关于我国房地产市场发展若干问题的理论思考，本文主要内容关键词为：房地产市场论文,若干问题论文,理论论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、住房价格上涨过快已成为当前宏观经济中比较突出的问题
2004年以来，对房地产市场的调控成为宏观调控的重要内容。党中央和国务院采取了一些重要措施，基本上遏制了房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头。但是，住房价格上涨过快的问题仍比较突出。从一年来住房价格走势来看，全国商品住房平均价格过快上涨的势头虽然有所遏制，然而住房价格仍在高位运行，特别是少数地区和热点城市土地交易价格和房屋销售价格上涨幅度非常大。
住房价格过快上涨的原因很多，情况比较复杂。归纳起来主要有四类：一是成本推动性因素；二是需求拉动性因素；三是投机性因素；四是房地产市场秩序混乱。从成本方面来看，1998年以来，房地产开发投资已经持续多年快速增长，必然对钢材、水泥等建筑材料的需求不断增加，从这几年的情况看，建筑材料价格上涨也比较厉害，再加上土地特别是住宅用土地交易价格过快上涨，当然还有一些其他方面的成本因素如商品住房品质提高、配套设施和环境改善、开发成本增加等，最终推动住房成本不断上升，并形成“成本—价格”螺旋。从需求方面来看，随着城市化进程的加快，城镇人口快速增加，城镇居民收入水平显著增长，居民生活水平不断提高，必然导致对住房的消费需求迅速增加。另外，少数地方政府在所谓经营城市的理念指导下，盲目大拆大建，带来了大量的被动性住房需求。对住房的投机性因素也不容忽视。住房是消费品，但是它与一般普通的消费品存在显著的差别，即它又可以是投资品，具有明显的投资性。应该说，鼓励和容忍合理的投资对于保证房地产市场的活力与长期成长具有重要的作用。但是，有投资性就必然存在投机的可能性。俗语说得好，真理向前多迈一步就会变成谬误，过度的不合理的投资就演变成为投机。近几年来，由于银行利率较低，股市低迷，债券投资渠道不畅，大量社会资金涌入房地产市场，特别是境外游资和国际“热钱”也趁机进入热点城市进行炒作。有一组统计数据能充分说明这一点：2004年外商直接投资合同项目43664个，合同金额1534.8亿美元，实际使用金额606.3亿美元，其中房地产业这三个数字分别为1767个、134.9亿美元和59.5亿美元，是吸引外商投资的第二大行业，仅次于制造业。不管是消费需求、投资需求还是投机需求，也不管是主动性需求还是被动性需求，其现实表现都是用钱去购买住房，只是有些人买来房子自己住，而有些人则是进行长期投资，更有些人纯粹是“炒买炒卖”牟取暴利。在短期内由于住房供给既定，需求增加就会使价格上涨；而在长期内如果住房供给缺乏弹性，则会导致投机炒房现象严重的情况。从市场秩序来看，目前我国房地产市场是一个高信息不对称和低透明度的垄断竞争市场，少数开发商和中介机构充分利用自己市场竞争中的优势地位，采取各种不合法或不合理的手段(如囤积土地、囤积房源、虚假交易、发布不实价格信息、虚假宣传等)哄抬房价，操纵市场预期，误导普通消费者。
二、稳定住房价格要双管齐下，调改结合
目前，消除我国房地产市场中某些不稳定不健康因素，促进房地产市场持续健康平稳较快发展，是政府工作的一项重要任务。2005年5月9日国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，并在转发通知中提出，要把解决房地产投资规模过大和价格上涨过快等作为当前加强宏观调控的一项重要任务。要顺利完成这个任务，切实稳定住房价格，应该双管齐下，调改结合，标本兼治。
首先，要加强和改善宏观调控，做好供给和需求双向调节工作。在市场经济条件下，商品价格是供给和需求相互作用决定的，价格水平高低、涨落是供求两种力量相互对比的结果。如前所述，住房价格过快上涨的原因很多，既有供给方面的因素，也有需求方面的因素；既有不少合理的因素，也有许多不合理的因素。党中央和国务院从供给和需求两方面提出了综合治理的具体措施，实施供求双向调节，这是完全正确的决策。做好供给和需求双向调节工作的关键，是要坚持有保有压的原则，把握好调控力度，突出调控重点：一方面，要加大土地供应调控力度，强化规划调控导向，改善住房供给结构，着重增加中低价位、中小户型普通商品房和经济适用住房的供给；另一方面，采取有效的财政、金融和税收政策，整顿和规范市场秩序，加强舆论导向，稳定市场价格预期，全面遏制投机性需求，合理引导投资性需求，逐步释放被动性需求，形成合理的住房消费和投资需求。通过供求双向调控，努力实现商品住房供求基本平衡，遏止住房价格上涨过快的势头，促进住房价格理性回归和房地产市场健康发展。
