一、概述
（一）房地产金融市场的概念
房地产金融市场既是一个有形场所，又是一个无形的交易方式，它主要是指金融机构为了达到某种目的，比如，生产、消费各类房屋或建筑物等，而进行的房地产资金融通的市场。随着我国信用工具的日益更新和升级，房地产交易的方式和业务范围也逐渐改变。
（二）房地产金融市场的构成
按照市场层次和交易方式的不同，可将房地产金融市场分为抵押贷款市场、协议信用市场和公开市场。
1. 抵押贷款市场
通常情况下，可将抵押贷款市场分为两类：第一，一级抵押市场（或初级抵押市场）。一级抵押是房地产金融市场的基础部分，主要是指房地产生产、消费流通等各种资金需求的初始交易的市场，涉及的经营业务包括委托贷款、建筑贷款、上缴税利、缴存存款准备金、开发贷款等。第二，二级抵押市场。二级抵押市场为区域交易市场，是房地产金融市场的核心部分，主要是指能够支持房地产信用买卖抵押贷款和房产抵押贷款支持证券等交易再流通的市场。
2. 协议信用市场
协议信用市场是指由金融机构和资金需求者直接面对，按照互利自愿的原则协商后所进行的交易，其交易价格由供需双方共同议定，并明确写在借贷协议中。协议信用市场的种类繁多，一般可分为房地产抵押贷款市场、住房专项储蓄存款市场等。
3. 公开市场
公开抵押市场的标准主要根据偿还期进行设定，主要分为两类：包括长期资本市场和短期资金市场。第一，长期资本市场（或资本市场）。长期资本市场是指进行金融工具交易超过 12 个月的场所，可将其分为房地产抵押贷款市场、房地产储蓄岑款市场等。第二，短期资金市场（或货币市场）。短期资金市场是指进行金融工具交易短于 12 个月的场所。这种短期资金市场能够弥补政府短期赤字和企业资金短缺的情况，具有一定的集合性、周期性和临时性。
二、房地产金融市场的发展现状和问题
（一）房地产金融工具单一 ，银行系统风险集中
房地产金融工具的多少是反映金融市场繁荣程度的重要依据和标志。现阶段，我国房地产金融工具的种类较少，在住房开发方面对信贷资金的依赖程度较高，其种类主要包括住房公积金贷款、住房储蓄贷款以及个人住房按揭贷款等，再加上有部分不规范的融资工具在市场上进行流通，银行存款涉及面狭窄，难以发挥融资工具的市场作用和价值。在房地产交易市场中，银行信贷已经成为我国房地产市场中大部分组织主要的资金来源，在房地产运行全过程都有商业银行信贷的身影，实际上，在房地产市场运行过程中，各个环节的风险（市场风险和信用风险）都由银行间接或直接的承担。若房地产市场出现异常显现，比如萎缩或赤字等，均会严重影响银行系统，增加银行承担风险的机率，甚至是出现倒闭或破产的情况。
（二）房地产金融资金运作效率较低，存在流动性风险
现阶段，我国房地产金融机构的制度和体系尚未完善，经营过程中，存在不合理、不规范的地方，进而导致房地产资金配置的效率跟不上房地产市场的发展脚步；受我国金融体制特征和资金供应者经济状况的制约，融资数量和范围的限制，配置融资资源时，无法完全按照市场规律进行，使提供给房地产领域的资金减少，容易引发短存长贷的问题，进而引发流动性风险，即使社会资金流向房地产金融领域受到阻滞，再加上房地产企业在生产经营过程中，具有较多的不确定因素，一旦推迟了还款时间，也会增加银行流动性风险的发生率。
（三）房地产金融法制建设滞后 ，监管和调控体系不完善
一方面是因为我国地产金融领域，还没有建立起一套真正的房地产融资政策。其政府信用担保、住房资金来源也没尚未建立有效的监管体系。另一方面，除了在《商业银行法》中明确规定了银行设立和资金运用要求以外，没有一个专门的机构对房地产金融机构进行监管，再加上我国没有完善的房地产金融市场调控体系，未能从根本上解决住房抵押贷款方面的限制，缺少给予低收入者的住房金融支持。严重影响了我国房地产金融领域的健康发展。
三、房地产金融市场的发展对策
（一）建立健全的房地产金融组织体系
随着我国房地产金融体制的深化改革，为了建立健全的房地产金融组织体系，可以从以下几方面着手：首先，建立房地产政策性金融机构。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在某些方面上，这类政策性金融机构与住房公积金管理中心类似，主要负责制定房地产金融方面的相关规范和管理总体的住房公积金，为收入较低的住房者提供一定的按揭担保，并做好相应的准备工作，根据实际情况，抓准时机，开发房地产金融 II 级抵押市场，并逐渐建立健全的房地产金融组织体系。其次，随着我国社会主义市场经济水平的不断提高，为了适应社会发展的需要，在原有的保险公司、商业银行等金融组织的基础上，大力发展其他专业化的房地产金融机构，比如，抵押资产管理公司、互助储蓄银行等，转变经营理念和发展战略，积极构建的 II 抵押级市场（住房抵押贷款证券化），并逐步建立健全的I级抵押市场，完善房地产市场金融组织体系。
