房地产商、购房者和商业银行“理性转向”——关于个人住房信贷政策调整后的政策效应调查与思考，本文主要内容关键词为：商业银行论文,购房者论文,房地产商论文,个人住房论文,效应论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
2005年3月17日，中国人民银行出台了有关商业银行自营性个人住房贷款新政策，赋予了商业银行更大的自主定价权；同时决定从2005年3月17日起对住房公积金有关利率政策进行调整。为了解湖北省房地产商、购房者及商业银行对此项政策的反应情况，我们在湖北省武汉、宜昌、襄樊和荆州进行了专项调查和分析。总体看政策效应已初步显现，但调控成果还需继续巩固。
一、本次政策调整的效应
总体效应：通过调整资金价格杠杆，利用市场力量，引导房地产开发的合理定位，商业银行的合理放贷，以及引导购房者形成对房地产市场的合理预期，从而促进房地产业的健康发展。
总体效应主要表现为三个“理性转向”。
(一)房地产商的利润空间缩小，由追逐暴利转向房地产项目的理性开发和融资结构的理性调整。
1.由于自住性需求占主导地位，短期内对房地产商的销售量影响不大。在调查中，多数房产开发商表示，央行新政策出台后，他们在未来房产开发项目经营及运作方面作了一些准备，但目前的影响还不明显，同时未来的影响也不会对其造成太大的压力。2004年底，湖北省商品房空置面积为258.56万平方米，同比下降14.9％，表明市场的吸收能力在持续增强。据2004年武汉市房地产市场分析报告显示，武汉市90％购房者为本地居民，所有购房者中投资性购房比例仅占8％。首次买房的占到购买人群的51％，为投资而购房的比例占到8％-8.5％。2005年3月末，武汉市商品房销售面积为92.48万平方米，较同期增长34.1％，其中3月份当月销售面积为61.97万平方米，占一季度总量的67.01％。
城市的拆迁也带来了自住需求的刚性上升。例如宜昌市有相当一部分房地产开发项目属于旧城区改造项目，而现在旧城改造已进入攻坚阶段，央行新政策对该项目的影响不会太大。同时，宜昌市政府也很关心困难群众的住房问题，今年3月，市三届人大常委会第二十次会议通过《加快经济适用房和廉租房建设，促进棚户区改造的议案》，建议市政府年内开工建设600套经济适用房和廉租房，并确保竣工300套。由拆迁带来的刚性需求不受房价涨跌的制约。
2.由于房价增幅有所趋缓，建房相关成本的增加，房地产商利率空间缩小，逐渐回归正常利润。受央行连续利率调整引致的心理预期影响，房价快速涨幅有所平抑，房价总体发展趋势稳中有涨，供需在市场调节下逐步寻求平衡。房地产商利润空间缩小，主要依据是：(1)成本的增加还将推动价格的上涨。以武汉为例，基准地价标准已于近期作出调整，住宅、商业两种用地价格均大幅调高，其中，用于商业和住宅用途的一级土地价格，分别从8210元/平方米、3501元/平方米，调整至10835元/平方米、4398元/平方米。(2)信息透明度提高将抑制投机因素。2005年4月中旬，武汉市房产局网上房地产供求信息公示体系将正式启动，有效地提高了信息透明度，这将对市场中的投机因素起到一定抑制作用。
3.房地产商调整经营策略，更加注重对房地产项目进行理性定位。此次房地产调控并不是从紧缩开发商银根和土地供给上，而是从需求上调控，因此，房地产商对此反映温和，一些房地产商开始注重房地产定价和定位。据调查，武汉市开发商面对新政策的调整，已经做出两项变化：一是注重小户型开发，主要是120平方米左右，售价40万元上下的房屋；二是依据地段注重差别定价，满足不同的消费群体。
宜昌市多数房产开发商对于房价定位，将结合开发成本、市场供求状况等因素来确定；对于市场定位，则主要致力于中低档商品房的开发。荆州市房地产开发商表示，将经济适用性住房作为首选，为规避高档住房可能带来的风险，控制高档住宅的开发。
