收益法在房地产评估中的应用探讨
张旭东 重庆信通资产评估土地房地产估价有限公司
摘要： 房地产评估在房地产市场交易过程中占据重要地位，收益法是房地产评估中常用的一种方法。收益法在房地产评估时更侧重评估房地产未来的净收益。本文针对收益法在房地产评估中的具体应用状况进行探讨。
关键词： 收益法；房地产评估；应用
房地产市场随着社会发展不断变化，对房地产的评估变得越来越重要。市场法、收益法和成本法是房地产评估时最常用的几种评估方法，其中收益法的应用最为广泛，该方法能客观准确的对房地产价值和最终收益进行评估。
一、收益法简介
收益法又被称为收益还原法，是通过一定的还原利率，对房地产未来的收益额进行折现，折现到估价时点之后再进行累加，从而客观合理的估算出房地产的合理价值。收益法在评估房地产价值时更加注重房地产的预期未来收益。该方法适用于写字楼、商场、公寓、旅馆、商铺等明显市场经营收益的房地产价值评估。应用收益法进行房地产评估的过程中，由于房地产当前收益、未来收益与社会发展形势、经济状况和国家政策等多种因素有关，所以房地产未来价值的评估结果容易出现波动，投资者更加看重房地产的未来收益能力，因此采用收益法对收益性房地产进行评估有助于获得更加合理准确的评估结果。采用收益法评估房地产的未来收益均可以用货币进行衡量。
二、收益法在房地产评估中的应用优势和难点分析
1.应用优势
收益法采用充分的理论依据对房地产未来现金净流量折现值之和进行估算，来指导当前房地产价格，相比市场法和成本法，收益法的理论基础更加完善，更具说服力。无论是单纯的土地资源还是房产建筑，只要存在明显的收益性或潜在的收益性，都可以采用收益法进行价值评估，可见，收益法的应用范围相比其他房地产评估方法更为广泛。通过收益法对房地产的收益价格进行评估，体现的实际上是房地产购买者的需求价格，是购买者依据未来该房产所能获得的收益自愿支付的价格，并未考虑房产开发建设过程中的成本，是一种被购买者接受，符合购买理念的方式。收益法用未来收益对房地产的价值进行评估和衡量，这种结果容易被购买者接受。
2.应用难点
收益法主要是评估和预测房地产的未来收益，该预期收益值本身具有不稳定性，因为对房地产未来价值预测是一项复杂的过程，与很多因素相关，预测的方法存在一定的局限性，会导致预测结果存在很大不确定性，这些特点增加了收益法评估房地产价值的难度。预测一定会受到主观和客观条件的制约，会导致预测结果不准确。预测方法的片面性会难以综合考虑到全面的房地产未来变化和特征因素，从而导致评估结果的偏差，增加了房地产未来预期收益的预测难度。
收益法通过对房地产过去、现在以及未来三个时期的经济价值和获利能力应用预期原理进行全面评估，将获得的资料进行统计分析，结合专业经验来预估房地产未来的收益，如果资料信息不全面、评估方法不够专业，都会对最终的收益评估结果产生影响，增加投资风险。收益法公式应用过程中难以实现全部限制条件同时满足，会对还原利率的计算结果造成影响，这些都成为应用收益法准确评估房地产价值的难点，需要及时的解决。
三、收益法在房地产评估中的应用探讨
收益法评估房地产收益时，为了保证评估价格的合理性，应将折旧费看作是房地产的一项投资，而不应该将折旧费算在费用中，也就是说不能扣除折旧费。房地产投资中折旧虽然属于损耗，但是这种损耗是为收益而出现的贬值，是资产价值的一种特殊的时间表现形式。折旧的过程中并未出现实际支出，它与投资总费用中的管理费用、税费、保险费、维修费等支出费用并不完全相同。所以为了保证房地产评估的结果更加准确，不应将折旧费作为费用扣除，而应看作是一种投资。
1.采用同类房地产市价作为收益额的计价基础
