房地产企业在融资过程中财务管理问题
陈 方
(开封开城房地产开发有限公司，河南 开封 475000)
摘要： 房地产行业的兴起近年来一直广受群众的热议，房价等热点持续不断，直接的关系到民生、国民经济发展等，房地产企业高收益的背后其竞争压力也在节节攀升，房地产的建设是一个持续的过程，进行土地的购置，有权进行土地利用，而后进行地理环境的建筑勘察，并采取一系列的设计开发与监督工作，走到销售这一步时房地产企业已经投入了大量的人力与物资，房地产企业为了在前期能够有条不紊的开展工作，融资是必要的渠道，融资中必然牵涉财务管理问题，本文据此展开问题的分析与探究。
关键词： 房地产企业；融资；财务管理；问题
房地产企业需要保持持久的现金流，利用源源不断的经济支撑，维系房地产的建设，为了不受经济情况的影响，出现资金周转问题等，融资后进行相应的成本控制，获得相应的资金偿还、盈利预期，可结合我国的房地产宏观政策，分析当地群众的购买力与平均房价、物价水平，能够减少房地产建设的风险，让融资的效益更加凸显。房地产应注意融资问题，对资金进行系统、有效的管理，开发更多的融资渠道，实现融资的效益化。
一、房地产企业融资的主要形式及其风险
1.内部资源优化配置融资困难风险
内部优化简而言之就是充分的利用起企业内部的资源，将可能汇拢的资源进行整合，在内部就形成简单的配置，这样的融资通常由于企业内部的预备较为轻松，但通常企业内部并不能提供太多的融资需求，具有某种局限性，融资数额有限，远远不能达到房地产融资的需求数额。
(1)内部员工债权与股权融资。通过调动各个员工的资源进行融资，可令员工的债权股权等融合起来，短时间的化解资金筹措上的不足，使得资金得以快速周转，为吸引员工参与融资活动，可承诺给予股息、利息等，在资金筹措后，相应参与的员工对于本次融资还会提供其他的可选择渠道，如结合自己的人脉资源拓展融资等，员工对于房地产项目的重视度也得到提高，对于工作的推进有很多的助益。
(2)房产预售融资。预售已经成为当下当地产融资的重要手段，预售有一定的风险，在房地产正式出售时间之前，通过预售形式降低房产的价格，吸引更多有廉价购买房产意向，有房产投资意向的群众来参与预售，在国家的相关法律要求下获得预售许可，低价预售实现资金的周转，这种折扣力度相对较大，群众更容易接受，弊病是在后期预售的商品房，可能会受到现金流不足等问题的影响，出现施工失误，不能满足已经缴费的客户诉求，导致投诉等问题难以处理。
1.做好预算工作
房地产的项目推进是一个长久的过程，期间房地产本身为了打破市场的固化模式，可能会在原有的房地产习惯上推陈出新，这是推进企业发展的良好形式，但如果对市场的了解不充分，对于当地群众的购买力与喜好等调查的不完全，凭借主观臆测的形式，在企业内部去思量整改问题，没有深入市场去分析有关的盈利可能，过多的筹集资金提高付息压力，或者项目的开发中部分的研究环节不成熟，贸然进行技术的指导与整改，缺乏科学性的分析，没有具体可行性的数据支撑，会出现产品滞销，负债高于预期水平线，项目不被认可，不足以吸引客户等问题。
外部融资相对较为困难，且融资的风险较大，多是通过借贷、发行债券等形式进行市场大面积的融资，虽然融资的范畴更加广泛，好的项目融资的资金量也较大，但融资要求较多，成本耗费较多。
融资中没有系统化的计算成本，审核的成本、利息的成本、信托管理中的成本等，可影响企业的利润率，成本还可能会随着政策的改变等出现上下波动，很可能带来更高的成本需求，减少企业的竞争力，造成企业的盈利点薄弱，在成本的管理中很多的不确定因素没有提前进行度量，缺乏内部风险评估的专业人员进行数据分析，企业面对的风险是无法估量的。
总之，美在和谐，在使用北师大教材时，我们要灵活运用各种教学技能技巧，使之处在协调、适中、完美的状态中，使学生在和谐中发展，这就是教学的艺术。
