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摘要：在不动产统一登记的形式下，农村宅基地和集体建设用地使用权及其上农房统一登记工作即将推行。农村房地一体确权调查、测绘工作是一个繁锁而又复杂的工作，本文通过试点县工作的开展及研讨，总结归纳了农村不动产权籍调查内容中的地籍调查和房屋调查的技术方法、不动产测绘内容中的农村地籍测绘和房产测绘技术方法；提出农村宅基地和集体建设用地使用权及其农房确权调查、测绘问题的具体解决办法，为此项工作开展进行参考。
关键词：不动产登记；农村集体房地一体；农村不动产权籍调查；农村不动产测绘
1引言
早在2007年10月1日《中华人民共和国物权法》的颁布施行，根据《中共中央国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》（中发[2013]1号）、《国土资源部关于进一步加快农村地籍调查推进集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发[2013]97号）文件要求；再到2015年3月1日《不动产登记暂行条例》的颁布施行，以及《云南省国土资源厅关于启动房地一体农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证试点的通知》（云国土资籍[2016]21号的相关要求，农村宅基地和集体建设用地使用权及其上农房将实行不动产统一登记工作。农村宅基地和集体建设用地使用权及其上农房是农民和农民集体的重要财产权利，直接关系到每个农户的切身利益。
认真做好农村宅基地和集体建设用地使用权及其上农房确权调查、测绘工作是不动产统一登记的基础，本文通过对试点农村宅基地和集体建设用地使用权及其上农房确权调查、测绘工作进行探讨分析，总结出一套有效的技术方法，与同行们探讨交流，提供参考。
2数据准备分析
需要收集的资料主要包括农村集体建设用地使用权数据库成果，历年农村登记发证结果等资料。
农村集体建设用地使用权数据建设开始时间一般在2013年左右，距今3年时间。近几年内农村自建房的现象较普遍，农村集体建设用地使用权项目建设较早的地方变化较大；还有一些地方是还没有开展过农村集体建设用地使用权确权调查工作，就没有找到数据。
历年农村登记发证的数量较少，多数为乡（镇）国土资源所的手工证书，面积出入大，无电子空间数据，纸质证书作为权属来源证明文件。
3技术路线
以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，充分利用农村集体建设用地和宅基地使用权确权数据成果和已有土地、房屋调查成果和登记成果，借助地理信息系统、卫星定位和数据库等技术手段，通过外业调查、核查、内业建库相结合的方法，完成宅基地和集体建设用地调查、核查、修补测及房屋等地上建筑物和构筑物的权属调查和地籍测量等工作，为农村集体土地确权登记发证提供依据。
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4调查方法
权属调查是地籍调查的核心，是保障房地确权登记发证的关键。权属调查主要包括：核实宗地的权属情况，实地指界，丈量界址边长及相关距离，绘制宗地草图，填写地籍调查表；同时调查地上房屋产权状况，测量房屋的房角点和房屋边长，量算房屋面积，并将房屋调查成果记载在地籍调查表等地籍资料中，填写房屋基本信息调查表、编制房产分户图等资料。
采用钢尺实地丈量宗地界址边长，对使用权成果进行复核，采用解析法进行宗地修补测。
采用解析法或图解法测绘房屋空间位置，实地丈量房屋边长，计算房屋面积。
变更登记时应采用解析法测绘房屋空间位置，实地丈量房屋边长。
5农村地籍调查内容
地村地籍调查，应以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，全面查清农村集体的公益事业用地、公共设施用地，以及农村居民住宅用地的使用权状况。主要包括：
（1）土地权属状况。包括权属性质、权属来源、土地使用者名称、土地坐落及四至。
（2）地类确定。按主要用途、批准用途确定宗地地类。
（3）土地的权属界线。
（4）地上附着物。农村建设用地范围内的地上附着物的形状、范围、面积、性质等。
