慢的情况下，万达、万科等商业地产龙头企业都开始尝试轻资产转型，调整企业战略，从储备土地获得价值转变成赚取增值服务收益。
在轻资产模式下，地产企业的优势就会发生转移，例如原先一些地产企业的优势是拿地储地，但是轻资产转型中拿地、储地的优势不再像原来那样重要，反之企业效率的重要性会更加突出。但是并非所有地产企业都能够成功地进行轻资产转型，若是在资源和效率上都无优势的企业，则很容易会在轻资产转型的浪潮中被淘汰。
4.3T2C模式
T2C模式即在商业地产行业运用高科技体验来重构商业地产价值链，在T2C模式下，可以将高科技娱乐化应用嫁接到购物中心、百货大楼等商业地产主体上，增加商业地产的附加值，而所谓的高科技并非信息技术中的高科技，而是能够让主体更具有科技冲击力的高科技。T2C模式包含了体验式业态生态圈、商业地产生态圈和跨界生态圈，其中体验式业态生态圈对于商业地产生态圈来说是T2C模式发展的关键，是否能够成功实现T2C模式，需要看商业地产是否能够完美对接高科技体验娱乐项目。商业地产拥有土地资源，而高科技体验娱乐项目拥有极强的消费粘性，两者的合作能够使得商业地产能够持有与电子商务抗衡的手段，让商业地产能够拥有更大的竞争优势。
参考文献：
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[3]金巍.我国商业地产开发运营模式研究--以万达集团、瑞安房地产有限公司为例[D].华中师范大学.2016（09）：88-89.
论文作者:邓百万
论文发表刊物:《基层建设》2017年第19期
论文发表时间:2017/11/8
标签：商业地产论文; 高科技论文; 资产论文; 模式论文; 企业论文; 我国论文; 建筑论文; 《基层建设》2017年第19期论文;