摘要：房地产的实测面积与规划面积产生差异最重要的因素是基于这两个面积的计算标准不一样，同样，要消除两者之间的差异，主要的办法就房产测量机构和计划管理部门采用统一的面积计算标准。
关键词：房屋测绘面积；规划面积；差异问题
前言
商品房销售包括商品房现售和商品房预售，商品房预售采用的是房产预测绘的面积数据，房屋竣工后的商品房现售采用的是房产实测绘的面积数据。由于预测绘和实测绘的依据不同，房屋的建筑面积会出现不一致的情况。如果处理不当，可能会引起纠纷，造成社会不稳定因素。处理好房产预测绘和实测绘面积差异，保护购房者切身利益，做到房产测绘成果公正、公平、公开，是广大房产测绘工作者应该积极思考的问题。
1房产预测绘与实测绘的内容
房产测绘主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费和城镇规划建设等提供数据和资料。房产测绘主要工作是确定房屋的位置、界线、质量、数量、属性和现状等，并以文字、数据及图件表示出来。房产测绘的基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等，提供的成果内容由房产簿册、房产数据和房产图集三部分组成。房产预测绘是指房地产开发企业及其它单位为办理施工许可、预售许可、房屋抵押、交易合同备案等需要，委托具有房产测绘资质的测绘单位，依据经规划审批的图纸及相关资料，按照《房产测量规范》等国家相关技术标准，对在建房屋进行的面积计算。房产实测绘是指房屋竣工后，房地产开发企业及相关单位委托具有房产测绘资质的测绘单位，依据《房产测量规范》等国家相关技术标准，根据经规划审批的竣工图，进行实地勘察、绘图、计算，并出具《房产实测绘报告书》。
2开展商品房预测绘工作的重要性
开展商品房预测绘工作不仅能规范开发企业的商品房预售行为，而且能减少新建商品房面积纠纷,降低群众购房风险,维护购房者的合法权益。开展新建商品房面积预测绘，便于管理部门充分利用预测绘成果全面掌握房屋信息，对房地产市场实施科学有效的监管。杜绝了个别开发商利用监管漏洞，出现合同欺诈、一房多售、面积弄虚作假等现象。开展新建商品房面积预测绘，可以使群众在购房时，及时了解预售商品房的真实面积，减少购房合同面积和实际产权登记面积的误差，维护了群众的知情权和选择权，较好地杜绝了批小建大、批低建高等现象的发生。开展新建商品房面积预测绘，既方便了房地产开发企业办理商品房预售业务，也为商品房预售网上备案奠定了基础。开展新建商品房面积预测绘，可以更好地把握房屋坐落的具体位置，为楼盘表的规范建立创造了条件，确保了楼盘的唯一性。
3消除房屋测绘面积与规划面积的差异的具体措施
3.1加强协调，化解纠纷
从上述的内容中，了解到房屋测绘面积与规划面积之间的差异，会引发许多的纠纷，加上房屋自身存在较多的不稳定因素，给后续办理房屋的相关手续带来了一定的影响。因此，要有效的解决纠纷，实现开发商、销售商与客户之间的利益双赢，需要拓展销售商与客户之间的交流渠道，优化销售商与客户之间的交易流程，进而达到化解法律纠纷的目的。通常情况下，房屋测绘面积与规划面积之间的差异主要表现的形式分为两种：房屋的规划面积要高于其实际测绘的面积，以及房屋的实际测绘面积要高于其规划面积。根据两种差异的表现形式，其解决房屋测绘面积与规划面积差异问题的方式也存在明显的差异。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆当房屋实际测绘面积要低于其规划的面积，销售商要及时将这种情况反馈开发商的主要管理人员，并向其提出合理的要求，依据相关的法律法规，双方对其超出的建造部分进行相应的处理。这种及时交流并共同探讨的方式，不仅有利于增进开发商与销售商之间的理解，还可以平衡开发商、销售商与客户之间的关系。