（5）坐落于农村集体土地范围内且未纳入城镇地籍调查范围的国有土地，本次调查时一并调查。
6农村房屋调查
农村房屋调查是对每个权属单元的房屋的现状、权利人、位置、权界、权属、权源、面积和利用状况、地理名称等基本情况的调查。包括房屋坐落、产权人、产权类别、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利、房屋现状（能反映房屋层次和结构的数码相片，分辨率不小于300dpi）等基本情况。
7农村房地一体测绘
7.1 测绘主要内容
农村房地一体测绘的主要内容包括：控制测量、界址测量、地籍测绘、房产测绘、宗地图和房产分户图的测绘、面积计算、地籍图制作、不动产测量报告的撰写等。
7.2 地籍控制测量
1、利用已建成的CORS系统进行图根控制点布设测量工作。保证每一个图根点至少与一个相邻图根点通视。
2、为保证RTK测量精度，应进行有效检核。检核方法有两种：
①每个图根点均应有两次独立的观测结果，两次测量结果的平面坐标较差不得大于±3 厘米、高程的较差不得大于±5厘米，在限差内取平均值作为图根点的平面坐标和高程。
②在测量界址点和测绘地籍图时采用全站仪对相邻RTK图根点进行边长检查，其检测边长的水平距离的相对误差不得大于1/3000。
7.3 界址点、界址边测量
（1）在城镇规划区内的农村建设用地界址点测量与城镇地籍调查基本一致，比例尺为1：500，采用全解析法或部分解析法。
（2）乡（镇）所在地或较为平坦的坝区、丘陵地区采用以1：2000正射影像图（或1：2000及更大比例尺地形图）为底图，配合手持测距仪或钢尺勘丈界址边进行测绘；可采用部分解析法测量得到各宗地中部分界址点的点位坐标，或在1：2000正射影像图或地形图采用图解法求取各宗地中至少一个界址点的点位坐标。根据上述各宗地中一个界址点的点位坐标，利用调查时用手持测距仪测定或钢尺勘丈界址边长，按1：2000正射影像图（或1：2000及更大比例尺地形图）上界址线的坐标方位角（或直线斜率）依次计算求得其余各界址点的平面直角坐标。
（3）偏远山区、高山区和缺乏1：2000正射影像图或地形图等基础资料的条件下，利用第二次全国土地调查使用的卫星正射影像图作底图，量取两个以上明显地物点或地形点坐标作为起算点，并进行界址点的测量和界址边的量测。
相邻界址点间的边长可用手持测距仪测定，也可用钢尺丈量。
7.4 房产要素测量
房产要素测量的主要内容：房屋及其附属设施测量、界址测量、房屋边长丈量。
房屋及其附属设施测量可直接利用“农村宅基地、集体建设用地地籍调查”成果中资料，对于新增的房屋及其附属设施按照《房产测量规范》的地物点测量技术方法和精度要求执行。
房屋应逐幢测绘，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量，独立成幢房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量；毗连房屋四面墙体，在房屋所有人指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体所有权范围为界测量。
8结论
通过试点工作的验证，只有抓好农村宅基地和集体建设用地使用权及其上农房确权调查、测绘工作，才能有效的为农村不动产登记颁证提供有力保障。农村是一个多样化的大群体，具体到每一村、每一户情况都不同，技术方法却不会变。不管是什么情况，先确定宗地权属、界址及面积等，再到地上房屋的权利、界址及面积等要素，就能达到权属合法、界址清楚、面积准确的目标。掌握好作业方法及操作流程，把好质量关，才能高效、便捷的为社会各项活动提供可靠保证。
参考文献
[1]云南省农村集体土地确权登记发证实施细则[S]2011
[2]农村地籍和房屋调查技术方案（试行）[S]2014
[3]江西省农村房屋调查技术规定[S]2014
[4]不动产权籍调查技术方案（试行）[S]2015
论文作者:陈磊,陈森,王娟
论文发表刊物: 《建筑学研究前沿》2017年第10期
论文发表时间:2017/9/30
标签：界址论文; 农村论文; 房屋论文; 测量论文; 确权论文; 权属论文; 建设用地论文; 《建筑学研究前沿》2017年第10期论文;