4.政策调整后，将促进房地产商改变融资结构单一依赖银行贷款的局面，形成资金来源的多样化。房地产开发资金中银行贷款占比较高是全国普遍的现象，但在襄樊这一问题更加突出，而且呈逐年增加趋势。如2001-2004年，襄樊市房地产投资额分别为7.24亿元、9.08亿元、11.72亿元、17.53亿元；同期，全市金融机构房地产贷款余额分别为3.2亿元、4.57亿元、6.34亿元、11.68亿元；房地产贷款占房地产投资的比例分别为44.2％、50.33％、54.09％、66.63％。虽然3月17日出台的房贷新政主要针对个人住房按揭贷款，但据我们调查，绝大多数住房按揭贷款就是金融机构发放的开发贷款转化而成，所以实际资金的使用者仍然是房地产开发商，受影响最大的也是房地产开发商。如襄樊市目前最大的房地产开发商闽发地产的资产总规模有2亿多元，但其月末银行贷款仅3800万元，资金主要靠银行为房主提供按揭之后回笼的房款来运作。今年金融机构加强住房贷款管理之后，其资金运作在一定程度上出现了紧张的局面，资金主要靠赊欠原材料供应商解决。3月底，闽发地产的流动负债高达6827万元，没有一分的银行贷款，其全部负债10627万元中银行贷款仅3800万元， 占比为35.7％，而来自自身商业信用的融资高达6827万元，占比为64.3％。银行信贷减少后，开发企业的自筹资金比例上升，继续推动了房地产投资的增长。2005年以来襄樊市房地产开发资金来源6.5亿元中，自筹资金为3亿元，占比达到了46.15％，分别比同期高2.3亿元、1.2亿元和13个百分点(见下图)。
附图
(二)购房者的利率继续上调预期加大，由积极认购转向理性谨慎购房。
1.利率上调预期加大，市场观望气氛较浓。调查中，居民普遍反映若房价持续大幅上扬，必会导致央行加大调控力度，此次调息已是央行自去年10月以来的第2次调息，据调查了解，新的房贷政策实施后，居民对利率上调的预期进一步加大，对利率市场化表现出了强烈的关注和担忧，90％以上的被调查者认为利率上调空间已被打开，利率市场化进程将会进一步加快。居民对未来还将调息的心理预期明显增强。因此，3月份武汉市房地产市场虽然销售量增长较快，但实际上很多楼盘已出现持币待购的观望气氛。
2.谨慎权衡购房成本与风险，理性对待购房。一个地区居民消费心理脆弱性与其经济实力呈正相关。武汉地区居民收入水平相对较低，在37个大城市中，2004年武汉市人均可支配收入9564.05元，排名第20位。虽然单纯从利率的角度看，本次利率调整对购房者每月的月供支出并不是特别大，以比较常见的“20年贷款30万元”为例，调整利率后，月供增加幅度在33元左右。但是武汉市居民普遍认为此次利率调整所发出的信息绝不仅仅是0.61的利差，而且2004年4季度房价涨幅高达19.8％，高出同期居民可支配收入增幅7.6个百分点。因而随着房价涨到一定高度和房地产信息公开化，居民购房将走向成熟，可以有效防范武汉市房地产市场出现过多的非理性投资投机因素。部分投资性的购房者对贷款利率上调和房地产融资成本具有极高的敏感度，政策调整促使其重新面对成本和风险问题，一部分人正在考虑出售现有商品房或提前还贷。
3.贷款购房发生变化，尽量减少按揭成数，缩短贷款期限。大多数接受调查的购房者一方面出于节约贷款利息支出的考虑，另一方面受银行严格个人住房信贷管理的影响，表示在未来购房时将尽量减少按揭成数，缩短贷款期限。这显示武汉地区居民购房资金结构发生重大转变，开始充分考虑资金成本，购房资金更多来源于自有资金，以降低购房总成本。
4.中低收入购房者特别是低收入购房户，普遍担忧房价会进一步上涨，利率会进一步上调，房贷门槛会进一步提高，使购房的可能性进一步降低，对这次政策的调控目的表示不解，对政策抑制房价和投机的效果表示担忧。从武汉市看，房地产市场供应结构存在一定的不合理性，高档价位住宅是市场主流。2004年经济适用房住房投资5.97亿元，同比少增58.7％。而与此同时，拆迁带来了巨大的需求，导致中低价位住宅供需失衡。此时调高贷款利率，特别是公积金贷款利率，低收入居民对未来房地产走势和自身购房能力表示担忧。
(三)商业银行的房贷风险凸显，由大力发展房贷业务转向理性应对房贷风险。
