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在西方经济学中，对经济理论问题的探讨都不能不追溯在经济学领域具有古典地位的经济学家亚当·斯密。亚当·斯密的“看不见的手”的理论所描述的是人的自私性。他把个人利己主义作为整个经济研究的根本前提和出发点，但这种个人利己主义并非狭义的道德判断，即不顾社会而一味自我的主张，而是充分照顾到别人之后的主张，显然是在自律性的个人自由行动上建立调和的社会秩序，以及复合一定规范的利己行为。而在这样一个人格基础上的经济制度的基本点就是构成经济单元体的企业以其收益即利润作为自身的经营目标，并同时创造全社会的福利。
公司制度理论
从斯密到制度学派，从经济人到企业法人，使得公司理论有了一个在体系上的深化和展开。在制度经济学看来，如果是从现实而不是传统经济学所设计的人的定义出发来分析其行为，就可以实证地发现一切从事经营活动的人都是在现实制度所赋予的制约条件下进行的，这包括法律和受法律保护的产权安排，以及相应的组织和市场等。它们既决定了人们的行为条件，也决定了进入交易的实质内容和成本因素。
奈特于1921年出版了《风险、不确定性和利润》一书。他的主要贡献在于，把决定人们选择和行为方式的主要约束条件归结为企业的财产权利和责任相联系的企业制度。他在论著中第一次把人的行为规律和企业财产权利和产权制度联系起来，由此否定了新古典理论的“理性人”的假定。在他看来，人类活动在很大程度受冒险精神和不负责任的随意性支配，从而使得风险和不确定性成为经济环境的特征。在这里他认为风险的特征是概率估计的可靠性以及因此将它作为一种可保险成本进行处理的可能性。而估计能力和处理能力来自经验的领悟和专业的技术水平，以及风险造成的经营后果与财产责任的关系。因此在生产者群体的内部组织中又存在以集中和控制为特征的确定性优势，它相应要求社会成员职能的专业化。他认为，企业制度的本质是使负责指导经济生活的职能专业化，在这样的企业制度下，一个特殊的社会阶级，即企业家操纵和控制经济生活，以他们的人身和财产承担其所冒的风险责任。总之，这样一个产权制度就有效地制约了不负责任的冒险和机会主义倾向，从而减少了经济的不确定性。在这理论中，奈特把决定人们选择和行为方式的主要约束条件归结为与企业家的财产权利和责任相联系的企业制度。
奈特把产权制度的问题引进了运行机制分析，而康芒斯于1934年发表的《制度经济学》则界定了财产权利，以及财产的有效使用，并强调了制度即所说的法律、组织和规则对于经济有序运行的调控作用。康芒斯把所有权看作是资源稀缺的制度性反映，“所有权的基础是稀少性。若是一种东西预期会非常丰裕，人人可以取得，不必请求任何人或者政府的同意，它就不成为任何人的财产。”在他看来，经济学研究稀缺和效率，并把其作为“两个对立面”。他这样论述到，“这种财富的双重意义——物资（使用价值）出量工程的意义和所有权（稀少性价值）产生的企业的意义，使我们碰到那种显出企业经济和工程经济的矛盾的局面。”工程经济研究财富的创造，而企业经济研究财富的归属，这“在于物资和所有权、财富和资产的区别。物资生产的技术只是生产出品，不管归谁所有或是由谁享有。财产的权利把它变成所得。”“所得有关所有权的资产的取得：出产是工程性的财富增加”。对这样一个矛盾他曾作了如下描述：“把社会作为一个整体，可以丢开财产和有关所有权的支出和收入不谈，这是社会的生产组织，用行为主义的字眼来说，就是命令和服从的管理的交易：它的计量标准是工时的入量和使用价值的出量。”在他看来，没有财产的占有和所有权就意味着没有交易、没有市场、没有选择、没有配置；从这个意义上说，“所有权是一种服务，那不是由于生产，而是由于生产的调节”。