3.2统一房屋面积测量计算的原则
要有效的解决房屋测绘面积与规划面积之间存在的差异问题，房屋设计师在规划设计房屋面积时，要根据建筑单位提供的相关资料，采用适当的计算方式，合理的规划出符合建筑单位要求的房屋面积，进而有效的解决房屋测绘面积与规划面积之间的差异问题。由于现阶段的建筑市场发展中，房屋测绘面积的程序比较复杂，且没有唯一的标准，这也是致使房屋测绘面积与规划面积之间存在差异的根本原因。因此，要解决上述的差异问题，房地产单位要积极与相关部门进行合作，积极配合有关政府部门的调查工作，在科学理论的基础上，结合客户的要求，创新房屋测绘面积与规划工作的方式，统一房屋面积测量计算的标准，在满足客户要求的基础上，做好相关房屋测绘及规划工作，确保在建筑工程竣工验收后，房屋测绘面积与规划面积可以达到统一。
3.3在施工过程中解决差异
从上述的内容中，了解到销售商、开发商的分离是致使房屋测绘面积与规划面积之间差异的重要原因。同时，这种分离还会导致施工承包单位进行实际施工期间，没有根据开发商规划的施工设计方案及销售上提供的数据，进行合理的施工，给工程的施工质量带来极大影响，进而导致前期的开发工作与后期竣工验收的效果出现明显的差异。在公共空间中设置消防装置、停车场时，容易导致房屋建筑实际可用的面积大大的缩小，这些因素都会导致房屋测绘面积与规划面积之间出现差异的情况[3]。因此，在实际开展房屋建筑工程项目的过程中，工程管理人员与专业的工程监理机构要共同做好工程施工质量把控的工作，根据房屋测绘面积与规划面积之间存在的差异问题，展开相关的分析与探讨。工程管理人员与监理工程师结合之前的分析与探讨结果，制定科学合理的解决措施，进而实现房屋测绘面积与规划面的一致性。
3.4及时对设计变更进行掌控
从上述的内容中，了解到设计变更是建筑工程施工阶段频繁发生的一个问题，设计变更给房屋的预测面积造成了一定的影响。因此，要有效的解决设计变更的问题，降低其对预测面对影响，设计师要及时与测量部门进行沟通与交流，测量部门要根据影响产生的实际状况进行记录，虽然这样会导致预测与实测的面积出现差异，开发商可以及时调整房屋的相关销售信息，减少纠纷与矛盾发生的次数，但在建筑工程实际建设的过程中，要尽量避免出现设计变更与面积变化的情况。比如，当设计到设计变更时，相关的工作人员可以应用根据工程施工的实际情况，选用相应的材料与施工工艺来弥补变更产生的面积变化，此外还可以在不影响结构的情况下，工作人员可以适当的扩大调整的范围，消除只做部分调整造成尺寸变化的方法。
结束语
房产测绘建筑面积测算是关系开发企业经济效益的重要基础工作，开发企业应秉着客观的原则，在项目开发前期决策期间就引入房产测绘的理念，在规划审批阶段提前借助房产测绘的咨询作用，使开发流程每一阶段决策所依据的建筑面积指标保持在较小的波动范围。房产测绘建筑面积测算关系到房地产相关各方的切身利益，与建筑面积测算相关的规范，应逐步统一，以避免相关各方利益不一致时，因对规范理解程度不同造成的经济纠纷。
参考文献：
［1］陈杰.简析城市测量中房产面积测算和房屋竣工规划验收房屋建筑面积测算的差异问题.江西建材,2014.18.
［2］何善国.浅议不动产统一登记后房产测绘面临的问题及对策.中国房地产,2016.11.
论文作者:柳秀榕
论文发表刊物:《基层建设》2018年第20期
论文发表时间:2018/9/12
标签：面积论文; 房屋论文; 房产论文; 差异论文; 商品房论文; 测量论文; 销售商论文; 《基层建设》2018年第20期论文;