论我国个人住房抵押贷款担保体系的构建，本文主要内容关键词为：个人住房论文,贷款担保论文,体系论文,论我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
[中图分类号]F830 [文献标识码]A [文章编号]1006-169X(2010)05-0004-06
一、问题的提出
我国自1990年代起即已开始着手建立个人住房抵押贷款担保机制，目前既有住房置业担保公司为借款人申请个人住房抵押贷款提供的保证担保，也有商业保险公司为借款人申请个人住房抵押贷款提供的保证保险①，但它们都存在诸多问题。2003年国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确提出，完善个人住房抵押贷款担保机制，研究建立全国个人住房抵押贷款担保体系。但迄今为止，国内学术界对个人住房抵押贷款担保制度的理论研究还非常薄弱。从已公开发表的文章来看，内容多以介绍性为主，不少作者对个人住房抵押贷款担保的内涵和功能的认识仍局限于一般民事担保的范畴，甚至存在不少误解。本文拟在阐述和分析个人住房抵押贷款担保一般理论和我国个人住房抵押贷款担保制度存在问题的基础上，就如何构建适合我国国情的个人住房抵押贷款担保体系提出一些原则性的设想和具体建议。
二、个人住房抵押贷款担保的内涵、形态与功能分析
个人住房抵押贷款担保与个人住房贷款、个人住房担保贷款、个人住房抵押贷款等概念紧密相连。个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买住房的贷款②。与一般消费性贷款相比，个人住房贷款具有贷款额度大和贷款期限长等特点。为了防止由于借款人不按期偿还贷款本息而遭受损失，贷款人在发放个人住房贷款时，除了要求借款人按规定支付一定比例的首付款外，通常还要求借款人提供某种形式的担保，如抵押、质押或者保证等，此为个人住房担保贷款。由于住房具有固定性、保值性和增值性等特点，贷款人在发放个人住房贷款时，一般要求借款人以其所购住房作抵押。因此，个人住房贷款通常又被称为个人住房抵押贷款。但住房是一种特殊的不动产，其价格高昂，特别是对大多数中低收入者和积累较少的年轻人而言，其购买住房的主要障碍就是难以一次性支付数额不菲的首付款。个人住房抵押贷款担保就是指由依法设立的机构或者组织为借款人申请高比例(低首付)的个人住房抵押贷款而与贷款人签订保证合同，当借款人不按期偿还贷款本息时，由该机构或者组织承担约定的清偿责任的保证担保(或者保证保险)行为③。
按担保机构的性质和组织形式的不同，各国的个人住房抵押贷款担保可分为三种类型：一是政府直接担保，又称政府担保，即由政府机构为个人住房抵押贷款提供担保。这种担保不以营利为目的，主要是为了贯彻和实施政府的住房政策和目标，保障特定群体的住房权利，如美国联邦住宅管理局和退伍军人事务部就是为个人住房抵押贷款提供担保的政府机构④。二是政府间接担保，又称政策性担保，即由政府出资设立的独立于政府之外的机构或者组织为个人住房抵押贷款提供担保，其风险和责任最终由政府承担。如加拿大的抵押贷款与住房公司是联邦政府独资拥有的皇家公司，其注册资本2500万加元全部来自联邦政府的财政预算，它可为低首付款的个人住房抵押贷款提供100％的全额担保。三是商业性担保，即由以营利为目的商业保险公司为个人住房抵押贷款提供担保(或者保证保险)。如美国的联邦抵押保险公司和通用资本抵押保险公司、加拿大的GE资产抵押保险公司、澳大利亚抵押担保与保险公司等都是专门从事个人住房抵押贷款担保的的商业保险公司。