集体行动来调节生产，维持经济运行的秩序，就是要界定财产的归属和产权，建立产权交易规则。他认为，“所有权是权利”，“财产的基础在于预期的获利能力的资本化。财产不仅仅是对个人自己的生产成果的所有权以及可以自由处置的权利；它是预期取得别人所生产的东西的现在价值。”在这里所有权不仅是对实物的占有权利，而且也包括对未来谋利机会的占有权利。康芒斯还认为所有权是“能卖的资本”，从广义的交易来说，一切交易行为本身都是财产权这一“无形财产”的转让，它构成经济活动的前提，只有通过产权的交易协议，劳动才能被用于生产，产品才能在所有者之间转让。但就资产和产权本身也存在着交易行为的发生，在于既然资本所得的产品所有权可以让渡，那么资产所得的权利本身也可以通过让渡而获得收益，但更重要的是产权的交易和转让是资源配置的重要和基础的环节。由此可见，康芒斯的产权界定、产权交易思想不能不是产权经济学的重要思想启源。
科斯定律
探讨产权问题，不能不涉及著名的“科斯定律”。科斯于1959年在《法律和经济杂志》上发表了一篇“联邦通讯委员会”的文章，文中对庇古在《福利经济学》一书中关于溢出成本的分析结论提出了批评。所谓庇古的“溢出成本”是指社会成本大于私人成本的差异部分，是一种市场失效的表现。在这一情况下，政府通过强制的干预，向造成溢出成本的当事人征税，使其私人成本提高到他所实际造成的社会成本的水平。而从经济史出发，庇古理论的渊源直接来自对帕累托最优理论的批评。帕累托最优配置理论强调自由交换往往使资源得到最充分的利用，如果经济体系内对尚未充分利用的资源，在价格机制的调节下，通过要素的流动来提高资源的配置效率，这种变动既能改善某些人的境况，又不至于导致其他任何人境况的恶化，从而增进社会福利。科斯定律也是在这样的背景下产生。
历史就是在循着否定之否定规律在运行。科斯反正了庇古的观点，在帕累托理论基础上使资源配置理论在一个更高的层次上展开。按照科斯的观点，在一个法律健全的环境下，法定权利是既定利益格局下的体现（虽然法定权利参与最初分析，以至影响权利结构），因此在资源财产权得到明确而清晰界定的条件下，只要这些权利能自由交换，作为市场层面（即外部性）的生产者或消费者当事人就自愿通过谈判达成协议和合约而无需政府的干预，并通过交换达到资源优化配置的目的。这样一个理论模型是在假定交易成本为零的条件下完成的，就是说如果双方达到合约的交易成本为零，那么市场机制的驱动，外部性因素就不会引起资源的不当配置。这就是被广泛传播的“科斯定理”。用科斯自己的话来讲就是“如果定价制度的运行毫无成本，最终的结果（产值最大化）是不受法律状况的影响”。这一定理是科斯理论分析的逻辑起点，但并非是其理论的现实起点。
在《社会成本问题》一书中，科斯以“牛群和谷物”的例证来解释了被称之为“科斯定理”的内涵，即经济行为发生的冲突（资源配置中的摩擦）使得“造成损害的一方赔偿所有损失，并且定价制度正常运行时（严格地说，这意味着定价制度的运行是不需成本的），这一问题就会得到令人满意的解决。”资源冲突和矫正后所形成的最佳配置通过两种情况可以得到佐证：
第一种情况为，造成外部损害者对损害负有责任，即养牛者没有权利让牛群损害谷物，为此必须对受到损害的农夫予以赔偿。要么在赔偿费不高于修筑栅栏的费用，养牛者愿意支付赔偿费用；要么农夫从养牛者手中得到的赔偿大于在不受损害时耕种土地所得的收益，则农夫将放弃耕种土地。总之，在双方存在着广泛的达成协议的空间，并得到产值最大化的结果。
第二种情况为，造成外部损害者对损耗结果并不承担责任，养牛者有权利让牛群损害谷物，为此农夫为避免其谷物受损，要为养牛者支付等同于牛群损害谷物价值的赔偿费，使得养牛者减少或取消养牛，并最终达到资源的均衡。
