建立廉租住房保障制度的思考，本文主要内容关键词为：保障制度论文,住房论文,廉租论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
住房是一种特殊的商品，相对于收入来说，其价值量甚大，远远超出了其他消费品。所以社会弱势群体难以通过市场方式解决住房问题。政府作为实现公共服务均等化的主导者，担负着维护社会公平的职责，解决困难家庭“住”的问题是政府义不容辞的责任。而廉租住房正是政府实现这种责任的重要方式。廉租住房具有社会救济性质，是政府向最低经济收入家庭提供的一种非赢利的保障性租住用房，与其他房产相比，廉租住房具有很强的福利性，它体现了社会公平，对于解决最低收入家庭住房困难、保证市场机制的良性运作和社会稳定具有重要作用。廉租住房采取住房租赁补贴为主，实物配租、租金核减为辅的多种保障方式。
一、廉租住房制度的建立及发展情况
廉租住房的实行在国外已有100多年的历史，目前已被世界各国政府广泛采用。廉租住房保障制度起源于解决住宅短缺问题和居民的住宅公平问题。政治安定、社会公平等因素是国家建立廉租住房制度的基本前提。“居者有其屋”是廉租住房政策的具体体现，廉租住房是让中低收入家庭来分享国家财富和国家发展的利益，从社会公平的角度来保障每一个公民的基本权利。廉租住房政策的实施，不仅解决了低收入居民的住房问题，而且还实现了政府的经济与社会宏观调控目标。通过廉租住房的建设，带动相关行业的发展，创造了更多的就业机会，提高了经济自主发展能力。通过廉租住房的供应，可在一定程度上抑制房价上涨。随着廉租住房政策的逐步发展和完善，国外廉租住房制度呈现出以下特点：一是逐步由对住宅供应市场的干预转向现金补贴，出现了“补砖头”向“补人头”的转移趋势。这种现金补贴支持方式，更具有选择性、针对性和高效性，更能保证政府的补贴真正用于解决低收入家庭住房困难，避免对住宅市场自身运行规律和效率干预，从而减少政府的住宅开支，提高存量住宅的使用效率。二是各国政府都对廉租住房建设提供稳定的财政支持。采取建房贷款支持、财政预算安排、政府住房补贴等形式，对廉租住房提供稳定的财政支持。三是廉租住房的收益对象广泛，不仅减轻了生存的压力，而且还降低了劳动成本。四是充足廉租住房房源，一方面满足低收入阶层的住房需求，另一方面对房地产市场的供求产生影响，使得房价相对保持平稳。
我国传统的住房实行实物分配形式，1998年国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，提出了“廉租房”概念，规定“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭租用由政府或单位提供的廉租住房”。同时，取消了福利分房制度，住房被推向了市场，开始实行货币化。随着住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也同时存在一些问题，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。2005年5月1日，建设部、国家发改委联合下发的《城镇廉租住房租金管理办法》正式施行，该办法规定，廉租住房租金要实行政府定价，租金调整必须向社会进行公示，因收入等情况变化而不再符合租住廉租住房条件而继续租住的，应当按商品住房的市场租金补交租金差额。“国六条”以及“十五条实施细则”和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，要求把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。总体目标是力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。解决低收入家庭住房困难，要坚持立足国情，满足基本住房需要；统筹规划，分步解决；政府主导，社会参与；统一政策，因地制宜；省级负总责，市县抓落实。
甘肃张掖市从2007年开始启动廉租住房的。根据初步调查，全市城镇符合政府规定的人均8平方米以下廉租住房保障条件的有3800户，其中无房户或人均4平方米以下的有1828户。为保障城市最低收入家庭基本住房需要，根据国家、省上的相关规定，结合张掖市实际，制定了《张掖市城市最低收入家庭廉租住房管理实施办法》，从城市最低收入家庭廉租住房的申请、审核、退出和资金管理等方面做出了明确、详细地规定。
按照职责分工，由财政部门牵头，房管、建设、民政等部门积极配合，共商筹资、建设管理等办法，廉租住房制度如期启动，运行顺利。从资金安排上，实行从土地出让金净收益和住房公积金增值收益中计提，财政预算安排和社会捐赠资金等办法筹措。城镇廉租住房保障资金纳入政府收支预算管理，专项用于最低收入家庭租赁住房补贴的发放、廉租住房的购建、维修等。借鉴国内外的经验，廉租住房保障以发放租赁住房补贴为主，实物配租和租金核减为辅。廉租住房租金实行政府定价，补贴标准原则上按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。保障面积不超过当地人均住房面积的60%。申请廉租住房的家庭必须同时具备具有本市非农业常住户口3年以上，家庭成员人均收入低于当地当年城市居民最低生活保障标准并连续享受低保待遇1年以上，家庭人均住房面积符合县区廉租住房政策规定的面积标准等条件。截止到2007年10月底，我市已筹措廉租住房保障资金281万元，对近1800户符合廉租住房保障条件住房困难家庭发放了租赁补贴，并积极组织房源，以实物配租形式解决了29户困难家庭的住房问题。
二、完善廉租住房保障制度的几点建议
住房问题与人民幸福安康息息相关。加快建立适应全体居民需要的多层次住房保障体系，尤其是建立健全廉租住房制度，是社会主义科学发展观的内在要求。解决住房困难问题，只能从保障最低收入家庭基本住房需求入手，分步解决。
