投资性房地产评估应用策略
陆克菲
苏州建设交通高等职业技术学校
摘 要： 在当前我国稳定投资回报率投资途径较少等背景的影响下，越来越多的投资者已经将房地产行业作为其首要的投资目标。而这也就为投资性房地产概念的产生提供了契机虽然国家已经针对过热的房地产市场行情颁布实施了相应的管控政策和措施，但是由于资本市场是趋利的，所以，可以想象的是，投资性房地产在以后很长的一段时间内，仍然会是众多投资者的首选。文章主要是就投资性房地产评估应用策略进行了分析与探讨，希望可以为我国房地产市场的健康发展提供积极的建议。
关键词： 投资性房地产；评估；应用策略
1 投资性房地产评估方法
1.1 直接资本化
直接资本化作为一种常见的投资收益方法，其主要是通过分析投资房产实际收益的方式，将投资房产看作是保持不变的整体，然后再根据其基本年金体现其收益的高低，并以此为基础对后期获得的实际收益做出准确的评估。由于这种投资方法，只是通过假设的方式对未来一年内的收益水平进行评估和预判，从而达到评估投资性房地产价值的目的。也就是说，如果将收益转变为价值的话，那么投资者就可以采用科学的投资转换方式，体现出投资性房地产的真实价值。
1.2 市场法评估
投资者在采用市场法评估投资性房地产的价值时，必须根据市场法运用的要求和原则，收集相关房地产交易的案例，并确保案例之间的可比性。由于市场法主要针对是投资性房地产的权益、区位、实物、交易、租约等相关数据的分析与评估。所以，投资者在使用这一方法开展评估工作时，必须对投资性房地产的实际容积率、交易日期、使用年限、经营状态、租约条件等因素予以充分的重视，同时收集详细准确的技术参数。然后采用加权算术平均法，对成熟条件下的单项房地产交易价格进行客观工作的评估。运用市场法进行投资性房地产的评估，不仅将房地产市场的价格变化趋势准确地反映出来，而且其评估操作的可操作性也更强。
第一，光纤通讯。具有容量大、可靠性高、速率快以及传输距离远等优点，为通讯通道设计首选。第二，GPRS以及3G网。用户可以结合实际需求租用的中国移动网络，可以节省通讯通道建设费用。一般情况下用户应根据所需的带宽租用通讯通道，通用费用以流量计费，其中GPRS与3G相比，3G传播速度更快，可以完成数据与图像的传播。第三，无线扩频。如果水电站地理位置比较开阔，客户可以选择自行购买无线扩频装置，架设无线电通讯通道。此种方式可以完成数据与图像的传输，具有可靠性高。抗电磁干扰强以及误码率低等优点。
1.3 收益法评估
收益法评估主要是通过对投资性房地产租金收益与相应费用匹配性分析判断的方式，确定投资性房地产的实际净收益与收益年限，这种投资评估方法，主要应用于选择适当折现率的投资性房地产价值的评估。投资者在应用收益法时，必须确保其所选择的折现率能够准确地反映出与基准日类似的投资性房地产的平均回报水平。经过长期的实践应用，常用的投资性房地产收益评估法主要有以下几种：（1）报酬资本化法。所谓报酬资本化法就是一种适用于市场信息可比性不足或者单项资产评估的一种方法，这种方法在实际应用的过程中，必须将被评估资产未来的期望收益与获利年限准确的预测出来，然后针对其中可能出现的风险进行量化的处理，确保评估的客观性与准确性。（2）收入乘数法。收入乘数法作为一种适用于成熟房地产市场环境下的共育、商铺等的投资性房地产价值的评估。运用这种不仅将市场价格与租金之间的关系客观工作的反映出来，而且收益计算的方法也非常的简便。
2 投资性房地产评估应用策略
2.1 合理选择评估方法