个人住房抵押贷款担保的主要功能是为借款人申请高比例的个人住房抵押贷款提供信用支持，即降低购房借款人的首付款比例⑤。按常规个人住房抵押贷款机制，借款人申请个人住房贷款，首先得按规定支付一定比例的首付款(一般为20％以上)，并以其所购住房作抵押；获得贷款后，借款人须按约定分期偿付贷款本息；在还款期内，借款人一旦停止支付贷款本息，且超过规定的延期支付期限，不论其已偿付的贷款本息有多少，贷款人均有权依法以该住房折价或者以拍卖、变卖该住房的价款优先受偿。从理论上看，随着贷款的不断偿还，借款人所欠的贷款余额不断减少，其在抵押住房中的权益不断增加，即使借款人违约，但由于处置抵押住房所得大于贷款余额的概率不断增加，贷款人遭受损失的可能性也相应地不断降低。也就是说，在通常情况下，只要借款人以其所购住房作抵押，并按规定支付了相应比例的首付款，即足以保障贷款人的债权安全⑥。个人住房抵押贷款担保的机理在于：借款人在贷款人原定的贷款条件之外向担保机构支付一定比率的担保费建立“担保基金”，为贷款人提供担保，使得贷款人的风险得以转移、分散或者降低，贷款人即有义务在原定贷款条件的基础上给予借款人一定的优惠。如在美国，20世纪70年代中后期，普通个人住房抵押贷款的贷款比例为80％，年利率为10％；而由联邦住宅管理局担保的个人住房抵押贷款的贷款比例可达85％～95％，年利率为5％。到了1980年代，由联邦住宅管理局担保的个人住房抵押贷款的贷款比例进一步提高，最高可达97％，贷款期限可达30年⑦。在加拿大，普通个人住房抵押贷款的贷款比例为75％，而由抵押贷款与住房公司担保的个人住房抵押贷款，借款额在18万加元以下的，贷款比例可达90％，最高可达95％⑧。在澳大利亚，普通个人住房抵押贷款的贷款比例为80％，而由住房贷款保险公司担保的个人住房抵押贷款的贷款比例可达97％，甚至可以是100％的全额贷款⑨。
三、我国的个人住房抵押贷款担保体系及其存在的问题
目前我国已分别建立了住房置业担保和个人住房抵押贷款保证保险两种形式的个人住房抵押贷款担保机制。
住房置业担保是指由依法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为⑩。为支持城镇居民的住房消费，发展个人住房贷款业务，保障贷款人债权的实现，解决抵押物处置难、借款人“觅保难”等问题，1997年，上海市在全国率先成立了住房置业担保公司，主要从事二手房贷款担保业务，为中低收入者向银行申请个人住房贷款提供保证担保。这一住房金融领域内的创新业务迅速在全国范围内推广。此后不久，成都、沈阳、天津和北京等各大城市相继成立了住房置业担保公司，其业务范围也从二手房贷款担保扩大至新建住房贷款担保。2000年，建设部和中国人民银行联合颁布了《住房置业担保管理试行办法》，正式确立了我国住房置业担保制度的基本框架。按《住房置业担保管理试行办法》的规定，借款人向住房置业担保公司申请提供担保的，住房置业担保公司有权要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋进行抵押反担保；借款人未按借款合同的约定偿还贷款本息的,贷款人可依保证合同的约定要求住房置业担保公司在其保证范围内承担债务清偿责任；住房置业担保公司按贷款人的要求先行代为清偿债务后，有权就代为清偿的债务部分向借款人进行追偿，并要求行使房屋抵押权，处置抵押房屋。