（一）保证资金来源，落实税费支持政策，合理确定保障对象和保障标准。各级政府要以关注民生、为民服务为出发点，制定科学合理的廉租住房计划，按照国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的要求，切实落实廉租住房保障资金。一是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设；二是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%；三是要将廉租住房保障资金纳入年度预算；四是转让适用经济住房按照同地段普通商品房与经济适用住房差价的一定比例补缴土地收益，补缴收益作为廉租住房资金来源；五是积极争取上级廉租住房保障的各种专项补助资金。财政部门要建立和完善廉租住房资金的相关管理制度，确保资金使用安全。廉租住房资金实行财政专户管理，专项用于廉租住房的建设和维护。
落实解决低收入家庭住房困难的各项税费支持政策。一是廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收各项行政事业性收费和政府性基金。二是廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供地，除依法支付土地补偿费、拆迁补偿费外，一律免收土地出让金。三是对于捐赠的廉租住房，执行公益性捐赠税收扣除政策。
廉租住房保障对象、标准应由政府根据当地统计部门公布的相关数据确定。保障对象要以家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合城市经济发展水平、住房价格水平和城市居民最低生活保障标准确定。保障面积标准要以当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素统筹研究确定。廉租住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理，由政府每年向社会公布一次。随着经济发展和财政实力的增强，要逐步扩大廉租住房制度覆盖范围。
（二）建立以政府为主导，多渠道拓宽房源的供给机制。逐步建立以政府为主导的廉租房供给机制。从目前形势看，可以通过收购、改建以及鼓励住房租赁、社会捐赠等方式多渠道增加廉租住房房源，必要时可以考虑新建部分住房，来弥补其不足。新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建，并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购。积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。要把经济适用住房供应对象与廉租住房保障对象相衔接，优先解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方，政府要加大廉租住房建设力度。可规定开发商按总住房面积的一定比例建设廉租住房，政府在土地、税费等方面给予一定的优惠。
（三）逐步实施货币直补，健全完善准入退出机制。要逐步实施以租赁住房补贴为主的货币直补住房保障方式，把补贴资金直接发到低收入家庭手中。简单地说就是“一保两补”。“一保”就是重点保障低收入家庭。“两补”就是实施租赁住房补贴和购买住房补贴两项货币直补，用市场化的办法，实现“居者有其屋”的目标。具体就是用政府补贴形式，直接补助到困难户，由他们从市场上自主购买、租赁住房，变“暗补”为“明补”，变“补砖头”为“补人头”。这样最大程度地给予低收入家庭自主选择权。符合条件的家庭，可以自主选择，宜买则买，宜租则租，实现群众、政府、市场的“三赢”。同时，要辅之以一定规模的实物配租，实物配租的廉租住房重点考虑孤寡老人，丧失劳动能力的残疾人员等特殊情况家庭。
各级政府应当结合当地实际状况，合理确定廉租住房供给范围，明确廉租住房适用对象，主管部门要建立健全住房保障对象档案，并对其实施动态管理。承租廉租住房应当依法签订租赁合同，合同期满要求续租的经重新审查，凡符合条件者准予续签续租。当住房保障对象收入水平超过当年最低收入标准时，应当让其按期腾退已承租的廉租住房或停发租金补贴。同时，建立起一套相应的廉租住房规章制度，如申请审核制度、住房轮候制度、收入申报制度等，规范廉租住房的准入退出机制。通过公示、评议等方式，让广大群众参与管理，促进有限的廉租住房得到公平合理分配。
（四）制定完善廉租住房保障法规，绿化监督管理。建立并完善廉租住房保障的法律法规，以法律法规条文规定廉租住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金来源、专门管理机构的建立，以及对违法违纪行为的惩处等，确保这一制度有章可循，有法可依。各级政府应当结合本地经济发展的实际，制定廉租住房保障配套性规章制度。通过法律法规和配套性规章制度的建立，为廉租住房制度的运营提供法律支持，确保这一制度规范实施。
各地政府对解决本地区城市低收入家庭住房困难工作负总责，将廉租住房保障情况纳入政府的政绩考核当中，实行目标责任制管理。建立相关部门廉租住房工作联席会议制度，定期或不定期研究解决城市低收入家庭住房困难的有关政策，协调解决工作实施中存在的问题。廉租住房保障情况要接受人民群众的监督，每年在政府工作报告中要向人民代表报告解决城市低收入家庭住房困难年度计划的完成情况。建立廉租住房租赁管理机构和廉租住房监督委员会相分离的制度。前者负责租住者的资格认定和日常管理，后者负责监督管理机构和承租者违法行为的查处。
廉租住房制度的建立在我市是一项新的工作，更是一项民心工程，财政作为资金筹集管理的主要部门，责任重大，管好、用好廉租住房保障资金，是体现财政工作为民服务的重要方面，各级财政必须紧密加强与相关部门的协作配合，准确掌握信息，全面贯彻党委、政府的部署，把解决低收入家庭住房问题的实事办实、办好。