1.普遍执行下限，对房贷理性定价。据调查，此次政策调整给了商业银行更多的自主定价权。武汉、宜昌、襄樊和荆州市各银行均认为本地区房地产市场发展还处于启动时期，投机性购房不占多数，因此经过各行沟通后，普遍决定执行基准利率的0.9倍，一般首付比例仍为二成(襄樊由于过去一直执行首付30％，所以这次仍然维持不变)。总的来看，各行均把个人住房贷款客户当成本行的优质客户，在贷款条件和利率上执行了较低的标准，同时各行也注意到房地产市场的风险，按照客户资信水平、住房用途等实行了区别对待。
在针对第二套住房、高档住房和别墅的贷款利率方面，各家银行的差异较大。有些银行表示将执行基准利率、20％首付(建设银行湖北省分行)；有的银行则表示要视贷款人的信用状况和偿付能力在基准利率的基础上会酌情提高贷款利率，首付30％(如交通银行武汉分行)。
2.更加关注和防范房贷中的三类风险。从调查情况来看，金融机构普遍认为当前房地产信贷中存在着政策风险、操作风险和市场风险。针对政策风险，金融机构表示将密切关注国家房地产政策的变化，及时做出应对。针对操作风险，金融机构普遍严格了对房地产信贷的管理，例如建设银行湖北省分行一直将房地产贷款列为“关注”类，密切防范其风险。针对市场风险，部分金融机构对未来房地产市场的供求状况、住房价格走势表示了担忧，表示将控制贷款首付比例，同时逐步减缩本行的房地产信贷业务，例如交通银行宜昌分行将房地产行业列为减持和退出行业，投放额控制在现有的余额以内；宜昌市商业银行则表示将逐步压缩房地产存量贷款，有选择地少量办理住房按揭贷款；襄樊市各行均开始把房地产贷款视同其他贷款一样管理，“房地产贷款”已经从各行“重点支持”的行业中除名。
3.政策调整后，经济较发达地区提前还贷量增加，个贷增量下降，由于远期提前还贷压力尚存，商业银行房贷收益预期降低。由于调息后提前还贷等因素的影响，经济较发达地区如武汉、宜昌等地个人住房贷款同比增加额出现不同程度的少增。如下图所示。
附图
据调查，根据新政策，本次提前还贷的压力将在今年年底有所凸现。此次政策出台后，武汉市许多商业银行向客户充分解释政策内容，如招行在政策出台后，立即向其客户以发短信、当面解释、电话告知等多种形式，让已签订购房合同的客户了解到，至今年底还将维持原有利率。故此次调息后，提前还贷的压力还未释放，但许多银行存在远期还贷压力预期，随着房地产信贷业务的大幅度下滑，实际上降低了商业银行的创利能力，房贷收益降低将不可避免。
二、需要关注的几个问题
1.商业银行更趋向第二套住房贷款，与此次政策调整的抑制投机的意图背道而驰。调查中了解到，最高人民法院于2004年11月4日正式公布，并于2005年1月1日起实行的《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。这一规定使不少商业银行表示更愿贷款给按揭第二套住房的买房者。另外，房贷利率调整政策出台后调高了第二套按揭房的利率，新购买第二套按揭房的房贷利率应按照新调整的6.12的基准利率执行。银行从其内在趋利性，也会更愿贷给第二套住房的购房者，这显然与此次政策调整的抑制投机的意图背道而驰。
2.商业银行担心政策风险会大于经营风险。3月17日起，央行实施的政策调整允许商业银行自主定价；同时，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付比例可由现行的20％提高到30％。对此新政策，商业银行普遍反映他们的经营更自主灵活，央行的调控水平越来越高，但同时也有一些担忧，因为这次利率调整并没有表明2003年121文件终止。例如121文件规定：“对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例。对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的(高档商品房、别墅除外)，商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率(不得浮动)执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。”因此调查中商业银行感觉在政策操作上的风险可能会超过经营风险。
