房地产业的可持续发展——专访熊猫置业发展（中国）有限公司董事长朴今淑，本文主要内容关键词为：熊猫论文,房地产业论文,中国论文,可持续发展论文,专访论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
5月1日至4日，代表中国房地产企业参加联合国可持续发展委员会第15 次会议的熊猫置业发展（中国）有限公司董事长朴今淑女士，带着“熊猫地产”的可持续发展战略，在联合国会议上做了主题发言，展现了我国房地产企业对于解决企业可持续发展问题的积极探索和所取得的丰硕成果，也为我们提供了我国房地产企业可持续发展的崭新思路和有益启示。记者就此专访朴今淑女士。
记者：可持续发展是上世纪80年代随着人们对全球环境与发展问题的广泛讨论而提出的一个全新概念，是人们对传统发展模式进行长期深刻反思的结晶。如何在企业层面执行可持续的发展战略，是人们关注的问题，请您结合房地产的现状谈谈看法？
朴今淑：房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。一方面，个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体，房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化，引起了国内房地产开发企业之间的竞争加剧，使全行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”，利润水平向价值回归，市场逐渐走向规范；另一方面，中国加入WTO后， 海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚，具有强大的市场竞争力。因此，探讨一条我国房地产开发企业可持续发展之路，以迎接全球化经济所带来的高层次竞争，已成为国内房地产业面临的重要课题。
加大人力资本的投入
记者：人力资本作为企业最主要的生产要素和社会财富，已成为企业经济、财富增长的源泉。我国加入WTO所面临的最大挑战不是国外的资金技术和材料的竞争，而是人才的竞争。人才战略在执行可持续发展战略上，有什么重要意义？
朴今淑：由于体制的原因，中国直到90年代才开始按照市场机制进行房地产方面的市场运作，因此，具有房地产市场运作经验、熟悉房地产开发环节、掌握房地产理论、富有创新精神的专业人才，是未来中外房地产开发企业争夺的焦点。但目前我国在房地产专业人才的培养上，重点放在建筑技术、建筑材料、规划设计等方面，而急需的高素质房地产开发经营人才却极为短缺，这在很大程度上制约了房地产开发企业整体素质的提高。
在面对国外房地产开发企业通过职务、薪金待遇、国外进修、个人发展等手段争夺房地产开发经营人才的情况下，熊猫地产的做法是：不断加大人力资本的投入，通过多种途径和手段，培训、选拔、吸引、留住人才，建立健全人力资源管理，以占领人力资源这一制高点，确保企业在激烈的市场竞争中处于不败之地。
记者：沟通渠道不畅通是大多数企业都存在的通病，企业的机构越是复杂，其沟通越是困难，因为基层的许多建设性意见不能及时反馈至高层决策者，而决策层的政策决策在传达过程中，常常也无法以原貌展现在员工面前。因此，建立一个高效率的内部沟通机制，积极拓展沟通渠道，是企业文化软性管理的“硬着陆”，同时也是现代企业管理的一种重要手段。熊猫地产是如何解决这个问题的？
朴今淑：熊猫地产建有完善的内部沟通机制，公司管理层及各部门都有严格的周会、例会制度，定期传达公司发展战略思想和发展动态，及时反馈和处理公司发展中出现的问题。公司人事行政部门认真考核和推荐素质比较高、主人翁意识比较强、关心爱护公司，贡献明显，有一定培养前途的员工作为员工代表，定期召开员工座谈会。并在员工座谈会、工作例会的基础上，认真总结经验，结合公司的实际情况，不断研究建立和完善公司上下之间经常性的沟通机制，逐渐形成民主、科学的管理机制，形成有机的管理制度。
熊猫地产良好的沟通机制，就是要有效地整合情感要素，充分尊重员工的感情需求，使员工能够达成精神层面的充分交流，把心里话和内心情感尽量表达出来，调整好自己的位置、行为的位置和心态的位置，从而在员工内心深处激发起对企业的向心力、凝聚力和归属感，创造一种良好的和谐的积极向上的企业文化氛围。