个人住房抵押贷款保证保险是指借款人投保的，以自己的信用风险为保险标的，以贷款人为被保险人的保险；当借款人不按期偿还贷款本息时，由保险人向贷款人履行代偿责任，其后保险人有权向借款人进行追偿。1995年，天安保险公司在全国率先推出了《商品房按揭保证保险条款(试行)》；1997年，太平洋保险公司北京分公司也推出了《购房贷款综合保险条款(试行)》；1998年，中国人民保险公司在推出全国性的《个人抵押贷款房屋保险条款》的同时，也推出了附加的《个人购置住房抵押贷款保证保险条款》；2001年中国平安保险公司、中国太平洋保险公司北京分公司、上海保监办等相继推出了个人抵押商品住房综合保险，在原已开办的个人住房抵押贷款房屋险的基础上增加了还贷保证保险。从各保险公司已推出的个人住房抵押贷款保证保险条款来看，保险人的责任范围主要包括：因意外事故致使投保人死亡且无继承人或者受赠人；投保人失踪后被法院宣告死亡且无继承人或者受赠人；因意外事故或者疾病致使投保人伤残而丧失全部或者部分还贷能力；投保人死亡后其合法继承人或者受赠人因残疾而永久丧失全部劳动能力；投保人死亡后其合法继承人或者受赠人为未成年人且其监护人因残疾而永久丧失全部劳动能力等。
总体上看，我国的个人住房抵押贷款担保体系建设尚处于探索和试行阶段，其整体的发展思路和目标尚不清晰，具体制度的设计亦存在诸多问题，主要表现为：(1)住房置业担保和个人住房抵押贷款保证保险的主要功能异位，相关当事人之间的权利义务配置严重失衡。个人住房抵押贷款担保的主要功能本是为了降低购房借款人的首付款比例；而在我国，借款人无论是申请住房置业担保，还是投保个人住房抵押贷款保证保险，都不能获得贷款人本应给予的在贷款条件方面的任何特别优惠；相反，贷款人在没有支付任何额外“对价”的情况下却享受到了额外的“双重保障”(11)，当事人之间的权利义务关系明显不对称。(2)住房置业担保与个人住房抵押贷款保证保险之间缺乏明确的分工，以致最需要得到担保的中低收入者难以获得担保。按《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司与保险公司一样，都是以营利为目的的企业法人(12)。但中低收入者由于偿还能力较弱，违约风险较大，商业性担保机构为了防范代偿风险，往往不愿意为其提供担保。(3)住房置业担保机构的信用不足、担保能力弱，抗风险能力差。按《住房置业担保管理试行办法》的规定，设立住房置业担保公司的最低注册资本为1000万元人民币(13)，这与同样是经营风险的商业保险公司最低注册资本为2亿元实缴货币资本的法定要求相比显然要低得多(14)。在目前已成立的住房置业担保机构中，除个别城市的担保公司注册资本较高外(15)，其他地方的担保公司受资本金来源限制，规模普遍比较小，严重制约了住房置业担保的发展与成长；加之住房置业担保机构按区域设立，不得跨地区经营，相互之间缺乏协作，房地产市场的区域性风险将会使其面临灭顶之灾(16)。(4)在现行的个人住房贷款保证保险中，保险人承保的信用风险仅为投保人(借款人)因客观的偿还能力发生变化而不能按期偿还贷款本息的情形，并不包括借款人因主观的偿还意愿发生变化而不履行债务的情形。也就是说，保险人承保的并不是完整意义上的信用风险(17)，它更近似于个人住房抵押贷款人身保险(18)。
四、我国个人住房抵押贷款担保体系的重构
针对我国个人住房抵押贷款担保制度发展中存在的这些问题，作者认为，应从以下几个方面进行系统考量和重新构建：
第一，根据权利义务对等原则，实现个人住房抵押贷款担保机制本身应有功能的回归。