(2)通过债权融资，利率风险。房地产在不急于融资的情况下，可面向社会发行债券，目前通过网络的渠道进行债券发放，更多的拓展了融资的渠道，而实际上企业可以更加多选的进行融资分析，结合企业的需求制定融资的日期、利息等，但受到市场环境的影响，为了避免融资诈骗，对企业的资质审核较为严格，通常较为有实力的企业不用担心此类问题，提供相应的文件即可，对于部分实力不足的企业，在采取市场债券融资之前应了解我国的相关要求，目前来看，很少有中小型企业涉及市场融资，或者单一的利用债券形式进行融资补充，利弊突出可酌情而定。
(3)通过股权融资，门槛过高融资难风险。房地产企业的长期发展中，可选择股权的融资形式，股权融资能够保持长期稳定的融资状态，没有建立还本期限等，这样企业的融资压力较小，风险基本上不会短期凸显，股权融资同样对于企业的审核较为严格，结合企业目前的盈利点、项目推进、财务状况等，进行多方面的考量，同样也适用于大型企业，对于中小型企业来说，股权融资之路还很漫长。
财务流转中，由于融资困难，没有及时融资或者融资的资金远远不够支撑房地产的项目运作，严重情况下导致房地产出现资金的断裂，导致房地产各项资金流转难以自控，在出现负债率较高的情况下，开发策划等均受到经费的制衡，负债率越高，企业的财务风险也就越高，任何一个环节缺乏现金流支撑，都可能无限的延期项目运作，纵观企业的发展，导致房地产开发烂尾、停工等事件还是层出不穷，不仅浪费了大量的成本资源，还导致房地产处于一个难以经营的状态上，其他项目运作也受到重大的干扰，企业在没有综合考虑自身的还款能力，资金需求等情况下，缺乏对自身已有资源与未获取资源的衡量，盲目的进行融资，对融资的时间限制界限不清晰，融资利率较高，导致还债中风险加大，压力大过企业的实力，出现付息困境。
二、房地产企业融资的主要财务风险形成原因
1.资金链断裂风险
阿里的父亲回答说：“我上学时没有地理课，那个时候也没有足球看，我哪里晓得有个国家叫巴西？我家住在村子西头，我姓巴，所以就给你哥哥取名叫巴西。我也不晓得有个县名叫巴东。你妈生你时，住在医院的东头，所以就让你叫了巴东。”
错误的种类应当分为实体错误和程序错误两种，在之前的实务操作中，大众更多地是关注实体错误，从而忽视了程序错误带来的危害。现今，更多的民众和学者已经意识到程序错误在某种程度上或者在某种环境中比实体错误造成的后果更加严重，因为程序错误在观念上的恶劣影响更为内化和深远。
(4)通过信托融资，信誉风险。信托融资将企业的融资形式委托给信誉度较高的公司，通常信托公司的信誉度是选择的首要条件，可综合管理企业状况，进行适合的融资选择，这样融资的形式更多多样化，融资方式较为多元化，能够创新融资，房地产企业自身无法实现的融资，在信托公司的权衡利弊下，可选择性的完成融资，达到房地产企业的相关条件，房地产内部如若缺乏融资的专业人才，信托融资也不失为一种选择方式。
生育期对籽粒产量的直接效应最大，成熟所需活动积温（≥10℃）与产量的相关系数为0.84，直接通径系数为0.76。在保证正常成熟的情况下，选育生育期较长的品种有利于获得较高产量。通过穗长、穗行数、出籽率所起的作用均为正向作用。
2.成本控制风险
(1)通过金融中介融资，利率风险。中介的融资渠道较多，但贷款形式的融资成本较高，程序较为简单，通常都是中介负责一系列的程序打理，更加充分的提高企业的资金周转率，近年来中介的竞争也较强，这样一来贷款的利率相对不高，但随着我国政策的改变，在房地产长时间的建设中，可能会出现利率的波动，导致受到经济政策的影响，融资风险难以避免，处于一个随机状态，在较为紧急的融资模式下，就需要进行典当融资，在减免了诸多的程序后，可展开更快速度的融资，对于有燃眉之急，需要快速周转资金的企业来说，不失为一种较快的融资方式，企业可以结合当下的状况选择融资形式，综合考虑利率等方面的风险，最好做出风险的评估并做好风险问题的处理准备。
护理结束后，观察组患者的护理总有效率为临96.43%，而对照组护理总有效率为64.29%，差异有统计学意义（x2=4.141，P＜0.05），组间差异明显，差异有统计学意义。见表1。
