王燕巧
罗平县住房和城乡建设局
摘要：房地产作为许多个人和家庭的主要资产，是家庭主要货币资产的投入载体。但是，由于其他一些行为的存在，需要利用这些资产进行抵押或者担保，为了保证这些行为得到法律的规范和保护，进行抵押登记是重要的工作手段。本文对我国的房地产抵押登记进行分析，提出房地产抵押登记方向的几个课题，希望能促进相关人士的深入研究，促进我国房地产抵押登记和担保行为的规范化。
关键词：房地产；抵押；登记；课题
在我国市场经济高速发展的今天，社会的经济秩序正逐步朝着更加高效和更加健康的方向发展。房地产抵押，作为一种特别重要的担保和融资的方式，越来越被市场主体接受，在我国市场的经济活动中，占据的地位也越来越重要。目前，在我国的房地产抵押领域，已经有专门的法律制度对相关行为进行规范，相关法律制度的存在，也使得房地产抵押这种方式大大推动了市场交易的发展。房地产抵押获得融资或者用作担保，对市场经济秩序保持稳定起到了重要的作用，也为保障我国市场经济的健康安全发展发挥了主要的作用。但是，由于房地产抵押活动存在一些人为的影响因素，加之相关制度也无法完全有效的规范好房地产抵押，为此，采取房地产抵押登记，就对相关行为的约束提供了更有效的法律依据。在我国的《物权法》中，将抵押登记视作房地产抵押权的生效文件，在立法的层面上，对房地产抵押登记的法律意义进行了肯定。不过，随着时光的流逝，抵押登记在实践中出现了问题，主要体现在抵押登记流于形式，抵押的当事人往往认为取得了登记证明文件就能产生房地产抵押权设立的效果，对于房地产抵押登记记载的事项是否能够真实的反映抵押人和抵押权人的意思等都很少涉及。因此，本文对房地产抵押登记问题进行思考，探究几个关于房地产抵押登记方面的课题，具有重要的现实意义。
一、房地产抵押登记的主管部门
对于房地产抵押登记的主管部门，房地产管理部门应该是毫无异议的行政单位，但是，在我国许多部门职能交叉和体制不完善的情况下，有许多地方没有依法设立或者是确定房地产抵押登记的主管部门，加剧了部门职能之间的交叉矛盾，对管理的力度也削弱了。在我国，对于房地产抵押登记的主管部门还未进行明确，主要还是因为房屋与土地的管理存在体制方面的矛盾未得到有效解决。二、关于预购商品房贷款抵押
对于预购商品房贷款抵押的货贷形式，在国外早已被采用，尤其是在我国的香港特别行政区，这样的方式颇为流行，被称之为“按揭贷款”，这种概念在法律上，与抵押担保是有一定的区别的。由于按揭贷款的概念对于民众较难理解，抵押登记管理办法还是采用一种比较方便接受和理解的概念——预购商品房抵押贷款。这种形式的抵押贷款是指银行在与预贷商品房人约定，在房屋的购买者支付一定比例的房价之后，由银行替其支付剩下的房款，购房者以被建好的商品房作为抵押物，担保归还银行货代的行为。在实际操作过程中，商品房的开发商应该成为必不可少的参与者，但是在进行抵押登记时，是否将购房合同和抵押合同分别作为独立的合同划分，是一个值得深入探讨的问题，这也是预购商品房抵押贷款登记的难点。因此，这也是房地产抵押登记方向的重要研究课题之一。
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三、在建商品房抵押登记
在我国的相关法律中，对于没有建筑的土地的使用的抵押和已建有房屋的土地及房地产的抵押做出了明确的界定，但是，对于在建的商品房的抵押问题，还没有进行明确，没有进行有效的规范。由于房地产的开发是一项历史较长，耗资较高的经营活动，存、贷资金在整个工程项目建设周期内广泛存在，客观层面上，存在将土地的使用权和在建工程一起作为抵押贷款或者担保的实际情况。因此，对于这方面的在建工程的抵押贷款的登记工作，也应得到相关法律的支持才能进行。为此，需要相关研究人员深入研究，理清其中存在的问题，提出有效的解决办法。这也是房地产抵押贷款登记工作中必须考虑的问题，是比较重要的研究课题。
四、预售商品房抵押登记
在我国现行的相关法律之中，对于房屋所有权得到明确的房地产抵押和预售商品房的抵押登记工作，建立了不同的工作流程和登记办法。对于取得房屋所有权证书的房地产抵押，只要在证书上作他项权利记载后继续交由抵押人收执，并向房屋的抵押权人颁发《房屋他项权证》即可，而对于预售商品房的抵押登记，不仅要求在抵押合同上进行明确的记载，并且抵押人领取权属登记证书之后，仍需要进行重新的登记。但是，这样的登记方式，目前对于银行、抵押登记机关而言，这样的方式并不合理，而且由于预售的商品房担保的债权数众多、价值高，如果只在抵押合同上签字显得过于草率，因此，急需采取其他的登记办法进行登记，以促进相关抵押权的确认。因此，这也是房地产抵押登记研究的热点之一。
五、房地产抵押登记审查
在房地产抵押登记工作中，还存在的一个重要的工作流程就是房地产抵押登记审查。相关的抵押登记办法对有关的审查工作做了一定的界定，在具体的操作中，具体的审查方式和过程没有进行明确。目前，在房地产抵押登记的审查的工作中，主要重视了两个方面的审查，首先是对同一抵押的房地产有无其它形式的重复抵押。对于登记备案制度完善的抵押行为，能够较快的审查出重复抵押的房地产。对于那些以土地使用权、在建工程等不同抵押形式之间的重复抵押，则进行了格外的重视。其次是对于国有房地产抵押，需要审查相关批准文件的有效性。目前，对于国有房地产抵押登记相关方面的规定正在完善，为今后抵押登记工作的良好进行奠定了基础。在房屋抵押登记审查中，目前，对于国有事业单位和国有企业的房地产抵押登记问题没有进行有效的研究界定，相关的审查流程和审查方式都需要进一步完善，对此，相关研究人员对于国有企事业单位的房地产的抵押登记审查工作进行研究，是研究房地产抵押登记工作的课题之一。
总结：
在经济社会持续发展的今天，房地产作为许多家庭或个人的主要资产，是他们进行贷款或者担保的主要载体。由于相关抵押或者担保工作，不经过政府的行政部门进行登记备案，将会使抵押或者担保行为存在较大的风险，为此，结合我国的实际情况，对房地产抵押登记方面的问题进行深入思考，找出相关的抵押登记课题，在日后进行深入研究，能够有效的促进我国房地产抵押贷款和担保方面事业的发展，促进经济社会的平稳发展。参考文献：
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论文作者:王燕巧
论文发表刊物:《基层建设》2015年3期供稿
论文发表时间:2015/9/10
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