日本松下电器公司有一句名言：“出产品之前先出人才”。人力资源是现代企业的战略性资源，也是企业发展最关键的因素。熊猫公司从战略的高度重视熊猫员工的培训，把员工培训纳入企业发展的战略规划中，逐步建立一个符合自己企业实际的、科学的员工培训体系，公司对各部门员工队伍的培训，每年都实现安排年度的员工培训计划，把员工队伍培训当作公司的基本建设来抓。舍得时间，舍得投入，并注意加强考核和取得成效。
熊猫地产的员工培训分层次，坚持优秀员工先培训，素质较高的员工先培训，花大力气培养熊猫公司的骨干员工队伍，鼓励员工加强自我学习，公司坚持创新，员工也要坚持创新。
记者：激励是企业人力资源建设的重要内容，企业实行激励机制的最根本的目的，是要正确诱导员工的工作动机，使员工在实现组织目标的同时实现自身的需要，增加其满意度，从而使员工的积极性和创造性继续保持和发扬下去。熊猫是如何执行激励制度的？
朴今淑：熊猫地产的激励制度包括物质激励和精神激励，首先体现公平的原则。人事行政部门在广泛征求员工意见的基础上，建立一套大多数员工认可的激励制度，并公布于众，在激励中严格按制度执行并长期坚持。另外，还将激励机制和考核制度有机结合起来，激发员工的竞争意识，使这种外部的推动力量转化成一种自我努力工作的动力，充分发挥人的潜能。对于素质高、贡献大、爱护关心公司的员工，公司不仅在物质上使他们得到实惠，还为他们的晋级晋职积极创造条件。并在员工当中注意选拔和重用一些干部，促使大家努力工作和加强自我学习，更多展示自己的能力和才华。
企业文化凝结竞争优势
记者：企业文化是可持续发展的重要内容？熊猫地产是如何运用企业文化这一武器的？
朴今淑：房地产开发企业要实现企业的可持续发展，就必须培育团队导向的企业文化氛围。以“共生、共存、共荣”为代表的“和合发展”理念，是熊猫地产优秀企业文化的核心内容。熊猫地产在追求经济发展的同时，追求社会、地区、人和自然的全面、协调发展。积极看待企业与社会、自然的差异和矛盾，提倡发挥不同个体的积极作用，实现整体的和谐发展，努力形成熊猫地产本身，以及熊猫地产与社会之间总体上的平衡、和谐；强调企业对员工、他人、社会、自然的责任意识，化解矛盾，实现和合共赢，从而很好实现企业、员工、社会、自然的可持续发展。近些年来熊猫公司作为一个大型的房地产开发企业，其“共生、共存、共荣”的企业文化渗透到工作过程中的每个环节，不仅保持了企业发展与当地政府、合作伙伴和社区民众的和谐交融，企业员工更是积极主动参与企业发展，充分体现了与企业息息相关的主人翁精神；不仅开发了以“熊猫国际新城”为代表的非常符合普通大众居住要求的众多优质楼盘，达到人与自然、建筑与周围环境的和谐统一，更是通过积极参与社会公益事业，向社会公益慈善事业捐赠了款项达3千多万元， 切实承担起具有广阔外延的企业社会责任，使得熊猫公司构建起实实在在的品牌优势、技术优势和信誉优势。熊猫公司始终不忘记自身社会责任，把一个个精品建筑奉献给社会，而社会回报给他们的是更多的信任。企业与社会的美好互动，才能形成熊猫公司昂然屹立的精品品牌。
记者：房地产开发企业要在日益激烈化、残酷化的市场竞争中实现可持续发展，就应该有自己的核心竞争力。熊猫集团的核心竞争力在哪里？
朴今淑：随着我国现代化进程的加快，产业化程度的提高，市场专业细分会越加清晰和显著，房地产开发企业的角色意识也在悄然的发生变化，按照很多人的说法，房地产开发企业应当是一个资源的整合者，通过对土地、资金、规划设计、工程建设、工程监理、营销策划、物业管理等多个元素整合，生产出自己的房地产产品。这种整合能力的大小，体现出企业核心竞争力的强弱。对此，熊猫地产十分尊重现代专业分工合作的企业模式，通过积极优化内部组织结构，理顺内部关系，缩短管理链条，把突出房地产主业与抓住房地产与旅游开发等市场机会有机结合起来，通过与其他房地产界重量级开发企业的密切合作开发，突破资金和开发能力不足对于规模的限制，增加与供应商的谈判能力，压低供应价格，降低开发成本，有效扩大开发规模和提高盈利能力。同时也通过专业化分工和社会化协作，将自己的房地产开发业务分解成不同环节，在可行性研究、规划设计、工程建设、工程监理、营销策划、物业管理等环节中都与最专业、最顶级、最先进的伙伴合作，对资源进行最有效的整合。积极顺应现代经济发展趋势的运作模式，加快了熊猫地产企业核心竞争力的形成和发展，为企业可持续发展提供保障。
