新经济形势下房地产成本管理要点
浦学慧
（融创（上海）商业置业有限公司，上海 200032）
摘 要： 近几年来，房地产市场竞争异常激烈，成本管理显得尤为关键，事关其在行业中的地位，也是衡量其发展潜力的重要指标。依托科学的成本管理，能够大大节约资源，避免浪费，为房地产经济效益以及质量的提升创造有利的条件。因此，要结合新的经济发展背景，重视成本管理在房地产行业中的价值，正视管理中的不足，明确其管理要点，构建科学高效的成本管理方案，为整个房地产行业的持续、稳定以及健康发展奠定坚实的基础。
关键词： 新经济形式；房地产成本管理；要点
1 房地产成本管理的特点
房地产成本管理具有多方面特征，系统性、动态性以及全面性；对于系统性，主要源于其在项目建设全过程中的作用，在决策、规划、设计以及销售等环节都发挥作用。也就是说，要以项目全流程为背景，在各个环节落实成本预测、控制以及分析工作；对于动态性特征，与其较长的周期息息相关，深受政策以及经济环境的制约，市场环境多变，加剧成本管理的难度。另外，要落实成本监测，重视对成本管理进行检查，以便及时发现成本管理中的不足，构建动态性应对策略；房地产成本管理极具全面性特征，主要源于其高度的集成性。具体讲，在房地产项目中，涉及多个主体，涵盖咨询、设计、施工、监理以及造价等多个单位，因此，成本管理需要具有全局性，做好整体规划，对管理范畴、内容以及目标进行明确，以有效防止漏洞的发生。
创造性思维可以帮助学生在高中数学学习中，有更多自己的见解和想法，给学生带来数学知识深层次的感受.而不是像以往的数学教学中，学生被动接受数学知识，而不能进行自我的思考和判断，没有凸显学生在学习中的主体地位，使教师的教学偏离最初的教学目标，达不到自身教学的意义. 学生的创造性思维在教师的方法指引下进一步完善和加强，可以有效促进学生数学知识的获取和自身能力的提高.
2 房地产成本管理的必然性
2.1 成本管理是维护行业稳定发展的根本
对于房地产行业，其自身极具特殊性，深受国家政治以及经济环境的影响，与市场环境息息相关。当前，房地产市场相对成熟，房地产企业销售业绩差距逐渐缩小，依托科学的成本管理，能够有效维护既定目标的稳定性，有利于获取更加有利的竞争地位。
2.2 发挥成本指标的指导作用，维护企业长远与可持续发展
依托合理的成本控制，既有利于工程质量的提升，又能合理降低成本投入，切实提升企业利润，强化行业的可持续发展，实现市场竞争力的有效增强，有效缓解外部压力，充分发挥经营管理的作用。成本管理经济指标综合性突出，使得企业各项运营获取更加合理的指导，各个环节的工作得到妥善落实，更显高效性，以成本指标为依据，为房地产企业的长远发展营造更加优质的环境。
3 房地产成本管理中存在的问题
3.1 成本管理观念不强，尚未渗透在项目全过程
当前，房地产企业缺乏较强的整体管理观念，更多的是以合同为基准，进行付款与施工进度的比对，忽视成本管理在资金与工程进度方面的影响力。另外，成本管理人员缺乏对职能的准确界定，工程资金与进度的分析脱离实际，工程质量备受挑战，威胁整个工程经济效益的获取。除此之外，成本管理缺乏全员性、全过程性以及全方位性，漏洞较多，部门之间的协作不强，影响成本管理的效果，尤其是精细化管理尚未得到落实。
4.3.3 贯彻落实全面预算的管理理念
3.2 缺乏健全的成本管理体系，制度性保障作用薄弱
首先，成本管理理念缺乏科学性，成本管理思维匮乏，高层与员工的现金成本理念不足。其次，房地产企业尚未构建完善的成本管理体系，成本管理行为未渗透在工程项目全流程中，管理体系混乱，责任机制不健全，尤其缺乏针对工程进度、质量以及支出的反馈体系，很难在第一时间发现与处理问题。例如，忽视前期预测，重点放在事后问题的处理方面，遗留问题较多，处理起来极具复杂性，影响工期与进度。由此可见，成本管理体系是成本管理的根本，一旦缺乏健全性与完善性，势必影响整个工程的有序开展，阻碍工程目标的实现，威胁企业的长远发展。
MCV-B161S（T）超净工作台（Sanyo公司）；CKX41倒置显微镜（Olympus公司）；BS124S型电子天平（Sartorius公司）；3K15低温离心机（Sigma公司）；1510酶标仪（Thermo公司）；043BR42402垂直电泳仪、ChemiDocXRS化学发光成像系统（Bio-Rad公司）。
