国际房地产证券化趋势及其对我国房地产业发展的启示，本文主要内容关键词为：房地产业论文,证券化论文,启示论文,趋势论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
房地产证券是指以房地产为对象而引发的证券。是将房地产的投资转变为证券形态，使投资者由直接物权关系，转为持有债券性质的有价证券，使房地产的价值由固定的资本形态转为具有流动功能的资本性证券。主要有房地产股票和房地产债券两大类。
由于房地产具有区位固定，市场流动性差，投资规模巨大；投资回收期长等特点，易造成房地产投资风险过度集中，形成投资瓶颈，从而限制了房地产业的发展。为了促进市场资金的流通，迅速筹集资金、分散投资风险，60年代，房地产、融资证券业率先在美国出现，随后，英国、日本、香港等国家和地区相继推行，房地产证券化作为一种国际趋势成为全球的一种金融趋势。
美国于1960年经国会通过实施房地产融资证券化，发展至今，已是世界上房地产融资证券化最发达、最成熟的国家。主要有两种形式，一是房地产项目融资证券化，主要采取房地产投资信托和房地产有限合作两种方式。由于美国政府对项目融资证券化给予优惠政策，再加上多种项目机构组织形式（如股份公司、合营、合资等）和专家经营的优势，使美国的项目融资证券化得以充分发展。二是房地产抵押债权证券化。通过抵押贷款证券化和二级市场，把房地产抵押贷款市场和全国资本市场紧密联结起来，从而扩大了房地产投资总量，增长了房地产金融资金的流动性。
日本房地产证券化有别于美国的证券化。主要采取土地信托形式，即房地产业公司将产权对象置于信托银行，投资者可以购得土地产权并信托给信托银行，换取有价证券，凭其获得资本金和红利。
香港房地产证券化史并不长，但对房地产市场的推动却作用极大。著名的“新鸿基地产发展有限公司”在1972年以前还是一家中等规模的“新鸿基企业”公司，1972年易名注册后抓住机会通过股市筹资，一次性所筹资金超过计划筹要资额的10倍，后虽随股市也有波折，但总的来讲还是呈持续景气状态，“新鸿基”也一跃升为拥有亿万资产的庞大集团公司。据预测，到2005年，香港住宅按揭贷款的潜在需求与银行所能提供的数额将有7888亿的差额。因此，香港金融局、财政司于1996年提议成立“按揭证券公司”。该公司的成立必将加速推动香港房地产业的进一步发展。
国外房地产业发展的经验表明，房地产融资证券化是提高企业筹资能力的最有效的手段。它能克服房地产业市场流动性差，和投资规模巨大的行业局限性的缺陷，以产权证券化的形式，聚集社会闲散资金，使房地产市场和资本市场有机地结合起来。并具有筹资成本低的优点。
就我国现状而言，当前，房地产金融发展缓慢与现实需要的矛盾相当突出，一方面，巨额储蓄存额与较低居民住房有效需求严重不对称，另一方面，房地产业大规模资金需求与银行信贷供给不足。据统计，1996年，我国城乡居民储蓄存款50000亿元，而同期全国积压商品房50000多万平方米，大大超过了10%储备的国际标准，预计到2000年，我国至少还需建设20亿平方米的任务，投资将达7000—8000亿元，单靠银行信贷是难以满足如此大的资金需求的。因此，发展房地产金融业，打通资本市场与房地产市场之间的直接沟通渠道已是当务之急。近日，中国人民银行颁布实施了《个人住房担保贷款管理试行办法》，这在一定程度上能够缓解上述矛盾，但仅是渠道之一，而且相应的问题接踵而至，如果试行的住房贷款能较大程度地解决资金市场供需矛盾，那么，银行握有的大额抵押债券又该怎样让它活起来，使银行不致因之陷入资金周转不畅的困境，房地产抵押债券无疑是一条可行之路。如果，试行的住房担保贷款仍然不能缓解上述矛盾，那么又该开辟怎样的渠道？房地产融资证券化随着房地产业融资手段多样化的客观要求而提上日程，同时，这又何尝不是银行金融工具创新的客观要求。
而且，我国资本市场初步形成，证券交易的容量和辐射范围不断扩大，拥有相当储蓄量的居民的金融投资意识不断增强，证券投资群体形成，这些都为房地产证券化推行准备了充分条件，而且，目前我国证券市场表现出证券品种和数量供给不足和社会对证券的需求旺盛形成较大的反差，证券市场给房地产融资证券化提供了足够的空间，房地产证券的加入也将活跃证券市场。
当然，房地产融资证券化是一个渐进的过程。我国还需要有计划地进一步建立健全法律法规，发展和规范资本市场，加快建立和完善房地产金融体系，在借鉴外国先进经验的基础上，探索我国房地产融资证券化的发展道路。