3.此次房贷政策调整在短期内可能导致商业银行资产质量下降。此次房贷政策调整，表面上扩大了房贷利差，本可以改善商业银行的经营状况，降低风险。但随着政策出台效应的发挥，房贷业务在一些地方下滑将不可避免，客观结果导致资产质量下降。从襄樊目前的情况看，由于该市房地产贷款，特别是个人住房贷款质量较优，截止2005年3月份，该市住房信贷不良率仍保持在1.8％的低位，比全市各项贷款不良率低30个百分点；累计欠息仅4万元，违约率为0.01％。随着房地产信贷业务的大幅度下滑，实际上降低该市商业银行的创利能力，增加了整个信贷体系的风险。
4.要高度关注房贷的潜在风险。在一些发达城市，房贷的风险容易被理解，而在一些欠发达城市，风险则容易被人忽略。这里存在较大的误区，实际上除中心城市以外的许多大中城市，近几年房价增长幅度都很高，房价绝对水平虽不算高，但相对房价也不算低，因为居民可支配收入低，相对房价并不比发达城市低。因此，当前房贷的风险并不局限于绝对价位高的城市，而是具有一定的普遍性。
5.要关注利率政策调整对低收入居民购房的影响。此次利率调整取消了优惠利率，利率调高在短期无疑给低收入居民购房增添了压力。从以服务中低收入职工购房为宗旨的住房公积金贷款可看出，购房负担每年都在加重。据武汉市住房公积金管理中心反映的数据测算：2004年一季度房价比2003年一季度上涨23％，2005年一季度比2004年一季度上涨28％。因此，许多居民、银行和住房公积金资金管理中心反映，此次小幅加息、提高首付款比例实际上对投机者影响力度很弱。只要房产价格在涨，投机者有获利的空间，他们就会铤而走险，银行信贷紧缩和加息对他们的约束力很弱。此次房贷利率调整加重低收入居民购房支出负担的幅度虽不大，但这是一个客观事实，应给予密切关注。
6.宏观调控政策的统一性与各地房地产发展差异性的矛盾。目前，全国有部分地区房地产价格上涨过快，出现了房地产投资过热的苗头，需要国家及时采取有效政策措施进行调控。但就湖北省来看，多年来房地产业发展较慢，在全省国民经济中所占的比重偏低。从武汉市来看，2004年政府将房地产作为支柱产业之一加以扶持，武汉市房地产业开始加速发展。但总体来看，武汉市房地产业尚处于起步阶段，房地产投资过热的问题不突出，房地产价格总水平和价格上涨幅度还比较适中。应该说，目前武汉市房地产发展处于基本正常的上升阶段。次中心城市房地产信贷还处于起步阶段，襄樊和荆州房地产信贷占各项贷款比例仅为2.29％和1.86％。但中央银行的政策具有统一性，在抑制部分地区可能出现的房地产泡沫的同时，也可能对武汉市房地产业的正常发展产生不小的负面影响。
7.居民投资渠道不畅，影响房贷政策效应。房地产既是居民的一个基本消费品，也是重要的投资品，特别是在目前，我国居民投资渠道狭窄、投资品种单一的情况下，房地产投资在民间投资中占有重要地位。但已经出台的调控房地产市场过热和房价涨幅过高的措施中仅将其作为一般商品，对供给与需求两方面进行了限制，没有考虑对居民投资进行引导。在目前存款负利率和通货膨胀双重压力下，作为投资品的房地产价格受投资资金推动而上涨的动力仍然强劲。去年以来，我国的物价涨幅一直保持在4％左右，但一年期定期储蓄存款的利率仅2.25％。一方面存款是负利率，投资存款即意味着资产的净损失；另一方面，物价的上涨带动了建筑材料的上涨，再加上国家空置土地的措施，使人们对房价上涨的预期比任何时候都更强烈。目前，在我国还没有更好的投资渠道来满足居民资产保值增值的需要，房地产投资正成为城乡居民富裕资金的主要选择。这也从某种程度上决定了单纯依靠房贷政策调整调控房地产投资和房价很难奏效。
三、若干政策建议
我们认为本次房贷利率调整的政策效应已经开始显现，不赞成此次房贷利率上调幅度不大，对投机影响不大的观点。相反，我们认为调控购房预期的意义远大于短期的现实影响。囤积居奇的投机者抛售和欲购者的持币观望都是供需关系的有效调节。当前，应密切关注房地产市场走势和商业银行资金营运变动情况。为使政策效应得以充分发挥，还需采取综合措施加以巩固。
1.在把握总量调控力度的基础上，加大结构调控力度。此次房贷利率调整是“宏观性的结构”政策，当前的重点是要把房地产过热地区的房价过快增长和房价过高尽快压下来。近几年来，全国许多城市房价快速增长在一定程度上是“示范”和“攀比”双重效应作用的结果。因此，对过热城市和地区房地产市场的调控不仅不能动摇，还应加大力度，以给其他城市和地区一个正向引导。
