含山县土地和房屋征收管理中心 安徽马鞍山 238000
摘要：拆迁安置房质量问题在近些年逐渐成为了人们热议的话题，故本文通过对拆迁安置房的质量问题进行研究，并提出合理的对策，希望对提升拆迁安置房的质量有所帮助。
关键词：拆迁安置房；渗水漏水；安置面积
引言
拆迁安置房为了满足拆迁居民居住要求而建设的房屋工程，但近些年，拆迁安置房却频繁暴露出质量方面的问题，这些问题的存在，降低了人们对拆迁安置房的信任感，成为了引发矛盾和纠纷的重要因素。因此，对拆迁安置房的质量问题及对策进行研究，具有十分重要的意义。
一、拆迁安置房的常见质量问题
拆迁安置房与普通商品房相比，在质量和居住环境上远远不如，拆迁安置房常见的质量问题包括墙皮脱落、管道渗漏、门窗破裂。严重时，还会出现阳台塌落、天花板腐烂、表层开裂等问题。接下来，笔者会对这些问题进行详细分析：
（一）漏水渗水问题
拆迁安置房质量问题最为严重的楼层就是顶层和底层，其中顶层的问题主要是漏水和无水，究其原因，主要是拆迁安置房开放商为节省成本，所采购的材料质量较差，再加上施工人员施工能力有限，致使拆迁安置房顶层防水能力不佳，在降雨过程中，雨水会对顶层进行侵蚀，长期以往，就会导致漏水问题的发生，这一问题在楼房顶层十分常见，顶层居民不得不每年自费做防水处理，这也是顶楼相较于其他楼层价格低廉的主要原因。而底层最大的问题就是下水道问题，如果下水道被堵塞，那么污水就会从地下涌出，致使底层居民无法正常居住。
（二）室内面积狭小，户型格局搭配不合理
通过上述分析可知，高楼层居民和低楼层居民面临着渗水、无水和漏水的困扰，而房屋户型格局搭配不合理是所有楼层居民都需要面对的问题，与商品房相比，拆迁安置房的格局较差，如果说商品房的是三明，那么拆迁安置房则是三小或三暗，甚至面积较小的拆迁安置房，其厨房仅能供一人使用，卫生间也只能放一个马桶，并且客厅也非常小。当然，这与拆迁房的面积存在关联，但开发商应该与居民就此事展开商议，通过购买的方式，扩大居住面积，只有这样，才能为居民营造良好的居住环境。
（三）配套设施质量不佳
拆迁安置房的配套设施也十分不完善，且建筑密集度高，绿地较少，卫生死角多，甚至部分拆迁安置房没有卫生器具，即使有配套设施，其质量也令人担忧，存在着户未进，配套设施损坏的情况。正是因为拆迁安置房存在着严重的问题，侵犯了居民的合法权益，故众多拆迁安置户会自发组织上访活动，要求建设单位解决问题，这种不稳定因素的存在，影响了社会的安定发展。
拆迁安置房的性质是导致配套设施质量不佳的主要原因，商品房与拆迁安置房相比，商品房就如同一件市场上流通的商品，而配套基础设施就是这件商品的重要卖点，故开发商在开发过程中，会尽量完善配套设施，并保证配套设施的质量，以吸引客户购买。而拆迁安置房则没有这个顾虑，因为拆迁安置房属于政府对被拆迁住户进行安置所建的房屋，属于分配性住房，缺少商品部分，故开发商很少会投入资金完善基础设施。再加上，在选择开发商时，政府部门不重视资质审查，致使一部分资质不达标的企业浑水摸鱼，成为了中标单位，这类企业往往只重视自身的经济利益，对于配套设施的建设不够重视。
二、解决拆迁安置房质量问题的对策
（一）将安置房视作商品房对待
承建单位和应高度关注拆迁安置房的质量问题，在建设过程中应该将其视为商品房对待，不管是商品房住户，还是拆迁安置房住户，其本质都属于消费者，都是开发商的上帝，他们的利益应该被开发商所重视和保护，为此，施工单位在建设拆迁安置房时，应落实质量保证制度，在施工过后，需要进行全面的质量检查，如果建筑质量不达标，则不能将其分配给拆迁户[2]。
（二）适当扩大安置房面积
针对拆迁安置房面积不足的问题，建议政府应该与拆迁安置户进行密切的沟通和交流，听取他们的意见，并允许其通过购房的方式，增加安置房的面积，解决拆迁安置房面积较小的问题。
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比如：拆迁安置户原有建筑面积为40㎡，那么在拆迁安置房建成后，住户就会得到一套面积为60㎡的住宅，如果用户希望扩大住宅面积，可以缴纳一定的购房费用，将原来60㎡的住房扩大到80㎡，以含山县住房价格为例，当前含山县安置房在市场上平均价格大约为5000元/㎡，按照这一标准，拆迁安置户需要付给政府20万元的房款，实际在价格上予以优惠，可以将超出安置部分的面积定价为3600元/㎡，不仅满足拆迁户的住房需求，还增加拆迁户的动迁意愿，降低征迁难度。