其次，要深化改革，用改革的办法推动房地产业健康稳定发展。原因有四：一是房地产市场化改革相对滞后，许多阻碍房地产市场健康稳定发展的体制性根源仍然存在，需要通过市场化改革逐步加以清除；二是宏观调控的短期性与房地产市场发展的长期性之间存在明显矛盾，需要通过市场化改革来协调；三是宏观调控手段和措施的有限性与当前房地产市场价格上涨过快原因的复杂性之间也存在一定的矛盾，需要通过市场化改革来化解；四是宏观调控成果也需要通过深化市场化改革来巩固和发展。温家宝总理在十届人大三次会议《政府工作报告》中强调指出，坚持以改革推进各项工作，把深化改革同落实科学发展观、加强和改善宏观调控结合起来，注重用改革的办法解决影响发展的体制问题。二十多年来，改革一直是我国经济生活和发展中的主题，目前改革远未完成，改革还要过大关。我们很难想像，在改革攻坚之年，在发展中仍然存在许多突出矛盾和问题的房地产业会没有改革这个主题。然而建设部等七部委提出的《意见》似乎没有对此给予足够的重视。为了巩固和发展宏观调控的成果，促进房地产业长期发展，有必要进一步深化市场化改革。第一，要努力推进政府自身改革，树立正确的政绩观。目前房地产市场中存在大量被动性需求，抬高了城市土地和住房的市场价格。一方面要对业已形成的被动性需求加以合理引导，使之逐步释放出来；另一方面要下大决心搞好政府自身改革，围绕转变政府职能等重要环节，建设现代政府和人民满意政府，树立正确的政绩观并建立相应制度，杜绝不切实际的形象工程和政绩工程，限制进一步产生新的被动性需求。第二，深化土地制度改革，明确土地特别是农村土地所有权主体。遏制投机性需求是目前宏观调节住房需求的重中之重。目前大量社会资金挤向房地产市场，加上境外游资和国际“热钱”的进入，造成部分地区投机炒房现象严重，所以打击投机炒作是没有错的。但是我们也应该认识到，大量资金“炒房”的实质是“炒地皮”，因为土地一级市场与二级市场的价格相差悬殊，存在巨额利润。这是部分地区和热点城市房地产市场投机炒作现象严重的根本原因。除了采取有效的宏观调控措施以外，要努力推进土地制度市场化改革，按照十六届三中全会制定的改革方针，尽快建立起“归属清晰，权责明确，保护严格，流转顺畅”的现代土地产权制度。扬汤止沸，不如釜底抽薪。政府应在首先考虑自身利益的前提下，还要兼顾多元主体合理的利益诉求，特别是保护和满足社会贫困群体的基本权利和利益。第三，要加快改革住房价格形成机制。在市场经济条件下，市场价格和价格机制是供求双向调节的枢纽，市场价格和价格机制调节对于优化配置房地产资源具有不可替代的作用。房地产业是国民经济的重要产业，但是我国房地产业市场化改革滞后，市场机制在房地产资源配置中的基础性作用还不是很明显，特别是住房价格还不是主要由市场供求来形成，因而对住房供给和需求的调节作用也有限。对住房供求进行双向调节既可以通过宏观调控措施主动调节，也可以依靠市场机制自动调节，相对来说，利用市场机制调节供求更具有优越性，但是要充分发挥市场机制调节作用，应尽快转换住房价格形成机制，增强房地产市场自我调节能力，促进房地产业长期成长。
总之，政府加强和改善宏观调控对于保证房地产业平稳发展至关重要。这是没有疑义的。但是政府在加强宏观调控的同时，也不能忘记努力推进市场化改革的基本责任，更不能以加强和改善宏观调控来替代改革，以政府力量替代市场力量，以“看得见的手”替代“看不见的手”。相反，应该把深化市场化改革同加强和改善宏观调控结合起来，标本兼治，稳定住房价格，促进房地产市场的持续健康平稳发展。
三、经济适用住房建设中存在的不正常现象及其原因
经济适用住房建设是我国房地产市场的重要组成部分，其运作中存在的某些问题应引起注意。自1994年以来，我国经济适用住房建设按照住房社会化和市场化的改革方向，以解决城市中低收入家庭的住房困难问题为主要目的，取得了显著的成就。但是，十多年经济适用住房建设实践中也出现了许多不正常的现象，根据近几年来媒体报道，笔者将其归纳为八大类：(1)超大面积；(2)室内装修豪华，贵族化倾向严重；(3)华而不实的人造景观：(4)公园化的绿色草坪；(5)开着高级轿车去买经济适用房；(6)变成“股票”，成为有钱人的投资品；(7)腐败；(8)“房虫子”大行其道。之所以存在这些不正常现象，是因为经济适用住房制度本身内含着深刻的矛盾。