规模化经营
记者：房地产开发商风险管理手段和方法水平不够，缺乏有效的市场预测手段，市场供需两个方面研究不深入，尤其是对竞争对手的研究不够，就会出现经营风险，缺乏竞争力。熊猫公司是如何科学决策的？
朴今淑：熊猫公司在投资之前，都要进行系统的综合市场分析、前期策划和科学的规划，建立现代管理手段和正确的营销观念。如市场研究策划一般应使销售比率迅速达到70％以上的安全地带，否则就要尽快调整策略，因为卖出比率低于50％的销售回笼不足以支撑项目的流动资金，加之物业成本、促销费用、管理费、资金利息等负担沉重会使风险加大。在项目决策中，熊猫地产的做法是：尽心专业地进行项目分析，了解科学的项目决策具体步骤；在评价指标选择、市场走势分析等方面力图做到系统完整、规范统一，很好地反映出房地产项目开发经营的特点，优化选择房地产开发项目方案，通过投资组合降低开发风险，实现可持续发展。
记者：房地产作为资金密集型行业，资本规模是竞争的重要砝码，企业在资本规模上的优势将会带来明显的规模经济，有利于企业走集约化、规模化发展道路。熊猫集团是如何在这条道路行进的？
朴今淑：房地产开发的规模性一则表现为开发大规模项目，既可通过集团购买优势降低成本，又可因为完善的社区规划而更容易拢聚人气；二则表现为抗市场风险的能力大大增强，可通过市场组合平抑风险，又不至于因为地产开发周期长而导致的资金周转困难，也更容易形成市场信赖的品牌。储备大地块，加大土地储备量，可以有效地提高每个项目的规模和开发商的总体规模，形成规模经济效益。首先，熊猫公司在指导思想上正确认识土地储备的作用。近年来，随着中国社会经济的持续稳定增长，国内主要大城市房地产市场均呈现出供需两旺的局面，房地产开发投资额连年实现大幅度增长、房地产销售量逐年屡创新高。面对房地产市场的繁荣景象，作为一个专业房地产开发商，应当从多个角度来看待这一现象。即房地产市场繁荣发展的背后也必然会带来城市待开发土地资源的日益稀缺、房地产行业竞争加剧、开发企业经营利润率日益下降。作为专业房地产开发商，应该如何去应对，实现自身的可持续稳定发展？从房地产发展商的利益角度出发，房地产开发企业生存与发展的必由之路就是通过不断扩大开发规模来获得总体利润的增长，而土地资源的不可移动性和不可再生性，使得抢先占领市场、储备足够的后备开发资源成为发展商应付强有力竞争对手的一种有效手段，因此，进行足够的土地资源储备、实现规模化经营是房地产开发企业应付未来竞争局面的重要法宝之一。
记者：熊猫公司是如何把土地储备和选择有开发潜力的城市结合在一起的？
朴今淑：在深圳，经过20年的房地产开发历程，城市待开发土地资源越来越少，房地产开发企业共同的感受是好地难寻。而在内地，很多城市或地区的待开发土地资源目前仍丰富，且当地房地产开发企业还停留在原有的旧开发模式，开发水平相对较低，因而为国内一线发达城市有实力、有品牌的房地产企业提供了较大的发展空间。近年来，北京、上海、广州等城市的房地产开发企业已将眼光纷纷投向内地，开始进行大规模的土地资源储备行动。应该说，“不放弃本地市场，积极向外地发展，加速扩大规模”的市场拓展战略，已成为房地产开发商普遍采取的长远发展计划之一。
具备土地储备意识后，如何选择有开发潜力和前景的城市进行圈地开发是发展商面对的关键问题。房地产的投资开发前景建筑于一个城市整体经济发展水平的基础之上，当地的工业基础、产业发展水平、投资环境、人口数量及结构、人均消费力水平等综合经济实力均决定着房地产投资开发的时机是否成熟、是否有较大的发展潜力。
熊猫地产土地资源储备雄厚；在惠阳城区和大亚湾拥有土地总面积超过3.15平方公里，引领大亚湾的城市化进程与房地产市场发展。熊猫地产在建的熊猫国际新城，就是一个总建面超百万平方米的大型项目，即将改变大亚湾，改变城市的住宅格局未来。
（摘自《中国科技财富》2007.6）