3.投资风险
2.借助外部融资利率风险与现金流风险
三、国有房地产企业规避风险的主要对策
(3)共同开发融资。共同开发中可将资源进行整合，如部分的房地产企业有地没有资金，部分的企业没有地，但是有资金，这样的情况下，就可以两方合作，互相协作进行开发，在合同中应明确的标注出各方的权益与任务，虽然后期有部分的权益争端风险，但只要前期做好商讨并落实到合同上，具有明确的法律监管，能够在融资的基础上，实现共赢。
房地产的资本预算应囊括各个环节，包括一些细节性的问题，从建筑设计、土地的勘察到销售预售等环节，均应进行预算分析，进行财务管理的可行性系统报告，随着房地产项目的推进，报告数据应持续创新，提供新鲜的，与实际情况相符的建设财务状况，了解预期收益，估算成本的范畴，合理选择融资的渠道，在执行中可设有监察机构，对于预算的执行有一定的监察监督力度，避免有关人员忽视财务风险，以短浅的目光浪费成本，减少决策性的失误，并避免在决策中过多的修改预算章程，预算超出一定的范畴应立即上报，获得解决方式，追踪责任提高员工的积极性，建立预算的管理体系，可结合有关人员的工作结果，进行月度考核并挂钩绩效，定期进行风险评估，结合建筑的各个环节进行风险预计，企业内部应招收更多的风险评估人员，对市场有足够的敏感度，对建筑财务风险有长远的眼光，制止不合理的资金流转，维系企业有序的资金利用。
2.严格资金管理
资金在筹措、利用中，应将资源结构最优化，尽可能的拓展融资的渠道，但要保障其利率可控在一定的企业支撑力中，资金管理上，财务系统内部应制定科学的计划，对于每一笔资金的流向与主要的环节负责人有明确的了解，并结合大额资金的流转问题需相关人员的签字说明，企业内部在资金的管理上若是缺乏管理能力，可调配信誉较高的资金管理企业进行第三方监督管理，及时收回债款，严格控制一般经费的支出，将资金利用到关键问题上。
3.及时分散风险
风险分散能够让某一风险的波及影响力缩小，而其他的无风险条件可将这一波的风险进一步的分散,多样融资，将投资分散到多个项目区域，当企业在多项目同时开展时，应避免项目的同一位置拥挤，可在多地点进行项目开发，避免当地经济不景气，环境影响、人文影响等情况下，导致市场环境变化，出现投资的风险，对于大型项目可多公司联合开发，各自有风险的承担部分，且多公司推进项目可降低风险的生成率。
综合前三步，可以得到房间负荷计算结果，空调系统分区结果，建筑基本几何信息（楼高，房间面积等）。输出结果作为下一步的输入（见图3）。
四、结束语
综上所述，房地产企业高投入高产出，应预计项目的成本支出与收益结果，进行合理的资源匹配，满足现有的项目需求，并将资金分配控制在合理的财务框架内，减少风险提高管理效率。
（2）人工刮摊过程要保证材料刮平，厚薄均匀，颗粒之间的棱角接触应彼此全面，检查是否有空鼓、空铺和虚接现象，并检查材料的厚度、平整度和密实度是否符合要求。
参考文献：
[1]李腾雷.论房地产企业在融资过程中常见的财务管理问题[J].中国房地产业，2013,(4):395～395.
[2]屈锦秀.浅议新形势下房地产开发企业财务管理[J].江苏商论，2014,(6):225～226.
[3]陈娟.论房地产企业在融资过程中的几个财务管理问题[J].中国总会计师，2014,(6):118～119.
[4]严雪梅.试论高新技术企业房地产企业在融资过程中财务管理问题[J].时代金融，2015,(9):64～65.
[5]王刘文.房地产企业在融资过程中财务管理问题[J].全国流通经济,2012,(2):53～53.
中图分类号： F299.233.42
文献识别码： A
文章编号： 2096-3157(2019)17-0137-02
作者简介： 陈方，供职于开封开城房地产开发有限公司。
标签：房地产企业论文; 融资论文; 财务管理论文; 问题论文; 开封开城房地产开发有限公司论文;