首先，目标机制错位。经济适用住房主要由房地产开发商而不是国家和单位开发筹建，房地产企业以赢利为目标，开发经济适用住房时首先考虑的是赢利问题，其次才是政府意志即公益目标。政府与企业在目标定位上的差别是经济适用住房建设中诸多不正常现象产生的总根源。政府希望通过以追求经济利润为天职的企业来实现自己的公益性目标是缺乏坚实的行为基础的。
其次，价格错位。经济适用房价格错位突出表现是“一低一高”并存。所谓“一低”指每平方米价格太低，“一高”指每套房总价格太高。价格错位是目标错位的集中反映。低价格是政府为实现公益目标而采取各种优惠政策(免收土地出让金，各种税费减半)的结果，而高价格则是开发商追求经济利润的重要手段。
其三，价格形成机制错位。价格错位的直接原因则是价格形成机制存在根本的缺陷。按照国发[1998]23号《通知》和《经济适用住房价格管理办法》(计价格[2002]2503号)规定，经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定，基准价由开发成本、税金和利润构成。其中，开发成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、管理费(按前四项总费用的2％收取)和贷款利息等六项。利润按照开发成本前四项的3％确定。政府免收土地出让金，各种税费减半收取，以降低经济适用住房的价格，并作为对中、低收入家庭的一种政策优惠和补贴。显然，这个定价机制存在明显的缺陷，违背了市场原则。开发商在3％的利润率限制条件下，要想获取更多的利润只有两个办法，即把“本”做大和尽快回笼资金，加速资本周转速度。于是乎，开发商“八仙过海，各显神通”。室内装修豪华，室外华而不实的人造景观，浪费性的绿色小区等各种不正常现象就不难理解，经济适用房设计和建设标准一再被突破，面积过大(小则一百多平方米，大则二三百平方米)也就在情理之中。结果是：第一，经济适用房与(同地段)商品房的价格差主要不是因为开发成本低，而是因为政府各种减免优惠政策。第二，最大的受益者并不是其理论供应对象即中、低收入家庭，而是开发商和有“余钱剩米”者。
其四，供求结构和供应对象错位。这是价格错位的直接结果。经济适用住房价格每平方米价格太低，但是每套房的总价格太高，这“一低”、“一高”两相结合，经济适用住房的供应对象和供求结构必然发生错位，政府的各种优惠措施就不能真正落到中、低收入家庭，而是落到“低进高出”的开发商和“高收低支”的高收入者手中。
最后，补贴方式错位。主要是指“补砖头”不如“补人头”。经济适用住房是政府对中、低收入家庭采取的一种具有社会保障性质的住房政策，采取了一系列优惠措施，其实质是政府对中、低收入家庭的一种补贴。但是这种补贴主要是暗补在经济适用住房价格中(即免征土地出让金和税费减半)，俗称“补砖头”。如果这种补贴以货币形式直接补给中、低收入家庭，则称“补人头”。“补砖头”的根本缺陷是政府补贴采取实物住房形式(与传统的福利采取实物住房形式一样)，不能保证这种补贴落实到中、低收入家庭，有权人和富人比贫困者更容易获得这种补贴。如果采取“补人头”的方式，就可以防止鹊巢鸠占现象发生，能更好地实现政府公益目标。如果在“补人头”的基础上理顺经济适用住房价格，纠正价格形成机制错位，那么各种不正常现象将不复存在。试问，如果不“补砖头”而是按成本定价即在现有基准价上加土地租金和免征收的税费(不含3％利润)，开发商还敢不顾中、低收入家庭实际购买力建造200平方米、甚至300平方米的经济适用房吗？还敢开山填湖、大兴人造景观吗？还敢大力修建公园式绿色小区吗？
四、经济适用住房向何处去
早在2002年，就有媒体报道经济适用住房淡出上海的消息。2004年经济适用住房投资出现负增长，全国经济适用住房开发投资占房地产开发投资的比重由2003年的6.1％下降到4.6％，还有的城市已经停止了经济适用住房建设。这是意料之中的事，是市场对经济适用住房供给制度和管理办法以及中央政府采取的各种措施所作出的理性回应。但是，这个事实也确实表明，“经济适用住房向何处去”已经开始成为一个重要的问题。要明确地回答这个问题并不是一件容易的事，有很多复杂的因素需要考虑。