如上所述，按常规个人住房抵押贷款机制，借款人只要按规定支付了相应比例的首付款，并以其所购住房作抵押，即无须提供任何其他形式的额外担保。个人住房抵押贷款担保的机理在于，借款人在贷款人原定的贷款条件之外向担保机构支付一定比率的担保费，由担保机构为贷款人提供担保，使得贷款人的风险得以转移或者降低，贷款人即有义务在原定贷款条件的基础上给予借款人一定的优惠。从经济学的角度看，贷款人对资金的时间价值和风险价值行使管理权并获取相应的收益，其贷款利息收入包括源于时间差的利息收入和源于风险的利息收入；担保机构为贷款人提供担保，使贷款人的风险得以转移，担保机构即应有权获得贷款人发放的贷款资金中相应的风险价值收益权；而担保机构为贷款人转移和分散风险的基础是借款人缴纳的担保费，因此，担保机构应当将其从贷款机构获得的风险价值收益权转移给借款人，即借款人有权获得贷款人在贷款条件方面给予的优惠。因此，在我国，如果借款人申请的个人住房抵押贷款由住房置业担保公司提供担保或者商业保险公司提供保证保险，贷款机构即应给予借款人一定的优惠，如降低首付款比例，延长贷款期限或者降低贷款利率等。
第二，针对不同的收入群体，建立政策性和商业性相结合的个人住房抵押贷款担保体系。
担保是一种高风险、低收益业务，尤其是个人住房抵押贷款担保，其担保对象为千千万万个购买自有住房的居民个人和家庭，借款人的财产、收入和信用状况以及贷款金额、贷款期限等各不相同，呈现出高度的离散性，担保机构无法通过“大数法则”来确定其未来风险的大小和损失程度，很难通过收取担保费来弥补其风险损失，要实现赢利更是困难。从各国个人住房抵押贷款担保的发展历史看，政府的引导和主导作用非常明显和重要。在个人住房抵押贷款担保制度建立之初，一般都是先由政府或者政府出资设立的担保机构直接介入个人住房抵押贷款市场。如在美国，上世纪30年代经济大萧条时期，200多万户居民因无力偿还贷款而丧失抵押住房的赎回权，金融机构抵押贷款的呆账、坏账急剧增加。1934年，联邦政府依据《国民住宅法》成立了联邦住宅管理局，为符合条件的个人住房抵押贷款提供担保，迅速恢复了个人住房抵押贷款市场各类金融机构的信心，有力地推动了住房投资和消费的增长(19)。在加拿大，上世纪50年代以前的个人住房抵押贷款首付款比例较高，一般至少为房价的30％，有的甚至高达50％，这在很大程度上抑制了居民的住房消费需求。为降低个人住房抵押贷款的首付款比例，提高中低收入家庭购买住房的支付能力，联邦议会于1954年重新修订了《国家住房法》，授权抵押贷款与住房公司为个人住房抵押贷款提供100％的全额担保，以此鼓励金融机构发放高比例的个人住房抵押贷款(20)。
在我国，随着福利分房制度的终结和住房分配货币化的实行，越来越多的人须借助于个人住房抵押贷款购买住房。但对广大中低收入者而言，20％以上比例的首付款仍然是其购买住房的主要障碍；而对商业银行来说，如果没有相应的社会化的风险分散和转移机制，进一步放松贷款条件，降低首付款比例只能加重其自身的风险。建立个人住房抵押贷款担保机制，由专设的担保机构为中低收入者提供担保，促使贷款机构向其发放高比例的个人住房抵押贷款，以降低其购房“门槛”，不失为解决中低收入者住房难问题的一种可行选择。但广大中低收入者的资产积累较少，其就业、收入或者健康等方面的某些微小变化就可能会使他们丧失还贷能力，以营利为目的的商业性担保机构往往并不愿意为其提供担保。因此，在我国个人住房抵押贷款担保体系的建设过程中，政府应当发挥主导作用，适时建立政策性个人住房抵押贷款担保机构，为广大中低收入者申请高比例的个人住房抵押贷款提供担保，以保障其基本的居住需求。事实上，现行的住房置业担保已体现了较强的政策性倾向，如各地的住房置业担保机构一般都由当地城市房地产管理部门牵头组建，其资本金来源包括财政拨款和房地产主管部门的下属单位入股等多种形式，并具有一些相应的政府职能部门的优势。因此，经过必要和适当的改革，住房置业担保即可成为我国政策性个人住房抵押贷款担保合适载体。
