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摘要：本文重点阐述如何应对现代建筑技术的飞速发展，给物业管理单位带来的新形势、新挑战。面对人们需求不断提高和管理日趋专业化、多样化的大趋势，为保障物业服务质量，作为物业管理单位需要参与到建筑全生命周期管理，即建筑工程项目从规划设计到施工建设，再到运营维护，直至拆除为止的全过程。
关键词：全生命周期 顾问 监理 管家 成本
一、 早期介入，充当顾问。
规划设计是建设项目的基础，一般由规划部门、设计院负责，但设计人员一般不会有建筑运营管理经历，通常只会从设计者、建设者的角度考虑问题，很少从建筑的使用寿命和物业管理的角度考虑问题，以至于物业公司在运行中不可避免的产生管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同时，科学技术的进步、社会大众生活水平的不断提高，使规划设计中产生的缺陷不断放大。
物业管理企业的前期介入往往在客户正式入驻前5至7个月左右，主要进行承接查验工作，在影响范围和影响程度上都不能满足预期目的，无法解决大多数因设计、施工产生的问题。而现代建筑的高成本的属性，会使其在一定时期内保持原有状态，这就要求建设单位应充分考虑人们对楼宇使用需求的持续变化，在重视工程质量的同时，提升房屋的使用功能。提高客户舒适度。物业管理的早期介入由规划设计开始，从实用、安全、方便使用、方便管理、节能、节省维护费用等方面考虑，对配套设施的完善、安全保卫系统、垃圾处理、等重要而又易被忽视的问题进行关注和跟踪。结合以往物业运行经验，从建筑的使用和后期管理角度提出意见，及时地反映出运营管理中可能出现的的需要，准确掌握规划设计上的常见问题或缺陷，充当合格的技术顾问。
以某国企办公大厦项目为例，物业企业参与建筑前期设计及施工过程中，在楼宇设计、设备选型、功能布局划分等方面提出了自己的建议，提升了大厦使用性能。 比如，在功能布局方面提出大厦出入口设置的建议，在方便安全管理的同时，两个人行出口分别靠近地铁站、公交站，在后期获得业主多次肯定；对重点机房位置布置提出建议，节约设备运行中耗费的人力，缩短了应急抢险时间，为后期管理节约了成本，提高了安全性。
二、中期介入，充当监理。
物业管理企业在施工阶段的主要任务是确保建筑施工质量，对建设项目进行监督和管理，使过程符合有关的法规、政策、技术标准、规范及合同的规定，促使工程进度、造价等按业主要求实现。建筑楼宇在交付使用后，管理责任转移到业主和物业管理单位。物业管理企业选派具备一定管理经验和专业技术人员参与到项目建设中，可以从三方面加强对项目建设的管理。一是熟悉和了解楼宇的全部情况，包括该建筑结构、管线布置、设备安装等，为以后的管理带来便利；二是做好入驻准备，让物业管理单位提前预热，做好接管前制度编制、场地规划等一系列准备工作，尽快满足业主入住要求；三是严格把关各项设备设施的功能，确保各项设备、设施符合相关国家相关安装、运行标准，无运行故障。
例如，物业管理企业在介入北京市某三级甲等综合性医院建设项目后，物业工程人员介入现场管理，建立现场巡查制度，对项目地下防水工程、结构工程、机电设备安装工程、装修工程进行全面的巡查管理，对巡查中出现的问题按照国家规范要求提出相关建议；在现有项目中进行消除；根据以往运行管理经验，提出合理化建议，不断完善细节，最大程度地满足日后的管理和使用。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆仅2月时间就参与建设方组织的5次预验收，利用专业知识和丰富经验，查验问题826项，4046点，并书面通知施工单位进行整改，并对照销项，各个环节留有痕迹，在这里笔者就讲述其中一件小事。易溶片相当于防火卷帘门的二次保险，当现场火灾温度达到68度时，易溶片即脱落，防火卷帘门会随自身重力，下降到底。通过现场测试，发现易溶片脱落后，防火卷帘不动作，显然违反消防验收规范，经过与施工方多次交涉，同时监督施工方进行问题整改，最终施工方将117个防火卷帘门全部进行了整改。