（三）政府部门应高度关注安置房质量问题
拆迁安置房作为一个重要的民生项目，受到政府部门的高度关注，政府部门将其作为一个德政工程，应该基于以人为本的理念，贯彻落实为人民服务，对人民负责的原则，这样方能让居民更加认同政府部门，同时也使开发企业的信誉得到了提升。政府部门应采取以下措施：
1.加强对开发企业的管理
承建单位和政府部门应加强对开发企业的管理，具体表现在以下方面：（1）需要对开发商的资质进行把关，如果开发商不具备资金、技术和管理能力，不得让其参与招投标。应该将机会交给具备相应资质和能力的开放商。（2）政府和承建单位应该对开发商的能力进行审查，从源头上杜绝一些三无开发商参与到旧城区的改造。
2.实施招投标制度，筛选开发商
开展拆迁安置房工程时，严格实施招投标制度，并对招投标进行严格的管控，通过制度的落实，剔除一部分资质和能力较差的开发商，从而将拆迁安置房工程交给一些具有较强技术能力、管理能力和口碑好的开发商。同时，还要与开发商签订廉政协议，要求其在施工过程中，对这项协议进行坚决履行。以某城市为例，该城市已经完成了招投标市场的构建，要求全市所有建筑工程项目都要通过招投标选择开发商，各施工企业需要公平竞争，其目的在于防止建筑市场腐败问题的发生[3]。
3.加强政府监理职能
监理不当也是导致拆迁安置房质量问题的重要成因，想要提升房屋工程的质量，建立健全的监理工作体系十分关键。不仅政府有关部门需要负责监理工作，开发商施工代表更应该履行监理职能，笔者建议拆迁管理部门应该派遣工作人员，对工程施工进行监理，也可由被拆迁居民推选技术人员作为监理代表。居民所推选的监理代表同样属于被拆迁人，出于自身利益的考虑，技术人员必然会在监理过程中恪尽职守，维护广大居民的利益，有利于降低回迁难度，同时，还能避免施工企业在施工过程中偷工减料或不遵守施工规范。
4.做好质量监督检查工作
政府部门应针对拆迁安置房建立质量监督检查工作制度，并成立质量检查部门，要求其定期检查拆迁安置房的施工质量，与此同时，还要提高质量检查部门的独立性，避免其受到某些领导干部的影响，房屋工程验收标准不得降低，通过全面验收制度的落实，约束施工单位不合理的施工行为，在工程正式竣工之前，不能进行工程交付。在验收阶段，应该将验收程序和内容作为依据，对工程质量进行逐层验收。如果在检查过程中发现建筑存在质量问题，应要求施工企业及时进行整改。
（四）实施拆迁安置房保证金制度
拆迁安置房属于商品房的另一个种类，由于利润较少，故开发商对于拆迁安置房质量的重视程度不高，有关部门应该在施工前，让承建单位缴纳保证金，如果安置房质量存在问题，则需要扣除一定的保证金，并将扣除部分的保障金，赔付给居民。设计图纸不得在施工后更改，否则视作违约处理。其目的在于让开发商重视拆迁安置房的建设，以此来解决拆迁安置房存在的质量问题。
（五）重视物业管理
物业管理是安置小区管理的最后一环，属于拆迁安置后的售后工作。正所谓三分建设，七分管理，在拆迁安置房投入使用后，对其进行有效管理，有助于解决拆迁安置房存在的质量问题。就实际情况而言，拆迁安置户与普通居民相比，情况较为复杂，街道和物业公司不愿对其进行管理。为此，政府部门应针对这种情况，协调街道、物业公司与被拆迁人间的关系，促使物业公司做好管理服务，以缓解拆迁安置户与开发商之间的矛盾。
结论
综上所述，拆迁安置房的常见问题包括漏水渗水、居住环境差、配套设施质量不佳等，这些问题的存在，损害了拆迁安置户的利益，如果无法得到解决，甚至会引发社会矛盾。故政府部门应制定合理的对策，对质量问题进行解决，从而促进社会的稳定和谐。
参考文献：
[1]刘帅，王帅，周文俊，等.浅谈拆迁安置房的质量问题及对策探讨[J].江西建材，2016（19）：79.
[2]徐毅.试析关于我国拆迁安置房在质量方面的问题和对策[J].江西建材，2016（16）：298-299.
[3]方科，杨建苗.浅谈拆迁安置房质量[J].山西建筑，2015，35（13）：214-215.
论文作者:张大岗
论文发表刊物:《建筑细部》2019年第9期
论文发表时间:2019/10/25
标签：拆迁安置论文; 质量问题论文; 开发商论文; 质量论文; 居民论文; 政府部门论文; 商品房论文; 《建筑细部》2019年第9期论文;