盐城市土地储备中心 224000
摘要：我国的土地交易市场具有变化快、覆盖范围广的特点。建设用地使用权出让是我国的一种土地交易形式，也是国家主要的土地交易形式之一。地方政府一般享有所有公用土地的主动权，在对土地进行交易时用的过程当中，交易使用的方式是由交易中掌握主动权的一方来决定的。而交易的方式则对土地使用的情况以及土地价格具有非常重大的影响。本文通过探讨交易方式不同对土地价格产生的影响，从而希望能够通过一种更好的方式来优化土地交易的形式，为交易双方带来更多利益，统一交易的平台，提高交易的效率[1]。
关键词：土地交易方式；土地价格；影响；对策探析
随着土地拍卖各种改革的推进，这些年来陆陆续续出现许多不同的交易形式，使得交易的种类繁多，所导致的交易效果也各不相同。一般来说，之前的许多交易形式都逐渐被淘汰，而形成了一种新的主导方式。我们通过挂牌来进行交易，是目前使用范围较广的一种交易形式之一。当然地区政策不同，交易情况不同，都会产生不同的交易方式。而我国的土地价格逐年增长的趋势，也使的各项指标的变动随时带来相应的驱动和正向、负向的影响。不可置疑的是，土地的价格的确会被土地交易的方式所影响。所以为了研究土地交易方式对土地价格造成的影响，我们通过各种调查进行分析汇总，从而得出相应结论。希望能够通过土地交易的方式调查，理清交易过程中存在的问题，以此为角度出发来改善土地交易现状。使得土地交易方式能够更加方便、简洁，更易达成交易本身[2]。
一、土地交易方式的详细剖析
首先，我国的建设用地使用权出让是一种国家行为，国家通过将土地的使用权进行出让,来开展各项社会活动以及生产创造，维持社会运作。在进行徒弟转使用权出让的过程中，我们可以通过通过控制土地交易的数量\结构以及时间等等方式来[3]行使土地交易的实际过程，发挥不同区域的资源作用，视线特殊用途。在进行土地交易过程中，一般会签订协议，会按照要求进行协议、招标、拍卖、挂牌。以这四种方式为主要形式进行土地使用权的转让，这四种有偿的出让方式必须按照国家的有关规定进行专业化操作。
1.1协议
首先，协议出让是进行土地交易的主要方式之一。根据具体地区情况的不同，协议价通常会反映土地的区位差异。在进行协议过程中，通常会耗费较高时间、较多费用，而且其更新速度极慢，操作也相对复杂。因此，协议出让的方式具有诸多的缺点，而且一般不会反映土地的供需情况以及稀缺程度，而且最终交易的价格会低于市场的实际交易价格。根据调查显示，自2015年以来，到2019年初的四年间，我国的95%的土地交易价格是由地方的开发商私自协议出让的，而其具有竞争力的价格则不超过10%。
1.2招标
另外，招标出让的土地使用权方式也是进行土地交易的主要方式之一，其是指由市县人民政府土地行政主管部门发布招标广告，邀请不特定的公民、法人参加土地使用权的竞拍投标活动。从而得到土地使用权的过程。在进行招标过程当中，招标人需要拟定招标书，参与综合性评价，由特定人员进行评估，从而最终决定土地使用权的出让结果，这种操作形式一般来说公众的参与度会较低，因此在招标过程中会出会非常容易出现市场混乱的情况，这种招标形式也给许多暗箱操作提供了便捷。
1.3拍卖
拍卖与招标的形式大同小异，如拍卖珠宝一般。土地会通过拍卖方式选择最佳的使用权所有者，从而将特定的土地使用权交给拍卖方，进行符合国家规定的使用过程。拍卖的交易形式与招标形式相比较来说。具有更大的公开性，然而其拍卖的范围较窄，市场传播率较低。
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1.4挂牌
挂牌出让的土地使用权形式一般是指由市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，从而拟定相关的交易条件进行挂牌公布。以接受竞拍人的报价和申请形式进行交易，这种交易形式具有透明的特点，讲究以最合理的方式得出土地使用者。而报价必须高于政府规定的基准价格。这种交易形式一般可以使政府获得更多的利益，但需要耗费以大量的时间。将有用的土地搁置太长时间，则直接拉低了土地得来的总利润，十分浪费国家资源。
二、进行土地交易的具体建议
2.1因地制宜
根据地方特色，采取最恰当的土地出让方式。由于不同地区的土地交易方式不同，惯例不同，因此会创造出不同的供求关系。因地制宜的交易形式能够最符合地方的发展特色，根据市场的供给需求进行合理支配，尽量发挥各种有偿出让方式的优势以及互补性。实现土地资源合理化分配以及利益最大化的目的。由于土地交易市场的竞争大，盈利性高，因此在进行交易的过程当中，应当对于这些盈利性大的商业、娱乐、金融等用地进行拍卖，利用拍卖交易方式的优势，选取最合适的使用者，从而合理利用土地资源，达到土地资源优化的最终目的。如果为了贯彻城市发展的战略战略，则一般选择政府政策“导向”型模式。对于一些竞争者较小，盈利水平不高的土地，则可以采用挂牌协议出让方式和进行招标，比采用拍卖形式更加合理。
2.2优化政府职能
为了改善土地交易市场的混乱情况，必须对政府的职能部门进行优化，细化职能。建造特定的功能分区，使专业人才上岗上线。进行细化分配能够使得在岗职工各司其职，从而从根源上遏制腐败现象。另外，建立统一的交易平台也是使公共资源平等公开的主要方式之一。这能够实现“管、办”分离，会使得交易尽可能的分散化。这样一来，操作封闭的情况则得以改善。倘若信息不够公开，容易出现诸多问题，会更容易存在腐败现象。随着社会进步，计算机的发展，将土地交易形式进行电子化，也是追随潮流、提高便捷程度的主要方式之一。可以在网上进行各项交易的投放，从而最大限度地扩宽资源汇报渠道，使更多的人参与土地交易过程。从而实现公平、公正。不留任何非健康交易形式，最大限度地促进交易市场的健康化进程[4]。
三、总结
综上所述，本文从土地的出让形式进行分析，并根据这些交易形式所带来的交易后果进行详细说明，从而可以通过了解交易方式所带来的影响，找到突破点，改善土地交易的现状，提高土地交易的效率，达到土地交易快速高效以及谋得更多利益的最终目的。
参考文献：
[1]严金海.中国的房价与地价: 理论, 实证和政策分析[J].数量经济技术经济研究,2016, 23(1).
[2]Cao, G., Feng, C., & Tao, R. Local “land finance”in China's urban expansion:
challenges and solutions. China & World Economy, 2018,16(2).
[3]王文剑、覃成林.地方政府行为与财政分权增长效应的地区性差异———基于经验分析的判断,假说及检验[J].管理世界,2018(1).
[4] Wang, S. Use of Land in China: Government Regulation Financing Dependenceand Policy Orientation. International Journal of Business and Management, 2017,3(4)
论文作者:周甦
论文发表刊物:《防护工程》2018年第36期
论文发表时间:2019/4/12
标签：土地论文; 形式论文; 方式论文; 土地交易论文; 交易方式论文; 土地使用权论文; 协议论文; 《防护工程》2018年第36期论文;