房地产开发企业关联方资金拆借的涉税方案研究，本文主要内容关键词为：房地产开发企业论文,关联方论文,涉税论文,资金论文,方案论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
近十年来我国的房地产业得到了迅猛发展，房地产开发企业对资金需求不断膨胀，但由于金融市场结构目前尚不完善，加之前期在国家宏观调控之下，企业要取得银行贷款变得越来越困难，因此众多房地产开发企业不得不通过内部挖潜以解决资金问题。
在日常审计过程中笔者关注到，房地产开发企业与下属项目子公司之间、与股东之间、以及各项目子公司之间往往存在着大额的资金拆借状况，而现行的税收法规对关联方间的资金拆借有着诸多限制，因此如何规避资金拆借过程中的涉税风险显得尤为重要。
◎关联方间拆借资金的涉税问题
按照现行各类税收法规的规定，笔者认为关联方间的资金拆借存在如下涉税问题：
1.实务中，普遍存在关联方无偿出借资金的现象。根据《企业所得税法》第四十一条规定：企业与关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其他关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。另据国税发[1995]156号文件规定：不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按金融保险业税目征收营业税。因此出借资金方存在少缴企业所得税和营业税的问题。
2.房地产开发企业在项目开发前期，资金需求量大，其向关联方借得的款项往往超出了其取得的权益性投资的2倍，而根据《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》(财税[2008]121号)规定，在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例不超过2∶1，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。
3.笔者还关注到，房地产开发企业在支付关联方利息时往往不能取得对方开具的合法票据，而据企业所得税税前扣除办法的规定，利息支出必须取得合法凭据，否则在汇算清缴时一律不得税前扣除。
◎规避上述涉税问题的方案研究
在符合国家税法及相关法律法规的前提下，如何规避关联方之间拆借资金的涉税风险。笔者在此提供如下方案供大家参考。
方案一：统借统还方式
根据新颁布的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)规定，建立统借统还资金管理模式，即由集团公司或其成员企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业使用。具体操作过程中，要求能出具从金融机构取得借款后统一调度使用的证明文件，且借入与转借的利率保持一致，借入借出的路线要清晰，并建立各企业间利息合理分摊的明细台账。
举例：某房地产开发集团公司下设多家项目子公司，其集团公司本级仅系管理总部(无融资能力)，下属项目公司开发所需资金主要是通过集团公司的法人股东(一家实体企业)向银行贷款后取得。现根据该公司实际状况，建立自上而下的统借统还模式。具体路线图如图1：
图1
方案一利弊分析：
优点1：借入方出具从金融机构取得借款的证明文件后，可在使用借款的企业间合理分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除；
优点2：根据《财政部国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知》(财税字[2000]7号)规定，在保证借入与转借的利率一致的前提下，无需缴纳营业税。
缺点1：在具体操作中，要使得借款协议、借款利率、借款期限以及利息分摊等多项要素符合统借统还模式的规定，需要取得股东单位、集团公司及各项目子公司的配合方能实施；
缺点2：一旦建立统借统还模式后，整个集团内本部与各家子公司之间不宜再发生相互间随意的资金拆借，特别是进入开发后期、预收款多的项目子公司其资金有可能会出现闲置状况；
缺点3：假设存在少数股东，当在出借资金给项目子公司时仍以银行贷款利率计息，可能引起少数股东的不满；
缺点4：集团内企业间利息收付要达到所得税的税负平衡，必须是资金拆借双方均为盈利企业。一旦借入资金的项目公司常年亏损，则集团内整体税负的平衡关系也可能被打破。
方案二：将债权投资转化为股权投资