（二）建立健全的房地产金融的有关法律法规
在制定房地产金融行业的法律法规时，可以适当借鉴和学习国外先进的、完善的房地产金融法律法规以及构建健全的法律法规体系，包括住房储蓄、个人信用、房地产担保、住房抵押等方面的法律法规，使市场各组织在市场准入、破产、交易等方面行为得到有效规范，严格监督房地产的金融活动，使参与房地产金融的各方的合法权益能够得到有效保障。
（三）力促放房地产金融工具的多元化，丰富融资方式
根据国际上成功房地产融资的经验证明，在房地产金融领域，企业最重要的融资方式是股票和债券。因此，要对需要融资的房地产企业进行严格的审查，筛选出资质、实力较高的优秀房地产企业，大力将优秀的房地产企业推向有价的证券市场，大大拓宽了房地产企业的融资渠道，有效改善银行信贷过分支撑房地产行业的情况，降低银行融资风险。对于融资手段设计方面，第一，在贷款方式上，银行应全面了解不同单位、不同公司以及个人的实际需求，针对这些需求，科学的、合理的安排融资内容，包括偿还方式、额度、贷款期限等。第二，逐渐完善原有的活期和定期的存款方式，全方位的了解和掌握居民的平均收入等情况，并在此基础上，建立银行间的新融资方式，比如，相互融资等方式，同时还可以学习和借鉴国际上通用的贷款方式，比如，分享增值抵押、固定偿额等，开发新的住房储蓄方式。
（四）完善房地产金融市场风险的预警和防范政策，提高银行承担风险的能力
在房地产金融市场中，商业银行主要面临购房贷款和开发商信贷的风险，因此，要以中央银行的有关规定为标准，严格管理房地产信贷，完善房地产信贷的审批程序。对于房地产金融业务而言，应不断更新和提高各类银行的金融市场风险观念和意识，发展新的业务领域。对于人民银行而言，应根据房地产金融市场的实际发展情况，制定科学、合理的政策法规，加强对个人住房贷款、房地产信贷等方面的监管力度。创新和改革房地产金融的监管方式，充分贯彻房地产开发目贷款的审查管理工作，逐渐完善房地产抵押登记体系和个人征信系统。对于住房公积金而言，构建完善的住房公积金保障体系，为中低收入阶层提供住房保障需求，并将住房公积金政策和使用范围进行扩大，提升住房公积金的使用率，并构建以房地产市场金融为核心的金融政策，确保房地产的投资放向、融资成本等方面得到有效调控，进而有效避免房地产金融市场的风险，提高银行承担风险的能力。
（五）充分发挥政府在房地产金融领域中的作用
第一，加强对房地产市场的监测和调控，有效抑制房地产泡沫的产生和发展。土地与房地一旦被炒作过分，将会出现泡沫效应，虽然政府已经出台了有关规定，对房地产市场进行严格规定，消除腐败现象，再加上若地价超出一定范围，不仅会对商品放的价格产生影响，对生产企业的成本构成也会产生影响。因此，根据我国经济发展的现状和房地产市场的实际需求，土地储备中心应有意识的、有目的的、有计划性的掌握土地投放总量和控制土地价格，将二者控制在合理的范围内。第二，建立政府住房抵押贷款担保制度，并与商业性保险形成互补的混合保险模式。我国政府可以借鉴美国、日本政府的成功经验，建立国家的贷款担保机构，为收入中等和较低的居民提供抵押贷款担保，并适当放宽一些住房政策，比如，减少首付款、延长还款期限等。时机成熟后，可以建立以政府为中心的全国性抵押贷款担保网，同时扶持部分金融企业，形成一批私营抵押贷款保险企业，并以此为基础，制定和引进先进的再担保机制，建立以商业性保险和政府担保密切结合的住房金融保险体系，进而将政府调控作用得到充分发挥。第三，建立抵押物集中处理的机构，如城市房置业担保公司等，将担保人的债券处置成本或债券人的处置成本减轻， 促使我国住房抵押信贷健康发展，为广大人民群众提供高效和协调服务。此外，针对部分特殊人群，如老年人口、低收入家庭、单亲家庭等，政府应制定相应的政策，比如，提供廉租房，补贴、贷款贴息等，解决其住房问题，使这些特殊人群拥有与社会大众一样的住房权利。
四、总结
随着房地产行业在房地产金融的支持下不断的发展同时，也增加可房地产金融的风险。因此，本文提出了几条房地产金融市场的发展对策，如建立健全的房地产金融组织体系、完善房地产金融市场风险的预警和防范政策，提高银行承担风险的能力等，有利于房地产金融市场的稳定发展。
参考文献：
[1] 李磊 . 房地产金融市场改革发展策略研究 [J]. 现代营销( 下旬刊 ),2017(10):111-112.
[2] 许令仪 , 张微 . 我国房地产市场及金融市场发展的现状及问题 [J]. 智库时代 ,2017(10):63-64.
[3] 沈珏 . 我国房地产金融市场发展的现状及对策 [J]. 当代经济 ,2017(23):48-49.
论文作者:杨钰
论文发表刊物:《红地产》2017年8月
论文发表时间:2018/7/11
标签：房地产论文; 市场论文; 金融市场论文; 房地产金融论文; 住房论文; 风险论文; 房地产市场论文; 《红地产》2017年8月论文;