香港发展策略与住宅房地产开发，本文主要内容关键词为：香港论文,房地产开发论文,住宅论文,策略论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、香港发展策略与新市镇建设。
香港实行“自由港”政策和“积极的不干预”政策，但仍然制定长远的发展战略，以指导经济社会的发展。香港1996年7月发表了全港发展策略，其目的是为香港发展订下长远大纲，结合政府在土地、基础设施和环保方面的政策，用以制定次区城及地区性原则，并为社会发展及投资提供导向。
在此之前，香港策略规划已确立多年。大体历程是，60年代为市区密集式发展，70年代为新界扩展式发展，80年代则突出运用土地及运输最佳配合模式的发展策略。随着华南地区经济的发展以及香港与华南地区联系日益紧密，香港于1990年—1996年对全港发展策略进行全面的检讨，这次全港发展策略的特点，一是兼顾到毗邻腹地珠江三角洲及广东省过去15年的发展及其未来的发展，签于香港与毗邻腹地的经济联系日益密切，须加强基础设施的建设（例如跨境通道），以应付腹地的发展；二是除了要配合新机构及港口的发展外，还要顾及人口增加及因生活质量提高而带来的额外土地需求，并维持香港作为亚太地区经济枢纽的功能，保持香港在国际上的竞争力。全港发展策略提出以下几个战略原则：①策略性增长须兼顾运输、污水处理及其他基础设施系统的负荷能力，以及承受水域和大气环境的吸收能力。②对已承诺提供的基础设施应物尽其用，并以逐步发展的形式分期进行。③注意扩大都会区在经济活动方面的主要功能，以及重建拥挤及残旧地区的需要。④继续在新界合适地点进行发展，以配合地方需要和应付都会区过量的住宅要求。⑤着重扩展和改善大运量运输系统，从而腾出更多的路面空间，并扩展以铁路为主干的公共运输系统。⑥在铁路终点站及主要运输线路交汇处周围发展新的就业中心，使工作人口能安全、省钱、省时地上下班。全港发展策略预计，到2011年，香港人口将由现在的630万人发展到750—810万人，都会区的人口将由1991年的71%降为56%，都会区就业职位总数占全港职位总数的比例将由1991年的83%降为72%。
二、香港土地集约利用与高密度发展。
香港人多地少，寸土寸金，土地利用集约化程度极高。土地供求始终是全港发展策略考虑的一个重要问题。全港发展策略预计到2011年，香港总土地需求量为2400—3000公顷，未来的土地供应来源大致包括：在旧区进行重建；发展“未开发”土地；填海开拓土地。全港发展策略对主要用地都提出了很高的要求，既要合理用地，又要务求能够提供多元选择，以配合需求及经济转型：①住宅用地，开辟住宅集中地区，并保留中低密度区，以满足市场对不同类型居住形式的需求。②办公用地，加强商业中心的功能，把办公楼分散到交通便捷的次要及非都会地点，以配合商界的需要。③工业用地，改善现有工业区，并为高科技活动开拓发展地点，特别在邻近新机构、港口设施、“南北向科技走廊”以及九广铁路沿线一带，要为高科技活动开拓用地。④港口后勤用地，在边境地区周围及北大屿山新货柜码头旁边增开用地。⑤旅游用地，增加酒店的供应和种类，开发新的旅游点。全港发展策略对都会区和新界区土地利用还作了相应的功能布置。在都会区，土地利用着手解决下列问题：协助市区重建，以求改善旧区的拥挤环境及提供基础设施；提供住宅建设土地，安置受重建计划所影响而须搬迁的住户；以现有就业中心区以外的主要运输线路交汇处附近为主，提供新的就业中心；提供新的道路及客运铁路联系，以减轻道路交通堵塞状况，并在新的发展地带提供更多的运输系统；建设海滨长廊及附属文化娱乐广场，把市区与海港联系起来。在新界区，土地利用承担的任务也不轻，主要包括：提供更多的住宅选择余地，以满足市民不断转变的住宅需求；尽量妥善使用私人机构的资源，协助满足全港的发展需要；鼓励在非中心区提供更多就业机会，尤其是在都会区与珠江三角洲之间各主要南北向“交通走廊”上的重要枢纽地点；协助实施已计划兴建的主干公路，客运铁路网及其他基础设施的工程；改变发展模式以便解决现有的环境问题，并减轻具有高度景观、农业及生态价值地点的发展压力。
三、香港房地产开发与长远住宅发展策略。
房地产业是香港经济发展的重要支柱之一。随着香港回归祖国的日子临近，香港市民的经济信心和政府信心增强，作为国民经济“晴雨表”的香港房地产业，开始复苏，楼盘销售趋旺。房地产开发与住宅建设在香港发展策略中始终占据重要地位。香港是一个十分富裕的城市，1995年生产总值为1440亿美元，人均生产总值达到21800美元，过去5年的经济增长率基本上维持在每年5.5%左右。虽然香港居民享有高生活水平，但如果得不到政府的资助，许多人根本无法在房地产市场中找到适当的居所。香港的人口大约以每10年增加100万人的速度增长。为了解决居民的住房问题，香港于1972年起进行了庞大的公营房屋发展计划，近年又实施各种形式的住宅资助计划，已为香港50%以上的人口提供了居所。从1990年起香港每年约有71200个住宅单元落成，其中公营房屋占55%。香港住宅政策已纳入长远住宅策略内，其核心目标是帮助所有家庭，使他们能够在合适的、负担得起的居所。按照长远住宅策略，政府可以通过控制住宅用地的供应，对住宅市场作出实质影响。私人楼宇的发展在提供住宅方面也起了相当大的作用。政府为中低收入家庭提供普通住宅，开发商为中高收入家庭提供市场商品房，两种方式并行，有助于较好地解决香港居民住宅问题。
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