鉴于现行税法的相关规定，权益性投资(长期股权投资)是无需缴纳营业税和企业所得税的。因此为了规避上述因债权性投资所引起的涉税风险，笔者建议，可根据各项目子公司房产开发进度，逐步增资以解决其资金问题。
方案二利弊分析
优点1：不再受关联方间拆借资金所引起的涉税风险困扰，并可规避汇算清缴需纳税调增的问题；
优点2：投资方无论是资金投入时还是取得资金回报(系税后取得)时，都无需缴纳营业税。
缺点1：对出借资金方而言，以借款形式可尽早取得利息收入；同时借入资金方支付利息支出只要票据合法，即可当前税前扣除。而若以股权投资形式，则出借资金方需要等被投资的项目子公司自身产生利润后，才能以税后分红的形式取得补偿。加之房地产行业运作周期一般较长，因此投资方收回资金收益的时间跨度较长。此外一旦出现项目子公司亏损的情况，投资方将无法取得资金回报；
缺点2：从法律风险角度而言，假设项目子公司出现巨亏等情况，根据破产法等规定，债权人收回款项的顺序先于股东，一旦出现资不抵债情况，股权投资损失往往大于债权投资；
缺点3：若项目子公司不是集团公司百分之百控股，一旦集团公司进行增资扩股，势必会稀释其他少数股东的股权，因此大股东与少数股东之间如何平衡利益，值得公司管理层考虑；
缺点4：要根据项目子公司房产开发进度及对资金的需求状况，逐步增资，在操作上较繁杂，需要办理验资、工商变更登记等一系列手续。
方案三：合资建房
根据新颁布的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第三十六条第二款规定，安排项目子公司与资金出借方合作建房，即项目公司出地(以下简称“出地方”)、集团公司的法人股东出资金(以下简称“出资方”)；待项目完成后，出地方将约定金额以税后分红形式支付给出资方。
方案三利弊分析
优点1：解决了关联方间资金拆借过程中，因票据不合规或超过2∶1比例时不得税前扣除的风险；
优点2：鉴于约定分配的项目利润在税后支付给出资方，笔者认为支付时无需缴纳营业税；
优点3：由于是按照约定分配的项目利润支付给出资方，因此公司可对约定分配的项目利润进行预先统筹安排。
缺点1：出资方取得的资金回报仍要等到该项目公司赢利时，不像出借资金那样，可分期取得资金的利息收入；此外一旦出现项目公司亏损的情况，投资方将无法取得资金回报；
缺点2：出地方最终支付给出资方的回报是源自税后所得，不像借款方式那样，利息支出可在税前扣除；
缺点3：由于需要在合作协议中约定如何分配项目利润，因此该金额的确定需要合作双方在详尽预算的基础上进行商讨。此外还应考虑少数股东的利益平衡问题。
方案四：将上述方案组合使用
在当前我国宏观经济飞速发展的背景下，税收法规也随着企业和税务机关之间不断发生着的筹划与反筹划间的博弈中日趋规范和严谨，单凭某一项筹划方案想达到降低税负的目的，难度越来越大。因此要实施有效的筹划，必须是多方案组合使用。
笔者的基本思路是，根据出借资金方的资金来源，将出借方式筹划如图2所示。
图2
结合上述三个方案的利弊分析，笔者认为可根据不同情况选择不同的筹划方案：
(1)假设出借资金方其资金来源本身就来自于银行贷款的情况下，笔者认为统借统还方式为相对较优方案；
(2)假设出借资金方其资金来源是其自有资金，则按照121号文的相关规定，将小于权益性投资2倍部分，仍以出借资金的形式为佳；而大于权益性投资2倍部分，为避免超过部分的利息支出不得税前扣除的弊端，建议股权投资形式相对较好。
举例如下：某项目公司(注册资本1亿元)拟近期新开发一地块，经测算共需资金6亿元，其中股东单位可向银行融资2.5亿元，其他资金需该房产集团公司等以自有资金解决。考虑到，剩余3.5亿元资金全部靠自有资金解决，必然是超过了注册资本的2倍。所以在此情况下，笔者建议：(1)向股东单位借得的2.5亿元银行资金采用统借统还模式；(2)剩余3.5亿元首先通过股权投资再增资5000万，其次的3亿元(注册资本1.5亿×2倍)以向集团公司借入其自有资金的方式解决(假设不考虑原注册资本1亿元)。
当然上述方案仅仅是一个最基本的操作思路，在具体运用的过程中可根据实际情况加以变化。比如当股东单位的银行借款不足以满足各子公司所需的资金时，还可以根据各项目的盈利能力状况进行有针对性的安排(见图3)。
图3
鉴于统借统还的模式下，需要集团内各单位保持同一借款利率(即利率是不能自行调整的)，因此将银行借款尽量安排放贷给盈利能力偏差的项目。
同时自有资金尽量安排给盈利能力强的项目，理由是自有资金的利率高低是可以预先进行统筹安排的。对盈利预期较好的项目公司就应合理安排自有资金债权性投资的比例和利率。
总之，随着税务机关对关联方交易问题的日趋关注，房地产开发企业更应尽早地对资金拆借作出合理的安排，以确保企业自身的涉税风险降至最低。