3.3 传统成本核算模式缺乏完善性，不适应性突出
在房地产成本管理中，传统的方式为前期成本管理，以成本核算为基础，更多关注的是对问题的事后处理，缺乏对事前的预测以及过程的控制，很难实现对项目建设中各种问题的有效应对，势必引发更大经济损失，与新时期房地产企业管理要求不相适应，引发利润的下降，制约经济收益的获取。
4 新经济形势下房地产成本管理要点
4.1 积极构建目标成本管理制度，发挥对工程项目的引导性作用
房地产企业对项目全面预算管理给予重视，实施成本事先预测与控制，有效避免了诸多因资金不足诱发的延期问题。企业要结合实际，将成本管理落实在施工之前、施工中以及竣工后期，将全面预算管理思维渗透在项目建设之中。全面预算开始于工程准备招标之前，结合工程实际，实施全面预算管理。依托科学高效的预算分析与考核机制，力求预算与评价的精准性。
4.2 落实动静结合双重控制机制，强化成本状态的全面掌控
当前，很多企业忽视设计阶段以及造价阶段的预算工作，尚未真正认识到造价控制的现实意义，更多关注的是项目施工阶段，诱发资金使用超预算现象。因此，如果将成本管理中的预算支出控制落实在工程前期，能够很大程度上减少损失。另外，要将成本控制落实在前期准备阶段，做好整体规划，尤其重视对常见问题的预警，有针对性地进行应对。
4.3 结合项目阶段，强化成本管理的全过程性
企业各个部门需要发挥合力，配合财务部门工作，尽可能实现对项目全过程投资费用的准确核算，包含土地成本、造价、资金以及管理费用等，同时，核算要力求完整性，将预算、估算以及评价进行有机融合。企业决策层与管理层需要积极参与其中。立足投资决策阶段，做好对市场环境的充分调研，明确市场发展动态，形成项目方案，而后进行总体评估，实现对造价的有效规划，强化数据信息的有力支撑。
立足新经济形势，房地产成本管理工作的开展需要采取动静相结合的方式，强化双重控制的实现，促进二者有机结合，实现对工程整体进度的有效控制。对于工程而言，任何环节出现问题，成本管理都很难维持不变，因此，需要重视将环节进行有机融合，采取动静态双重控制手段，以便及时应对成本管理的变动情况，降低突发情况发生概率，避免造成成本增加，切实提升成本管理的操作性与控制性，实现对成本情况的实时掌控，这对加快实现既定成本目标具有重要作用。
《基础教育课程改革纲要(试行)》中明确指出：教师应尊重学生的人格，关注个体差异，满足不同学生的学习需要，创设能引导学生主动参与的教育环境，激发学生的学习积极性，培养学生掌握和运用知识的态度和能力，使每个学生都能得到充分的发展。小学数学阶段是对学生的数学教育进行基础巩固的阶段，是培养学生数学综合能力的关键时期，分层异步教学作为小学数学的重要教学方式，能够逐渐平衡学生之间的差异，提升整体学生的综合能力，提高教师的教学质量，对不同程度的学生进行针对性地指导，依照学生的实际情况，尊重学生的个体差异，能够照顾到不同学习水平的学生，对小学数学教师的教学效果具有很大的提高作用。
4.3.2 做好投资决策阶段的成本控制工作
4.3.1 落实前期预算工作
以上分析可知，采油厂全面参加SEC评估管理是储量管理工作的一个深化和创新，由此使得SEC储量评估工作体系更加完整；采油厂在SEC储量评估中的地位及作用不完全与上级各层次的作用相同，具有较多的特殊性，是实现该项工作进一步深化的重要力量；采油厂在SEC储量评估管理中的四种作用构成了一个相互关联的整体，其中，分析环节不仅是采油厂地位与作用之组成部分，更是核心且贯穿于这个整体。
*Dr.Wang Hui is deputy dean and an associate professor at the Department of International Politics,University of International Relations,with research focused on international security issues and China-US relations.