此外，政府还可根据住房市场发展的客观需要，鼓励、引导和扶持商业性个人住房抵押贷款担保的发展(21)。在美国、加拿大和澳大利亚等已建立个人住房抵押贷款担保机制的国家，商业性个人住房抵押贷款担保均由专业化的抵押保险公司承担。在我国，由于保险公司拥有雄厚的资金实力、成熟的风险管理技术和经验，资信度高，抗风险能力强，政府对保险业的监管体系也比较健全，商业性个人住房抵押贷款担保亦可由政府特许的保险公司承担。
第三，区别不同性质的个人住房抵押贷款担保机制，对其核心要素分别进行设计。
对由住房置业担保机构承担的政策性个人住房抵押贷款担保，应从担保主体、担保对象和担保条件，以及政府与住房置业担保的关系等方面进行重新构建：(1)担保机构。政策性住房置业担保机构主要应由政府出资组建，并由政府承担最终的风险和损失。目前我国已有部分城市的住房置业担保机构是不以营利为目的的事业单位(22)；但大多数城市的住房置业担保机构是以营利为目的的企业法人，对这部分住房置业担保机构，政府可以通过资产或者股权置换等形式实行转制(也可由商业保险公司进行收购，将其转变为附属于保险公司的控股子公司或者内部机构，专事个人住房抵押贷款保证保险业务)。(2)担保对象和担保条件。近年来，由于我国房地产市场发展不平衡，住房价格增长过快，居民的住房消费能力与住房价格严重脱节，很大一部分中低收入家庭一方面不符合廉租住房和经济适用住房的保障条件(23)，另一方面又无力购买市场价普通商品住房(主要是无力一次性支付规定比例的首付款)，成为所谓的“夹心层”，住房难问题非常突出。因此，现阶段政策性住房置业担保的对象应限定为中低收入住房困难家庭。但借款人除了必须符合规定的“中低收入”和“住房困难”这两个标准外，还应具备其他特定的条件，如具有相应的住房购买力、申请担保的贷款必须用于购买第一套自住住房，贷款额度必须符合特定的上限要求等。(3)政府与住房置业担保的关系。在发展住房置业担保的过程中，政府一方面应当建立制度化的财政补偿机制，为住房置业担保机构的正常运营提供必要的资金支持；另一方面也要加强监管，防止和避免住房置业担保机构成为风险和坏账的集中地。须特别指出的是，在我国现行的财政体制下，地方政府是房地产市场发展的主要受益者之一(24)，应当进一步提高和强化地方政府对住房保障包括住房置业担保的制度性的财政支持，如要求地方政府提取土地使用权出让收益的一定比例专项用于对住房置业担保机构的资本金、风险准备金和担保损失的财政补偿机制等。
对商业性个人住房抵押贷款担保，可考虑以现有的商业保险公司开展的个人住房抵押贷款保证保险为基础，建立集抵押住房保险或者借款人人身保险与个人住房抵押贷款保证保险相结合的新的“综合保险”机制。具体而言，就是由政府特许的保险公司为符合条件的借款人申请高比例的个人住房抵押贷款提供保证保险，同时，保险公司可要求借款人一并投保抵押房屋险或者借款人人身险。这种“综合保险”机制既能保障贷款人债权的安全，也能使借款人在获得高比例个人住房抵押贷款的同时，获得财产和人身利益方面的保障：一方面，由于有保险公司提供保证保险，无论借款人是因为客观原因还是主观原因不履行债务，贷款人均可请求保险人承担代偿责任；另一方面，由于借款人投保了抵押房屋险和人身险，当抵押住房因自然灾害或者意外事故而遭遇毁损、灭失，或者当借款人因死亡、疾病、意外伤害、丧失劳动能力等客观原因而无力偿还债务时，借款人或者其家属可请求保险人赔付保险金或者偿还抵押贷款，从而仍可保有住房。此外，在我国目前个人信用体系不健全的情况下，保险公司开展保证保险的风险很大，而抵押住房发生意外毁损、灭失或者借款人发生死亡、伤残等意外事故的可能性则较小，要求借款人在投保个人住房抵押贷款保证保险的同时，必须投保抵押房屋险或者借款人人身险，有利于保险公司平衡不同险种之间的风险与收益，避免因开展单一的个人住房抵押贷款保证保险可能造成的巨额损失。