相关部门在正式开展投资性房地产评估业务前，必须合理地进行评估对象类型的划分，然后根据评估对象的类型，选择与之相对应的评估方法，才能确保最终评估结果的客观性与公正性。比如，在进行单项投资性房地产的评估时，工作人员可以按照实际的情况，合理的选择市场法或者权益法等。如果最终选择使用市场法开展评估工作的话，那么必须严格地按照要求将评估的事例数量控制在3～5 个，同时将单项因素与综合因素的调整分别控制在20%、30%以内。如果单项投资性房地产评估方法无法满足相关条件的话，工作人员就必须及时的选择权益法开展评估工作，才能确保评估结果的准确性。
房地产自身的独特性特点，决定了房地产市场中是不可能出现两处完全相同的房产的，由于影响投资性房地产的因素众多，所以，针对投资性房地产进行的可比性分析的难度也相对更大。假如选用市场法进行投资性房地产的评估工作的话，必须先筛选作为参照物的房地产的筛选，并在筛选的过程中找出关键因素差距最小的房地产作为最终的参照物。在参照物数量确定后，工作人员应该及时的修正被评估对象与参照物之间存在的差异，最后再通过比较财务指标的方式，确定被评估对象的实际价值。
2.2 对不同的评估方法加以检验
为了确保评估结果的真实性与合理性，工作人员在开展投资性当地产的评估工作时，不仅要采取积极有效的措施降低各种外部因素对评估结果产生的影响，而且还应根据投资性房地产评估的要求，选择至少两种不同的方法进行相互之间的验证评估。如果每种方法最后取得的评估结果在最终结论中占据的比例高于20%且低于80%的话，则说明该评估结果的真实性。另外，在进行投资性房地产公允价值的评估时，工作人员也应该根据实际的情况采用不同评估方法相互验证的方式，才能达到提高评估结果可靠性的目的。
2.3 修正市场法中的参照系数
“这么晚了你怎么还不回家？”他说。他站在黑地里看着儿子。儿子出生时哥们儿朝洛蒙不在家，爹替他给孩子取乳名叫狗蛋。他觉得这名字难听，爹却说名字难听的孩子好养活。他拗不过老人，没办法。好不容易回家一趟，不想惹老人生气。现在把孩子接进了城，迟早得把这土气的名字改掉，像城里孩子那样取个斌斌、杉杉、点点、聪聪之类文雅好听的乳名。
2.4 提高评估人员业务素质
投资性房地产从业人员综合素质的高低，是影响投资性房地产最终评估结果的关键因素之一。所以，为了确保投资性房地产评估结果的准确性，相关部门必须从以下几方面着手加强从业人员综合素质与业务能力的培养工作。首先，投资性房地产评估从业人员不仅要具备扎实的理论基础，同时还应全面的理解和认识公允价值，才能确保评估过程的客观性与公正性。其次，一旦评估过程中出现了不确定因素的话，评估工作人员应该根据自身现有专业知识与工作经验，做出准确的判断，然后再通过充分论证，得出最终的评估结果。最后，评估工作人员，应该根据投资性房地产评估产业发展的要求，加快新知识学习和更新的步伐，才能促进自身专业水平的稳步提高。
4.有效的查处机制。设立专门机构，独立、不受干扰地调查和处置不合规的事件，对违规行为进行严惩，制订适当的、明确的纪律程序，统一违规行为调查和处理规范，确保其在企业内部得到公平、一致和迅速的执行。同时，遇有不合规的情形，企业应当采取必要的防范措施，确保将来不会发生类似情形。
3 结束语
总之，在选用投资性房地产的评估方法时，必须严格地按照《评估意见》的规定和要求，约束并规范投资性房地产评估业务的行为，才能在确保最终评估结果的客观性与公正性的基础上，促进我国投资性房地产评估业务质量和效率的全面提高。
参考文献：
[1]刘海龙.基于市场法的投资性房地产价值评估问题研究[D].江西财经大学，2019.
DOI: 10.16767/j.cnki.10-1213/tu.2019.12.167
作者简介：
陆克菲(1967—)女，江苏，大学本科，高级讲师研究方向：房地产估价。
标签：投资性房地产论文; 评估论文; 应用策略论文; 苏州建设交通高等职业技术学校论文;