对于目标成本管理制度而言，其以预设目标为前提，以求在规定时间范围内完成既定目标。这一成本管理制度渗透与贯穿在整个项目全过程，实现对成本的实时掌控。目标成本管理制度在全员范围内产生巨大影响力，依托成本预算，强化任务细化，对职责进行明确，促使各个部门密切配合，充分体会到成本目标与自身利益的密切关系，以成本目标为依据，促进项目的有序开展。另外，在完成成本目标的过程中，需要进行积极优化与完善，寻找差距，分析原因，采取针对性措施，强化成本管理效果的实现，切实提升利润水平。
首先，做好方案成本的控制。要以建筑设计图纸为依据，尤其关注非常规施工方案，善于对其进行总结分析，重视与设计、工程等管理部门进行交流，落实方案与现场施工的监控与审核。
4.3.4 严格把控工程项目实施阶段的成本控制。
其次，做好材料把控工作，落实预算标准的执行工作，严格把控材料用量，达到对各种费用使用情况的及时总结，强化成本的有力管控。材料申报程序如图1所示。
公信力的减弱一方面限制了社会组织的动员能力，迫使其进一步地向体制靠拢；另一方面公众也失去了一个在现实生活中积聚社会资本的组织载体，从而消解了自我积累的能力。而此时网络的出现为人们扩大社会资本提供了极大的便利。与过去基于工业化时代的社会生产和科层制的组织管理体制相适应的以“业缘”为纽带的社会资本积累方式相比，这种以“信缘”为中介的积累方式，使得人们实现了跨地域、跨阶层、跨行业乃至跨文化的人际交往活动。
图1 材料申报程序
对材料采购来源进行控制，及时出具材料采购清单，交付管理层进行审批，维护材料渠道的正规性，保障质量与价格的最优性，强化成本节约，维护房地产成本管理的合理性与标准性。材料申报程序如图1。另外，材料现场管理工作不容忽视，由专门的部门进行材料管理工作，实现对进货渠道、价格、材料用量的全面掌控，对清单进行核查，保障数量与质量的达标性。
再次，控制质量，避免因质量问题而引发的成本增加。通常，质量问题源于多方面，极具多元化性，缺乏较强的针对性，责任划分难度较大，最终由企业承担，势必造成成本的增加。也就是说，施工中的责任落实十分关键，需要落实到部门，避免质量问题诱发的成本增加。
最后，在工程竣工之后，要结合各个部门申报的发票，对费用进行核对，尤其关注工程变更涉及的费用。对现场进度与质量进行审核，考察其与标准的契合性，合格之后才可以进行尾款的结清，防止进度与款项不符。一旦出现未交付的项目，房地产企业按照要求对其进行处理。
5 结语
综上，对于房地产企业，成本管理贯穿于项目全过程，成本管理控制体系的完善是当前房地产企业的重要工作。因此，要立足新的经济发展背景，结合行业特征，准确掌握成本管理的含义，明确其在房地产领域中的特征，正视发展中存在的不足，有针对性地构建行之有效的解决策略，重视全员参与，构建先进的成本管理思维，将其渗透在整个项目发展全过程。依托高效的成本管理机制，切实提升房地产企业成本管理水平，实现全面性与及时性，有效保障经济效益，提高企业竞争力，为其长期与健康发展提供坚实的保障。
参考文献
[1]赵霞.浅析新经济形势下的房地产成本管理[J].现代经济信息，2018（22）：236.
[2]陈亚绸.论新经济形势下企业成本管理要点——以房地产企业为例[J].中国商论，2017（12）：98-99.
作者简介： 浦学慧，研究方向为成本管理。
标签：新经济形式论文; 房地产成本管理论文; 要点论文; 融创(上海)商业置业有限公司论文;