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摘要: 对于任何一个房地产业内人士来说，近年来充斥大家耳目的尽是诸如市场政策宏观调控、价格疲劳等内容，金融方式口袋收紧，企业难度大，房地产企业往往在权衡成本增加与利润附加上左右为难。在市场的洗牌中很多经营不善难以为继的房地产业消失或转行，行业越来越规范，企业之间的相互竞争也变得愈发激烈。如何在发展中求生存成了房地产企业面临的一个重要问题。在几乎相同的房地产开发环境中，有效的控制房地产项目工程的造价，是房地产开发企业的必修课，这关系到房地产开发企业的健康发展与生存。本篇文章针对开发过程中合理降低工程造价成本提出以下几点措施，为房地产企业的可持续发展提供参考意见。
关键词：房地产；工程造价；控制措施
过去的30年，是中国经济迅速发展，城市化突然加速的30年也是几乎每个城市变成一个大工地的30年，房地产前行的速度过快，几乎没有反思。于是，行业的躁动难以避免地泅散开来，这是速度和规模带来的躁动，从示范到有序，国家相继出台政策进行不断调整控制，这使得房地产企业在一定程度上受到限制，比如可以开发利用的土地逐渐减少，土地使用成本增加，工程施工技术要求越来越高，导致整个工程的成本越来越大。为了在竞争如此激烈的房地产事业中站稳脚步，有效的控制开发中的工程成本成了企业发展的关键性问题。
每个房地产工程项目可以大致分为五个阶段:项目的决策阶段、项目的设计阶段、项目的招投标阶段、项目整个实施阶段、项目竣工阶段。认真做好每个阶段的成本造价控制，将会为房地产企业带来可观的收益，进而提高在房地产企业中的竞争能力。
一、工程项目决策阶段的造价控制
一个工程项目的决策环节是整个项目造价控制的基础，这个阶段主要是对整个项目进行功能、档次的定位，而如何合理定位将影响着整个项目的造价，也影响着各项目阶段造价是否合理。因此要加强项目决策阶段的可行性研究和造价估算工作，比如收集详细准确的基础资料，了解开发地点的地质情况以及相关材料的价格和相类似工程的资料，切实提高估算的准确性，从而发挥控制整个项目工程总造价的作用。
二、工程设计阶段造价的控制
工程设计是控制工程造价的非常重要阶段，此阶段基本对建筑整体机构已经确定，整个工程的造价也基本决定，因此设计阶段的重要性可想而知。针对此阶段，提出几个方面便于做好工程造价控制工作。第一，采用竞争机制，通过公开招标的方式多做比较，选择优秀设计单位，选择先进的设计方案，可以确保整个顺利开展，给投资带来收益。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆第二，积极实行限额设计，主要是按照已经批准的金额进行施工与合理设计，这就要求各相关部门加强协作与配合，在确保功能满足的条件下, 按照分配的投资限额控制设计，以确保总预算金额不发生改变。预算逐级分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。将每一阶段设计审定的投资额和工程量并逐级分解到各相关部门、各单位工程和分部工程,运用逐层逐级的分解来实现对投资限额的控制。第三，运用价值工程原理优化设计方案，这是一种以最低的成本投入实现产品主要功能的一种管理方法，使用这种方法对设计方案进行评价，也是一种提高工程质量和扩大投资收益的较为有效的办法。这也就要求设计人员不断运用新的理念，新的工艺，新型材料进行设计，在不增加工程造价的基础上提高产品质量，提升企业收益。第四，加强图纸审核工作，设计单位交来的图纸需要进行严格细致的审核，及时发现方案的缺陷与不足，及时进行修改，避免施工时发生图纸不符合要求的情况，造成施工周期延长，避免不必要的经济损失。
三、工程招投标阶段的造价控制
施工单位要通过招投标进行选择，要严格按照要求做好招标评标工作，这样可以择优而用，施工单位是整个工程造价成败的关键。在选用施工单位时要对企业进行仔细考察，比如业绩、技术力量以及信誉情况。选用的施工单位必须要具备要相应的施工资质以及较强的技术能力,这样的企业不仅能使工程效率能有所提高，还可以使整个工程耗费费用有可能减低。还能促使双方在费用上更好沟通，实现双赢。对于中标单位要以中标价格为基础，协商明确合同及工期。双方签订的合同中必须明确与工程造价和工期有干的条款，工程造价及相关费用一次确认,不能随意变动，这有利于工程造价的控制，避免因责任划分不明确造成的费用浪费。
四、项目施工阶段的造价控制
施工阶段主要成本控制可以从以下几个方面进行：一是确保施工单位工程索赔的合情合理。在整个房地产工程施工过程中，会有可能产生意外情况。为了合理控制这部分不合理费用的产生，工程造价人员在对施工合同以及索赔条例进行详细研究，避免造价费用的增加。当发生索赔事项时，造价人员应该认真审核材料，确认无误时，在进行索赔事项，从而合理控制整个工程的造价。二是工程材料采购的造价控制。施工材料的采购占据着整个工程造价的较大部分，要严格对材料采购进行控制。比如在审核合同书时，认真核对有关材料部分的条款，明确使用材料的种类与价格，避免竣工后引起费用结算纠纷。开发商要严格材料采购程序，及时掌握材料的性能等各方面是否符合要求，避免造成质量问题，造成整体工程造价增加。三是加强施工现场管理工作。为避免施工过程中存在偷工减料情况的发生，房地产开发企业在施工过程中要严格进行监督与管理，严格控制工程造价的成本。
五、竣工结算阶段工程造价控制
竣工结算阶段的造价控制的重要一部分，竣工结算造价的控制主要在于决算的准确性。在确定工程造价时严格按着规定以及双方合同的约定，对施工内容进行准确审核计算。为保证预算的准确性，专业预算人员要熟练掌握工程量预算规则，保障计价准确。与此同时，工程预算人员还要及时到施工的工程现场进行情况了解，掌握工程实时动态，并不断对采购材料进行价格询问，尤其针对特殊材料的选择使用情况，更好的为整个工程价格计量提供可靠的依据和保障。当进行竣工结算时，必须要有竣工结算手续，避免中间漏洞的产生，认真仔细的核算工程量，严格遵守工程结算的制度，确保结算质量和投资收益。
六、总结
房地产业在飞速发展的过程中也面临着许多压力和挑战。在如此激烈的竞争环境下，企业合理的降低工程的成本，加强对开发项目工程造价的控制与管理，对提高发地产开发的经济利益至关重要。合理的控制工程的造价会增加企业在同行业中的竞争能力，也更好的促进房地产业的健康持续发展。
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论文作者:谈国桃
论文发表刊物:《防护工程》2017年第9期
论文发表时间:2017/8/31
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