物业管理单位对楼宇使用中常出现的不便于养护和维修之处比较熟悉，在施工阶段通过物业管理单位的参与，可以及早发现问题、解决问题，加强了质量保障力量，促使建设单位和施工单位提高施工质量，大大减少遗留问题的数量、整改难度、整改成本，在为建筑质量提供保障的同时，又确保了竣工验收、移交和运营管理的连续性。许多项目在建设期间存在的缺陷和问题，在建设单位和施工方看来都是很小的问题。但从使用者的角度看，可能都是致命的缺陷，如防水问题、卫生间通风问题等。中后期介入，实质上是物业项目从了解认识到规范化管理服务的过程，介入中各个环节抓好了，整个物业服务工作的开篇布局就完成了70%以上，有效避免楼宇建筑由建造向运行阶段过渡而产生的“性能衰退”状态。只有做好物业介入，后期优质的服务质量才能得以保证，同时也锻炼了物业单位的骨干队伍，为建筑的持续运营奠定良好的基础。
三、晚期介入，充当管家。
建设阶段基本结束，项目开始进行档案移交、竣工验收，物业管理单位全面介入，为正式接手管理做好准备。物业管理公司代表业主利益，充当业主管家，应具有工程验收的权利和为业主争取补偿的权力。在这个时间段内工作量大，要求严谨。
一方面，施工期间遗留问题应在此阶段进行识别并整改，这是满足设备设施按照设计及建设要求正常运行的前提保障。在实际工作中，物业管理单位代表使用方，与建设方、施工方、监理方共同按照验收标准、验收依据，逐项开展验收。建筑质量的好坏，直接影响物业管理单位的管理难度和管理成本，必须严格按照国家住房和城乡建设部的相关规定，完成共用部位、公用设施设备的现场查验要求。例如，某国企办公大楼在承接查验阶段开始引入物业管理，物业管理企业汇总隐蔽工程信息，编制《大厦阀门管线管理手册》详细介绍暗埋管线、隐蔽阀门信息，为后期管理打下了良好基础，同时物业管理者参与现场施工监督，先后出具25期报告，发现大小问题2万多项，由施工方提前进行整改，节约了运行成本，缩短了业主入住等待时间；在精装修入场的同时，各专业员工逐步进驻现场，安全管理人员加强对项目周边、院区及施工现场的安全管理，工程、物业人员对大楼隐蔽工程、主体结构、外墙、地面、装修、附属设备、配套设施、环境绿化等进行深入了解。在关键节点处（例如：隐蔽工程、防水工程、主体结构、精装修等）完工后，组织与施工单位及监理单位逐步进行验收并进行整改；同时，根据对客服务经验，制定各项服务方案手册14册，涵盖工程服务、安保服务、客户服务、清洁服务等各项服务内容。方便客户明确服务界面，了解服务内容及标准。规划服务用房，根据区域划分，规划及设计服务用房，根据对客服务内容，提出使用需求，保证对客提供服务。如：母婴室、重点层服务间设置、垃圾房上下水等。
另一方面，这一阶段发现的问题可以使用建设方的施工质量保证金在合同规定时间内进行整改，节约后期物业投入的管理成本。例如，某国企总部大厦在建成运行阶段，物业企业在巡视中发现部分旋转门玻璃有小部分破损现象，存在安全隐患。经上报企业负责人,怀疑存在质量问题。通过及时向厂家反映，玻璃厂家派遣专业人员进行鉴定, 经鉴定确认存在安全质量问题。由于旋转门设备还处于维保期内，故要求厂家免费更换部分有问题的平开门和展台玻璃。同时，为保证业主正常通行，物业企业经与厂家协商，转门厂家派专业人员进行平开门玻璃更换，厂家当天更换完成。
总之，由于目前设计、建设、施工等环节的单位对物业管理重要性认同不足，物业管理想要及时跟进，往往缺乏资金、环境、政策的支持，这也导致了在建筑运营阶段不可避免的出现许多问题。物业管理是长期的过程，物业管理提前介入建筑楼宇建设过程，从后期运营的角度提前发现、解决疑难问题，对于提高物业行业服务水平，延长建筑及设备的实际使用年限，保障物业运营有着重要的作用。
论文作者:安东兴
论文发表刊物:《中国住宅设施》2018年2月上第3期
论文发表时间:2018/10/23
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