五、结语
个人住房抵押贷款担保的主要功能是降低购房借款人的首付款比例，它可有效填补居民即期住房消费支付能力与住房价格之间的缺口，克服居民面临的流动性约束，促进居民的住房消费。但我国在建立和发展个人住房抵押贷款担保制度过程中，应当充分吸取美国“次贷危机”的经验和教训：一是要严格限制或者禁止担保机构为首付款比例过低的个人住房抵押贷款提供担保。实践表明，在借款人没有任何个人自有资金或者仅有极少量个人自有资金投入的情况下，其违约概率就越高。只有要求借款人支付一定数量的首付款，才能促使其尽力履约，并最大限度地降低因抵押住房市值下降而造成的风险损失。二是个人住房抵押贷款担保的对象应严格限于具有相应住房购买力的居民。“拔苗助长”，让无相应住房消费支付能力的居民进入购房市场，不仅会事与愿违，还会产生许多负面效应。三是要高度重视和防范个人住房抵押贷款担保可能引发的贷款人的“道德风险”问题。为防止有了担保，贷款银行就放松贷款审查，担保机构应当避免采取全额担保，而应代之以部分担保的形式，建立风险分担机制，与贷款人共担风险。
注释：
①保证保险不同于一般的财产保险和人身保险，它实质上是由保险公司作为保证人而提供的一种有偿保证。参见江朝国：《保险法基础理论》，北京：中国政法大学出版社，2002年版，第19-20页。李镇华，童梦，刘繁臻：“信用风险管理中保险和担保之间的替代性研究”，《西南科技大学学报(哲学社会科学版)》，2006年第1期，第62页。
②参见《个人住房贷款管理办法》(1998年)第2条。
③在美国、加拿大、澳大利亚和中国香港等国家和地区，个人住房抵押贷款担保通常又被称为个人住房抵押贷款保证保险(简称抵押保险或者抵押担保)，两者用语相同，均为“mortgage insurance”。
④联邦住宅管理局成立于1934年，隶属于住房与城市发展部，其宗旨是为改善居民的住房条件和提高居民的居住水平提供帮助，其主要业务之一是为中低收入家庭、第一次购房者和边远地区居民提供贷款担保。退伍军人事务部成立于1944年，它是联邦政府的一个独立机构，负责制定并组织实施有关退伍军人在医疗、教育、住房、保险、退休金以及其他福利等各方面的政策。在住房方面，退伍军人事务部可为合乎资格的每位退伍军人提供贷款担保，以保证其能购买到中等条件的普通住房。
⑤美国PMI和AIG保险公司对抵押保险的英文表述分别为："When a qualified borrower cannot make a 20 percent down payment on a home,lenders will often permit a smaller down payment(as low as 3 percent)and purchase mortgage insurance"; "By mitigating default risk,residential mortgage insurance expands homeownership opportunities and assists financial institutions in reducing the capital they are required to hold against low down payment mortgages."参见http://www.pmigroup.com/index.php;http://www.aiggig.co.in/.访问日期:2009-02-13.