投资者购买收益性房地产是一种投资行为，为了通过投资获得利润，支付房地产的价格就是投资，房地产带来的纯收益就是利润，将纯收益进行资本化的利率就是还原利率，还原利率也就是投资者对房地产进行投资所获取的投资报酬率。采用收益法确定某个房地产收益额时，与同等类似的房地产收益进行比较，采用同类房地产市价作为收益额的计价基础，能够帮助更加准确的分析市场走势，了解影响实际收益的各种因素，尽可能的减少房地产评估误差。
分析和确定房地产的收益额需要获取房地产的利润总额、净利润和净现金流量，采用利润总额法、净利润法和净现金流量等方法都可以计算出收益额，一般建议采用净现金流量法来计算，可避免固定资产折旧费对结果的影响，还综合考虑到货币时间价值的影响，能将投资的动态过程体现出来，使房地产未来的收益更加符合实际投资过程。
协调管理是把各种资源关联起来，对有限的资源进行最大化的开发、优化和利用，有序协调和运作，实现信息、业务和资源的协调，进而完成共同的任务和目标。信息化背景下的思政教育协同管理能够打破各种边界和壁垒，深化思政教育的本质，为创新思政教育工作机制提供科学依据。
学生自主讲评试卷的模式，包括课前准备、课堂研讨、课后反思三个环节。课前准备主要包括小组抽题、分析、讨论总结、选出讲题代表等；课堂研讨环节包括讲题、其他小组质疑、讲题小组解疑、教师点拨等；课后反思主要是对考题所涉及的知识点的反思、对答题思路的反思，特别是一些变式题的审题过程的反思等。学生要讲题，首先会主动去研究考题，进而研究考点。虽然有些题目讲得不是很透彻，但我会及时点拨，这样就收到事半功倍的效果。经过一学年的教学实践，我发觉学生比我还能讲，对考点越来越清楚，答题思路也越来越清晰……
2.折旧费作为房地产投资的一种应计算在支出费用中
面对收益法在房地产评估中应用的优势和难点，具体应用时应采取相应办法解决可能出现的问题，保证预估结果的准确性。
3.收益法评估房地产价值时确定资本化率
资本化率实际上是房地产未来收益评估的折现率，该数值对房地产评估价格的影响很大。不同区域、不同时期和不同性质的房地产，投资风险差异较大，实际评估过程中需要依据相应的房地产市场环境来确定资本化率。首先可以利用分析工具和专业的分析技术来确定资本化率。比如财务比率分析法和杜邦分析法可对财务技术进行分析；运用SWOT 分析法或产品寿命周期分析模型做出相关经济管理战略分析；用SPSS 统计学分析软件或EXCEL 分析统计工具对房地产数据信息进行分析。通常较为常见的统计分析方法包括回归分析法、相关性分析法、平均分析法等均可用在资本化率分析方面。另外利用层次分析法结合客观的判断标准对数据的影响因素、目标和层次等复杂问题进行量化分析。其次，结合行业基准收益率、安全利率、风险调整以及收益风险倍数法等最终确定资本化率。对房地产市场的状况、未来城市规划方向和国家、省份和各地区的未来经济、物价指数、风险调整值等多种影响因素进行综合分析，确保资本化率的数据可靠性。
四、结语
收益法在房地产评估中应用时有优势，也存在难点，需要不断完善市场环境，减少干预，充分利用分析技术，挖掘有效信息，减少分析和评估的风险，采用积极措施，避免房地产评估结果与实际偏差太差，采用科学方法准确合理的评估房地产的实际经济价值。
傅政华：认真贯彻落实习近平总书记在民营企业座谈会上的重要讲话精神，大力支持和促进民营企业发展壮大，是司法行政机关责无旁贷的职责使命。
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中图分类号： F293.3
文献识别码： A
文章编号： 1001-828X(2019)031-0207-01
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