摘要：近来，在严厉的房地产调控背景下，不仅一、二线城市房价增速明显放缓，三线城市也受到了较大影响。三线城市房地产泡沫不大，房价多数处于合理区间，但在全国统一的调控步调下，正常发展收到了较大的约束。
关键词：三线城市；宏观调控；房地产业
1落实国家宏观政策，结合本地实际，明确房地产业的调控方向
1.1控制地价。地价是房价的主要构成之一，高地价必然导致高房价，因此，稳定房价首先在于控制地价，越是大城市，越是好地段，地价在房价中的比重越高，高档项目的地价占比达50%左右。三线城市的土地交易价格这几年也不断上涨，截止到2012年初，土地交易价格占到了商品房开发成本的30%左右，在有些县区甚至更高。尽管三线城市的房价泡沫成分不大，尚处于合理区间，但是必须要谨防持续上涨的土地价格会进一步推高房价快速上涨。土地价格是供需双方均衡的结果，在高需求的状态下，如果供给不足就必然导致地价高企，因此，加大土地供应、扩大投资渠道是控制地价的有力举措。
2引导合理消费需求，促进房地产市场交易繁荣
新一轮楼市新政以来，价格还没有来得及变动，交易量的萎缩却在三线城市大小楼盘中处处可见。根据我们的调研了解，交易量的下降并不是需求量的绝对下降导致的，更大的原因在于供需不对称、消费者对市场的悲观预期。这要求当地政府应该给予积极的宣传和引导，坚持以消费品为主导，促进三线城市房市的健康发展。
2.1大力引导商品房的消费性需求。应该说，大多数城市房地产市场需求是充足的，之所以没有在交易量中体现出来，主要是因为晴雨不定的楼市政策和不对称的交易信息使得消费者普遍对市场持谨慎或悲观的预期。消费者持币观望，将给开发企业带来巨大的压力，从而进入一个行业萧条的恶性循环。房管部门可以选择公开一些典型楼盘的成本信息，让消费者对商品房的价格形成一个合理的预期，避免盲目看跌。此外，政府还可以充分利用网络平台对供需双方进行匹配，避免交易市场上的信息不对称障碍。
2.2促进存量房市场交易繁荣。税负过高和重复收税的现象使得存量房市场交易不活跃，进而影响整个行业的健康运转。建议三线城市对个人购买普通住房超过2年（含2年）转让的，免征营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税和印花税。不足2年转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
有收入多了，腰包鼓了，居民才更有条件进一步改善居住条件，提升居住质量和水平。
3为企业营造良好的市场环境，稳定市场供给
市场交易量的下滑最直接的影响就是企业的投资建设热情下降，这在短期会影响行业的正常运转，长期更会严重影响地区经济发展。稳定市场供给的关键在于企业，而企业最关注的无非是如何控制成本，实现一定的利润。
3.1规范建材、资本和土地市场，降低房地产开发成本。房地产的生产要素主要包括土地、建材、资金和劳动力，要素市场不规范使企业开发建筑成本不断攀升。其中建材和资金要素市场存在的问题在调研城市的房地产业表现得较为突出。
（1）应该对建筑材料市场进行整顿，打击地方势力对水泥、钢筋甚至是装修材料的垄断行为，增强房地产开发企业的市场谈判力，形成更加开放、竞争、有序的建材市场，这样企业可以货比三家、讨价还价，从而降低建筑成本。
（2）应该给企业营造一个有序的融资借贷环境。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆从银行获得资金本应该是房地产开发的主要资金来源，但是目前银根紧缩，贷款困难比较大，即便是能够顺利获得银行贷款，企业也往往要承担乱象丛生的“资本管理费”、“理财费”、和“利率上浮”等额外成本。地方政府尽管不能影响全国一体化的企业贷款利率和住房贷款利率，但是对于借贷过程中的一些不规范现象可以进行干预和整顿，为企业正常获得资金提供保障。
3.2加大市政建设投入，促进住房销售。由于市政建设投入相对不足，消费者对住房的认购热情会受到一定程度的影响。在城区的建设方面，政府总是期望有了足够的“人气”以后再逐渐加大对市政设施的投入，但反过来没有足够的市政设施配置，“人气”往往很难升高，这就是形成了一对相互观望的矛盾。在这期间，前期投入较大的房地产开发企业往往会承受巨大的压力而影响后期投入，因此在这方面政府可以考虑加快并加大对市政建设的投入，以同时促进消费热情和投资积极性。
4加大保障性住房建设，构建多层次住房供应体系
三线城市在将商品房开发推向市场的同时，应该继续加大廉租房、公租房等保障性住房建设和其它形式的住房保障力度，构建多层次住房供应体系。
4.1保障房建设要以满足基本居住需求为原则。当房地产市场回归理性时，应停止经济适用住房和限价商品住房的建设，将主要财力和资源用于加快公共租赁住房建设。同时，要逐步加大市场主体的社会责任，在市场化房地产开发项目中，规定配建一定比例的公共租赁住房，并纳入政府保障性住房体系，用于解决中等偏低收入群体的住房问题。
4.2统一规划商品房与保障房建设。保障性住房与商品房应该是一个整体，如果不能同时纳入城市整体规划之中，则很容易在城市周围形成新的边缘区，使被保障居民难以真正融入城市生活，甚至由于低收入群体过于集中产生一些社会问题。此外，交通与配套设施的不便利也会削弱保障性住房的保障功能，最终导致保障性住房空置，这种现象已经在河北、河南等地出现。因此，保障性住房应该与商品房实行“插花式建设”或无差别的“混建”模式，使保障性住房与商业楼盘布局融合在一起。管理部门可以在立项和土地出让的过程中就直接将配建数量、面积、户型标准、价格、工期、建设质量等要求和违约责任，作为土地出让的前置条件，纳入政府强制性管理范围，所建公共租赁住房由企业持有经营或由政府回购。这样不仅有利于缓解各地保障性安居工程建设资金与建设用地短缺的矛盾，还有利于保障对象的就业、就学和就医。
4.3拓宽建设资金筹措渠道。保障性住房的资金通常可以来源于土地出让金和财政支出，三线城市要继续加大财税政策支持保障性安居工程建设力度。各级财政部门要继续优化财政支出结构，加大公共财政投入力度。要确保不不低于10%比例的土地出让收益用于保障性安居工程建设，将住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的余额，全部用于保障性安居工程建设。同时，要继续落实对保障性安居工程建设减免税费等优惠政策，免收各项政府性基金、行政事业性收费和土地出让收入，以切实降低其建设和运营成本。
5总结
一个健康有效的房地产市场对于经济有着必不可少的支撑作用，所以房市的兴衰始终是各方人士关注的焦点。一个典型的三线城市，其房地产市场虽然存在着一些问题，如目前成交低迷，去库存周期长等，但是我们仍认为，相比于一线城市，二三线在监管和调控方面相对温和，兼之城镇化的推动作用，二三线城市房地产市场会是房企未来的新赢利点。
参考文献
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作者简介：蒋瑞林（1984.05-），男，江苏省盐城市人，南京师范大学本科毕业信息管理与信息系统专业，现供职于中海宏洋地产（盐城）有限公司，任助理总经理一职。
论文作者:蒋瑞林
论文发表刊物:《新材料.新装饰》2018年9月下
论文发表时间:2019/5/9
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