从政策层面来看，尽管市场本身已经表现出低调回应的倾向，但是还看不出政府有停止或者取消经济适用住房制度的意向。自1998年以来，政府对于经济适用住房的政策和管理制度日益完善，监管力度不断加强，控制性要求越来越具体和明确，经济适用住房制度运行越来越规范。但是，毫无疑问，这个市场的活力也不同程度地被压抑了。如前所述，2002年《经济适用住房价格管理办法》中定价机制存在漏洞，违背了市场经济原则。市场经济天然法则是谋事在人，成事在天；而这个价格机制则是谋事在人，成事也在人。2004年建设部制定的《经济适用住房管理办法》(建住房[2004]77号)显然已经意识到了其中的某些问题，但是并没有从纠正价格形成机制错位的角度采取措施，而是在套型面积、销售价格和销售对象等方面提出了更严格的控制性要求，特别是严格要求中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。这对于经济适用住房建设单位和开发商的积极性有较大的影响。2005年建设部等七部委《意见》也提出了一些对经济适用住房未来走向具有重要影响的控制性要求和具体措施：(1)要求各地尽快明确2005年和2006年经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排，明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比重，并向社会公示，稳定市场预期；(2)要求各地强化规划调控，在土地供应前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具经济适用住房项目建筑高度、容积率，绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出销售价格、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件；(3)重申各地要按照《经济适用住房管理办法》规定，严格执行政府指导价，控制套型面积和销售对象以及开工竣工时间等，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在3％以内，而且在《国有土地划拨决定书》中明确有关要求，并向社会公示，接受社会监督等。这些最新政策对经济适用住房建设既有积极的影响，也有消极的影响，问题的关键是开发商和建设单位作为企业，追求利润是其本能，它会不会按照政府的良好意愿去行事呢？
从我国城镇居民住房供给制度改革的历史沿革来看，经济适用住房制度还称不上是市场化的住房供给制度，而只是一种中间形态因而也是过渡形态的住房制度。经济适用住房从一开始就是按照“住房社会化”的思路而“计划”出来的住房品种。它与传统福利住房制度的区别在于打破了住房“单位所有制”，但也在社会化范围内继承了福利住房制度的所有品质：价格限制、排队、实物补贴、分配不公以及腐败等。随着经济适用住房的社会化，所有这些都随之社会化了，还成为“房虫子”滋生的温床，使人想起了20世纪80年代的“倒爷”和90年代的“票贩子”。这几类人名称各异，但本质却一样，都是价格双轨制的直接产物。张维迎教授有一个有趣的比喻：马背上画几条白道道，仍然是马，而非斑马。诚哉，斯言。当然，经过十多年的探索实践，我们越来越认识到，城镇居民住房供给制度改革必须坚持走市场化道路。我们注意到，2004年《经济适用住房管理办法》重新界定了经济适用住房的性质，即“政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房”。这就等于是承认了经济适用住房的“商品”属性，具有深刻的含义。只要是商品，就必须承认价值规律，遵循价值规律；就应该主要通过市场机制来调节供给和需求，主要以市场为基础来调节用于建设经济适用住房的各种生产要素资源。无论是政策性商品住房还是一般性商品住房，都应该遵循价值规律，应该主要依靠市场价格和市场机制来调节，“要更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用”。一言以蔽之，继续深化市场化改革，可能是经济适用住房制度理想而可行的变革方向。