2.加强房地产交易市场基础建设，为金融调控提供服务。我们认为在不远的将来，我国房地产市场将会发展成为居民的重要投资场所之一。据建设部报告，目前上海住宅比例达到16.6％，写字楼比例高达40％。但在实际中由于房产具有消费和投资的双重功能，很难截然分开，加上有相当购新房自住，将旧房出租，将这部分替代性投资计算在内，住宅投资比例将会大幅提高。从发展趋势上看，房地产交易市场足以也应值得货币当局的高度重视。为此，建议由宏观经济管理部门牵头，重新编制规范的全国房地产价格指数，编制方法和采样要科学合理，增强可比性，使其能客观而真实地反映房地产价格变动状况和变动趋势，能反映投资资金流动变化情况和房地产投资收益水平变动情况，为制定货币金融政策和评判政策实施效应提供重要参考。
3.重新规划房地产信贷市场的发展，防范房贷风险。经过近几年的快速发展，房地产业在各地已成为支柱产业。与此相应，房地产信贷也已成为商业银行的主要业务和利润的主要来源。武汉市房贷占各项贷款比例2002年3月为10.21％，2005年3月达到17.82％，增长了74.53％，年均增长24.84％。中等城市占比虽低，增长幅度更快，宜昌、襄樊、荆州近3年年均增幅分别为20.15％、27.37％和114.33％。存在的主要问题是发展步伐不稳健。为此，我们要总结经验使房地产信贷保持健康发展态势。当前要做好几项工作：一是客观估价房地产信贷风险状况，适时、适度调高房地产贷款的风险权重，避免商业银行盲目扩大房贷业务。二是宜尽早准备，借鉴发达国家房地产信贷证券化的经验，结合中国实际选择部分城市进行房地产信贷证券化试点工作，为放贷银行分散风险和增强流动性提供保障。三是改善房地产信贷市场的外部环境。当前重点是消除“司法解释”对房地产信贷安全产生的不利影响。
4.设定房地产市场的调控目标区间。我们建议在近期宏观管理部门应为房地产市场设定一个调控区间，保持其稳定以避免出现大起大落。第一，从年度看，房地产涨幅可控制在4％-7％，当然，因涨幅过高，出现一定回落也属正常；第二，从中期或某一阶段看，应对房地产走势作出判断，引导房地产发展，为调控指明方向。
5.要建立健全房地产市场预测预警机制，进一步促进房地产业健康持续发展。一是要建立健全社会征信体系，特别是加强个人信用体系建设。在调查中，商业银行普遍反映对第二套房的界定非常困难，因为各家银行信息没有联网导致难以识别。二是要建立健全住房登记体系，抑制房地产投机。三是要完善住房交易市场的管理，尤其是要加快“二手房”交易市场的建设步伐。四是要建立健全全社会房地产市场预测预警机制，加强房地产开发、销售的预测预警，引导房地产开发商根据房地产开发需求变化情况，搞好市场规划和预测，合理适度进行房地产开发，谨防房地产风险，促进房地产业健康持续发展。
6.要加大相关综合政策的实施力度，切实抑制房地产过热投资和房价过快上涨。房贷政策调整虽然能导致市场需求减缓，引导社会对未来房地产价格形成较合理的预期，增加房价下调的压力，在一定程度上抑制房地产投机行为，但它毕竟是一种数量型的调控手段，其作用十分有限。因此，政府有关部门还必须加大相关政策的实施力度，着手采取包括适时适度调整土地政策、调控房地产原材料价格、开征房地产税等一系列综合政策，来调控房地产市场。同时要合理调整房地产开发销售的配套设施费用，并运用经济、行政和法律的手段，严厉打击房地产投机行为，切实抑制房地产过热投资和房价过快上涨。
7.拓宽民间投资的渠道，引导民间投资行为。随着我国经济的发展，民间积蓄了大量的闲置资金，需给予正确的引导，否则，游资将会对包括房地产市场在内的各个市场产生冲击。因此，中央要尽快解决资本市场发展中存在的问题，疏通居民投资的主渠道，引导这部分资金进行正规的投资。当前，重点是加强社会资金融通的制度建设，创造有利社会资金融通的环境，有序地放开民间借贷市场，引导民间融资市场的发展，以减轻对某个单一市场的冲击。
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