这些均假定定价制度运行顺利（即成本为零），使产值达到最大化结果。但是“有必要知道损害方是否对引起的损失负责，因为没有这种权利的初始界定，就不存在权利转让和重新组合的市场交易。”显然，这里涉及到，一是谁有权做什么，而不是谁做了什么；二是定价制度并非是毫无成本的，在市场交易中不存在成本的假定是不现实的。交易成本“可以看作是一系列制度成本，包括信息成本、谈判成本、拟定和实施契约的成本、界定和控制产权的成本、监督管理的成本和制度结构变化的成本。简言之，包括一切不直接发生在物质生产过程中的成本。”一旦考虑到市场交易是有成本的，合法权利的初始界定以及经济组织形式的选择将会对资源配置效率发生影响。那么，“科斯定理”就其实质来定义则为：在既定的所有权格局不变的前提下，可以通过界定从而转让权利来实现资源的优化配置。由此可见：第一、合法权利的初始界定会对经济制度的运行效率产生影响。既然市场交易是在权利界定的条件下进行，就隐含着权利的转让、重组再界定的可能。在养牛者与农场主的纠纷中，既可以通过农场主向养牛者支付一笔费用来购买（或限制）养牛者放养牛群数目的权利，也可以通过养牛者向农场主支付一笔费用来取得增加牛群的数目的权利。这两种解决办法都意味着通过市场的产权转让来重新安排各自的法律权利。在这里双方产权的界定和明晰化是至关重要的，因为任何一种交易或交换行为实质都是不同权利主体之间进行的权利与权利的置换。其结果都最终使双方的边际收益等于边际成本，从而达到资源的最佳配置。
第二、企业是通过界定权利构造产权制度的社会载体。产权制度不仅仅是法律的形式，而且是以社会生产的基本经济单位即企业作为其存在的形式。科斯在零交易成本费用分析模型中引入了正交易费用的分析，“为了进行市场交易，有必要发现谁希望进行交易，有必要告诉人民交易的愿望和方式，以及通过讨价还价的谈判缔结契约，督促契约条款的严格履行，等等。这些工作常常是成本很高的，而任何一定比率的成本都足以使许多在无需成本的定价制度中可以进行的交易化为泡影。”因此在初始的权利界定格局和交易成本既定的条件下，“采取一种替代性的经济组织形式能以低于利用市场时的成本而达到同样的结果，这将使产值增加”，“企业就是作为通过市场交易来组织生产的替代物而出现的。”
在产权经济学领域，威廉姆森应用交易费用经济学的方法对组织特别是纵向一体化组织的研究，阿尔钦和德姆塞茨产权理论，张五常对产权和协约问题的研究，诺思的制度变迁理论以及对经济史的重新解释，都有十分重要的意义。因此，产权经济学的研究也变得丰富多彩起来。
从制度经济学到产权经济学的发展，演变至今的经济学成就，就是揭示了经济体系运行效率的多方面的约束条件，并指出造成这些约束的主要因素在于制度本身，其中最主要的是产权关系。即任何经济体系的运行都是在一定的产权配置格局基础上进行的。那么经济运行发生于：要么在既定的产权格局下使经济行为最大限度地按管理科学化的要求进行运作，使之在微观层面的投入和产出形成最佳比例关系；要么进行制度性的调整，重新配置产权结构，从而在相对宏观的层面进行资源的配置，使经济效率升级。从上述理论中我们不难推论其所具有的产权规则和意义：
第一、清晰和界定产权。“权利的界定也是法律制定的结果”。由此可见，界定产权就是要确认归属，避免界区模糊，它是经济体系减少运作成本的必要条件。如果产权界限不清，界区模糊，则市场交易的摩擦和成本也会相当高，政府和法律为减少市场摩擦而支付的成本也会相当高。
第二、产权的流动。界定产权的实质是规定当事人各自行为的外在约束，限定其各自进入交易时的权利和义务。产权的流动更重要的意义在于，它实质是在调整产权格局所既定的结构效率，也就是说在初始产权制度格局约束了经济运行和效率的发挥，则可以通过产权的转让进行调整，只要交易成本低于原有产权格局造成的效率损失。所以通过改善制度安排来降低交易成本，显然产权转让是提高资源配置的充分条件。
第三、直接协调的企业运作和价格机制市场交易，都是整体经济运行的组成部分，只有处在边际组织成本与边际交易成本的均衡点上，整个经济体制的运作效率才可能是最佳的。从这个意义上，产权的转让来实现企业的融合和一体化，进而调整企业的规模（包括企业的数目和企业的规模），可以有效地降低制度性的交易成本。