摘要：随着房地产市场竞争的加剧，房地产开发过程中的成本控制愈发重要。房地产开发成本控制是一项综合工程，也是一个动态的过程，贯穿项目开发全过程。文章通过分析房地产开发过程中的成本构成，分别对立项、设计、施工和竣工结算等阶段如何加强成本控制进行分析。
关键词：房地产；房地产开发；成本控制
前言
伴随着中国房地产市场由快速增长的成长期进入稳定增长的成熟期，中国地产界对于地产的竞争也逐步规范化。房地产开发商如果还想取得像房地产市场成长期那样丰厚的利润，则必须从自身出发，除了提供满足市场需求的房源供给外，还必须进行成本控制，严格控制各种成本费用的支出。“利润＝销售收入－成本费用”这个简单的公式，简单明了的反映了企业进行成本管理和成本控制的重要性和必要性。
1 设计阶段的成本控制
房地产开发设计的阶段，是房地产开发项目在其成本控制方面的关键和重点。在项目设计的阶段对于项目投资的影响是极为重要的。项目的设计阶段是项目建设的灵魂，既是处理技术与经济关系的关键性环节，也是控制项目投资的重点阶段，必须加强设计阶段的投资控制。只有设计上把技术和经济结合起来，优化设计方案，项目的成本才能得到有效的控制。根据以往开发项目的统计，设计费一般只占建筑工程总造价的10%左右，但正是这10%的费用，对工程造价的影响却占70%以上。按价值工程的理论来说，加大设计费的投入可以降低建设项目的成本，即增加设计费可节约总工程的造价。
2 招标投标阶段的成本控制
2.1 项目招标过程中的成本控制
在招标过程中成本控制，业主方应注意与加强以下几点：
2.1.1 招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。
2.1.2 做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。
2.1.3 合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。
2.2 做好合同的签定工作
应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的，如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。
2.3 施工阶段的成本控制
施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。
在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。从管理模式上着手，建立建设监理制，追求项目投资的有效控制按照监理规定和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，对经监理方确定的工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。从技术措施上展开项目投资的有效控制对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。从经济措施上展开项目投资的有效控制严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、销售代理费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资。例如：占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等，对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供，以达到降低造价之目的。甲供材料须根据工序及施工进度安排进料计划，尽量降低存储成本。
3 竣工阶段的成本控制
该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。
加强项目竣工后的评估管理主要从以下几方面进行评价：
3.1 比较项目结算成本与可行性研究时的预测成本之间的差异，评价投资估算、项目成本预测的准确、合理性。
3.2 比较项目结算成本与《目标成本指导书》的成本差异，评价成本管理工作的有效性。
3.3 分析各期《项目动态成本分析报告》，评价项目成本管理的科学合理性。
3.4 分析工程承包范围变化，工程量变化等确认设计变更、现场签证等对成本的影响。
3.5 考察项目交付使用一定时期内，主要工程材料的使用效果和耐用程度，评价材料成本的合理性。
3.6 抓好物业管理、提高物业管理水平现在很多房地产企业都衍生了为自己服务的物业公司，开拓了公司的业务，从而减少很多不必要的麻烦。国外成熟的房地产市场经验表明市场上纯开发式的房地产企业会越来越少，更多的企业将转向开发与物业出租和物业服务并举的领域，取得稳定收益并保持继续发展。
结束语
长期以来，习惯于把成本控制放在建设实施阶段，其实，投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的，存在着对立统一的辨证关系。要抓好投资控制，必须抓好项目的质量和进度。因此，项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题，项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方综合平衡，才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益。
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论文作者:林鹏立
论文发表刊物:《基层建设》2019年第8期
论文发表时间:2019/6/20
标签：成本控制论文; 项目论文; 成本论文; 阶段论文; 工程论文; 房地产开发论文; 低价论文; 《基层建设》2019年第8期论文;