⑥除非房地产市场发生重大逆转，住房价格的下跌幅度超过了借款人在抵押住房中的权益。
⑦参见万晖：“美国的住房抵押贷款保险及启示”，《金融经济》，1998年第8期，第21页；汪利娜：“美国的住宅抵押保险机制”，《华北金融》，1998年第4期，第41页；高晓晖：“论我国的房地产抵押贷款保险制度的建立和完善”，《上海房地》，1999年第8期，第21页。
⑧参见黄嫱：“借鉴国外经验综合研究设计我国住房抵押贷款保险和担保体制”，《中国房地产》，2000年第7期，第60页；李小荣：“加拿大的住房按揭及按揭保险”，《中国房地产》，2004年第2期，第76页。
⑨虞晓芬，元琳，王德光：“澳洲住宅抵押贷款保险业务概况”，《保险研究》，2001年第4期，第46页；施方：“住房抵押保险的国际比较及其启示”，《江西财经大学学报》，2003年第5期，第28页。
⑩参见《住房置业担保管理试行办法》(2000年)第2条。
(11)在有住房置业担保或者个人住房抵押贷款保证保险的情况下，贷款人的债权既存在住房抵押担保，又有住房置业担保机构或者保险公司的保证担保(保证保险)。
(12)参见《住房置业担保管理试行办法》(2000年)第7条、第9条、第10条。
(13)参见《住房置业担保管理试行办法》(2000年)第10条。
(14)参见《中华人民共和国保险法》(1995年)第73条。
(15)据统计，在我国目前已成立的住房置业担保公司中，注册资本金在1亿元以下的(其中大部分在1000万至5000万之间)约占80.77％，资本金在1～5亿元之间的约占7.69％；而规模在5亿元之上的担保公司全国只有2家，即天津市津房置业担保股份有限公司和上海市住房置业担保有限公司，其注册资本金分别为6.5亿元和6亿元。参见佚名：“住建部研究住房担保有望带动1.3万亿投资消费”，《21世纪经济报道》，2009年2月27日。
(16)参见林全玲：“住房置业担保制度与中低收入者住房融资”，《政治与法律》，2008年第2期，第16页。
(17)信用风险又称违约风险，是指由于借款人不按约定偿还贷款本息而使贷款人遭受损失的可能性。借款人是否履约既取决于其客观的偿还能力，也取决于其主观的偿还意愿。
(18)个人住房抵押贷款人身险是指借款人投保的，以借款人的寿命或者身体为保险标的的保险；当借款人出现死亡、伤残、疾病等情形时，贷款人可就保险人给付的保险金优先受偿。
(19)参见汪利娜：“美国的住宅抵押保险机制”，《华北金融》，1998年第4期，第40页；纪军令：“美国住宅抵押贷款的保险及借鉴”，《中国房地产》，1996年第4期，第73页。
(20)参见中国住房金融体制考察团(张其光执笔)：“加拿大的抵押贷款工具和担保制度及引入中国的可行性分析”，http://www.realestate.gov.cn/，访问日期2009年1月3日。
(21)如当住房市场不景气时，为刺激住房消费，政府可以鼓励商业性个人住房抵押贷款担保的发展；反之，当住房市场“过热”时，为抑制住房消费，政府应当限制商业性个人住房抵押贷款担保的发展。
(22)如北京市住房贷款担保中心就是隶属于当地房管部门和住房资金管理中心的不以营利为目的的事业单位。参见建设部课题组：《住房、住房制度改革和房地产市场专题研究》，北京：中国建筑工业出版社，2007年版，第382页；北京市住房贷款担保中心：http://www.51danbao.com.cn/.访问日期：2009-12-07.
(23)按《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(2007年)和《廉租住房保障办法》(2007年)、《经济适用住房管理办法》(2007年)的规定，廉租住房和经济适用住房的保障对象均为城市低收入住房困难家庭(国家统计局对我国城镇家庭依户人均可支配收入由低到高排队，按20％、20％、20％、20％、20％的比例依次分为低收入户、中等偏低收入户、中等收入户、中等偏高收入户、高收入户等五组)。
(24)在目前与房地产相关的税费中，除了企业所得税外，其余税费大多由地方政府获得，加上城镇土地使用权出让金收入，地方政府在房地产市场的发展中是主要受益者之一。参见丛诚：“论财税政策对住房保障体系的支撑”，《中国房地产金融》，2008年第3期，第11页；贾康，刘军民：“我国住房改革与住房保障问题研究”，《财政研究》，2007年第7期，第16页。
标签：保证保险论文; 个人房屋抵押贷款论文; 抵押贷款论文; 贷款人论文; 首付论文; 抵押合同论文; 置业公司论文; 贷款论文;