汉源县房地产管理局
摘要：房地产企业的市场竞争力和经济效益会直接受到房地产工程成本管理好坏的影响。本文通过对房地产工程成本管理的特点进行简单的分析，针对房地产工程成本管理存在的问题综合讨论，并结合实际情况提出相应的优化方案。
关键词：房地产；工程项目；成本管理；分析
1 分析房地产项目施工中的成本管理特点
我国的社会主义现代化发展进程不断加快，各行各业之间的市场竞争也日趋激烈。房地产企业同时面临着地价高、贷款难、房屋销售难度大等诸多问题的重重考验。然而建筑企业想要在暗流汹涌的市场缝隙中求得生存和发展，除了对房屋质量有较高的要求以外，还需要进行优化企业内部管理，降低房地产施工的成本费用，从而提高突显自身的核心竞争力。房地产建设与其他建设项目成本管理对比，因其自身的特点影响，存在了较多的差异性，其具体的特点可以归纳总结出以下三点：
（1）房地产建设施工单位通常其背景关系都较为错综复杂，许多建筑企业都是新近成立的新兴企业，对于施工中的工程成本支出费用管理意识不强。在加上房产项目建设过程中企业的负责人把更多的注意力重心侧重于建筑房屋的宣传和销售造势方面。对于项目建设过程中的工程成本疏于管理，因此普遍存在房产企业轻工程重销售业绩的现象。
（2）建筑项目施工周期短给成本管理带来了巨大的负面影响。房地产项目建设需要大量的资金投入，大多数建筑企业都是依靠银行的借贷来实现企业内部的资金周转，因此，在施工中通常会要求施工单位尽量缩短修建周期好争取更多的贷款，从另一方面入手分析，很多企业为了销售营业额的增长，与建筑房屋购买的业主签订了交房日期，在这样的多重压力环绕下，工程成本管理难免会要求给建筑施工周期时间让步，从而增加了建设成本的消耗。
（3）大多数的房地产企业除了参与项目建设之外，还自己组织创立物业公司对小区的项目进行优化管理。因此企业如果想要取得有效的成本管理，除了在施工过程中注意工程成本控制以外，还需综合的考虑建筑房屋从始到终的寿命周期的成本[1]。
2 房地产工程成本管理现状
2.1 忽略工程项目前期策划设计管理
企业往往因为经济效益的问题，更重视与施工阶段的成本管理，这种指标不治本被动式的管理模式已经不能再满足现代化社会对企业的发展需求。实际上，施工阶段就是一个按照图纸照葫画瓢的过程，它只是前期策划、决策、施工图纸的事实体现[2]。大多数的房产企业往往不会考虑到这个方面，对于前期的计划管理意识不清晰，错漏百出，将主要的精力和资金都投入到了施工环节，最终企业没有少使力，但是成本和质量的管理效果却非常差。
2.2 施工阶段成本管理效率不高
上文以提到大多数的房地产企业注意力和成本管理重心更多的放在了施工阶段，但因其管理方式不对，导致管理效率非常低，达不到预期的效果和目标。主要的原因有：（1）没有制定成本管理的计划和目标，没有做好开工前的预算，使得成本管理杂乱无章；（2）没有完善的管理制度和实施管理的体系，许多建筑企业甚至没有设立单独的预算、造价等部门，在材料设备的采购、招标投标等重要环节只是单靠着技术人员和采购材料人员的主观意见和经验[3]，来进行成本管理；（3）施工过程中的暗箱操作、违规操作的现象。客观上是在增加了项目的成本支出。例如采销人员采购过程中吃回扣抬高设备造价等问题。
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2.3 设计变更项目和现场签证管理混乱
我国建筑行业普遍存在的一个现象就是现场签证和设计变更项目管理混乱的问题[4]。首先，现场临时签证和设计变更的出现，体现了施工前期对政策的疏忽和工程设计不当的缺陷；其次，现场签证和设计变更项目，一般情况都会引发导致合同造价的增长，许多房地产企业都是因为对这方面的管理不善，或者是为了敷衍施工现场而被迫答应与施工单位签署变更合同，但是在最后的结算过程中对于变更合同造价矢口否认。从而导致建筑企业与施工单位僵持不下。
3 房地产工程成本管理优化方案
3.1 强化建设工程成本的全程控制与管理意识
建设工程成本的管理与控制，就是在项目的决策、设计、建设项目等各项实施阶段，对工程成本进行研究对比，加强对工程成本的控制意识，把建设项目的成本造价控制在一个合理、科学、经济的范围之内，根据建设工程项目的进展情况随时纠正发生的偏颇，以保证工程管理投资目标的达成，在项目建设的各个阶段合理化利用人力、物力、财力，用最少的成本支出取得最好的投资效应和社会效益[5]。各个阶段的成本管理之间密切相关，这要求我们应及时建立一套完善科学的工程成本管理预算体系，并随之创建一系列有较强执行力的监督、检查机制和有效的奖惩措施。通过这样一种全程控制的管理思想理念，加强对建设成本的把握和控制。
3.2 合约规划影响成本管理
合约规划就是指将已定的目标成本按照逐级分解、“自上而下”的方式进行分层，形成合同大类，之后再从进一步修订指导从招标目标到工程竣工的全过程招工难的合同签订与变更的一项有效的管理措施。合约规划把成本控制任务具体转化为对合同的严格监管，实现了“建设项目动态成本预算”的有效管理。
3.3 施工阶段的招标管理预算
房地产企业按照施工图纸做好施工造价的预算编制，从而应该遵循全过程公平、公开、公正的原则，来完善招标投标成本管理工作，既可以较少工程造价的成本支出，又可以选择真正优质有实力的施工单位，从根本上提高了工程的质量和效率。
3.4 完善签证及变更项目的管理模式
施工中的突发事件最多的就是关于变更项目和签证的问题，这类事件的发生会直接影响到合同成本费用的变化，在施工中应做好相应的准备和预防措施，如一旦发生临时签证和变更项目，甲方应及时做好预算与乙方施工单位签署增加项目的合同。施工单位对增加项目建设施工完毕，也要第一时间联系建筑单位验收和检验，并且签字、盖章确认，这样就减少了建筑方和施工方在工程项目实施中因项目变更和签证问题出现矛盾争论不休的问题。
4 结论
房地产业是资本密集型企业，其自身经济实力的强弱直接决定了其在竞争中的优胜劣汰。因此更应该可以看出房地产施工中的成本管理意义非凡，直接影响到企业的经济效应，因此将成本管理的想法和观点贯彻到项目建设的各个环节，节约了成本支出且提高了施工效率，增强了企业在市场竞争中的核心竞争力。
参考文献：
[1]包海利.浅谈房地产工程成本管理若干问题和应对策略[J].建设科技，2014，09：130-131.
[2]谭建平.浅谈房地产开发中景观工程成本管理[J].建筑与预算，2014，05：10-13.
[3]钱启明.浅谈房地产工程项目成本管理[J].建筑经济，2011，S1：137-139.
[4]张志宇.房地产工程项目成本管理存在的主要问题及对策[J].中国建设信息，2009，06：60-61.
[5]张宏坤，刘东华.建设工程成本管理存在的问题与对策分析[J].科技致富向导，2013，06：117+132
论文作者:方华
论文发表刊物:《基层建设》2015年27期供稿
论文发表时间:2016/3/22
标签：成本管理论文; 成本论文; 工程论文; 房地产论文; 企业论文; 建筑论文; 项目论文; 《基层建设》2015年27期供稿论文;