摘要：最近几年以来，伴随我国住宅不断增多一商业地产项目的不断发展，工业地产市场也慢慢开始萌芽并不断壮大起来，工业地产项目的开发与运营渐渐受到了国家政府的重视。工业地产项目在选址、业态定位、招商管理等范围和商业地产、住宅地产也存在根本上的差异。工业地产是工业制造的基础，对工业的崛起起到了辅助功能。伴随我国工业投资的持续上涨以及当代经济体系改革在某个程度上的持续推动，工业地产项目的开发还具有很大的提升空间。
关键词：工业地产；运营管理；项目管理
根据用地方面而言，工业地产项目和住宅、商业地产项目以及综合大楼地产项目有所不同，是我国最后提出的用地类别。工业地产指的是工业行业土地使用用途的全部毛地、熟地和工业用途土地上的所有建筑物，涵盖工业生产车间、物流仓库以及工业开发办公大楼等。工业地产项目研发面临的机遇和挑战受我国对商业与民用地产项目调控的影响，在工业发展对普通车间的需求量逐渐变多与工业地产事业规范化的背景下，我国如今更多的地产开发商逐渐将手伸到工业地产项目当中。工业地产项目不仅具备普通房地产项目的共同性质，而且还存在很多本身的特征，例如讲求规模效应、受到地方产业规定影响较大等，这也就需要开发商一定要拥有较多的资金以及较强的地产项目运营管理能力。曾经我国工业地产项目重点采用地产工业园区方案，然而伴随我国产业的不断转型与完善，地产工业园区方案在注入资金、建设与地产项目开发管理方面的问题不断显著。
一、工业地产项目运营管理的特征
（一）人的作用在工业地产项目运营管理中特别显著
工业地产项目的开发是以服务为目标，属于无形产业。工业地产项目开发以产品为核心进行运营管理，工业地产项目根据“以人为本”为主旨进行运营管理。工业地产项目开发公司运营管理的关键管理对象是制造进程、工程的质量以及工程所需费用，但是工业地产项目运营管理的运营过程通常是人对人的，施工单位在其中起到了至关重要的作用。工业地产项目开发公司的开发系统几乎是封闭状态，工业企业不能直接参与生产过程，而在工业地产项目运营管理过程中，工业企业是直接参与其中的，工业企业的积极作用能够提升工业地产项目运营管理的效率，反之将会降低效率。除此之外，在工业地产项目运营管理当中，因为运营与销售职业素质是无法分离的，为前线工作人员往往一起承担运营与销售两种职能服务，员工的行为对运营管理的成效影响较大，所以对工业地产项目运营进行管理行为需要以人为核心来实施，应当用人员集成的方式来开发运营体系。
（二）工业地产项目运营管理要求人力资本具备紧密性
与其他行业相比较而言，工业地产项目运营管理当中，工作人员的位置更主要，由于工业地产项目运营管理几乎是以人为核心的运营过程，工作人员对工业地产项目运营效果影响很大，对工作人员的激励是确认工业地产项目运营管理能力与结果的关键原因；从另一角度而言，工作人员自身的技术与知识，对工业地产项目的成果存在关键的影响。在项目运营管理当中的技术发展更加体现在技术管理能力的提升，故而对工作人员一直以来的培训是工业地产项目运营管理的关键内容之一。
（三）工业地产项目运营管理系统的设计方式要具备统一性
在工业地产项目运营管理当中，运营管理服务与提供系统需要一起研发，由于工业地产项目运营管理服务的提供系统就是服务自身的一个构成部分。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆因为运营管理的制造和消费过程是一起出现的，无法分离，故而对工业地产项目运营管理系统的研发，应当坚持统一性的原则。
二、工业地产项目运营管理中存在的问题
（一）仅看重短期销售利润，不看重长期战略部署
工业地产施工单位大部分都太过重视短期的销售利润，不做过多的长期的战略部署，工业地产项目匮乏前瞻性以及进一步发展能力。
（二）重招商，轻建设
营销招商是项目运营管理的内容之一，这也是工业地产开发商最看重的部分。项目的建设实质上就是优质服务的提供过程，其重要性与招商同等重要。有些企业完全用住宅开发的操作模式来运作工业地产项目，先建好项目，再去招商。岂不知工业地产项目要求与产业匹配相适应，是先工业后地产。
（三）专业人才缺乏
现如今，一种大众的观念是，工业地产项目根据可以招到商为目的，这是需要相关的营销人才。其实工业地产项目运营管理不单单需要大量的营销人才，还是应当了解系统设计、了解战略规划运营管理的一体化人才，然而现如今这种人才较少。
（四）施工单位对项目运营管理重视不足
大部分工业地产施工单位没有规定明确运营管理概念，认为那仅仅是其他行业的事情，针对工业地产项目而言是不重要的。这也是现如今工业地产项目施工无法合理有效发展的因素之一。
三、改善工业地产项目运营管理的策略
（一）以完整的思维，对工业地产项目实行整体运营管理。
所谓完整的思维，就是以工业地产项目的整个价值链为起始，从大局的方向而言梳理资源；整合运营管理就是以项目的不间断的发展、保持一致良性经营为目的，给出一套符合实际的系统性工业地产项目运营管理方式。在招商的过程当中应当对项目实施持续的调节和优化，同时在设计方面应当考虑施工单位之间的合作，考虑产业的集聚效应与集群优势，以优质的施工单位吸引优质的开发商，最后改善了全部项目的质量。
（二）改变“建造-销售”的传统模式
从长时间内方向强化工业地产项目运营管理。工业地产施工单位应当把目标设置为某得投资回报的平稳性与安全性上。工业地产项目开发从筹集资金、建设基础设施、开发经营项目到提供工业地产产业和服务等，需要一整套的运营活动，资金占用较多、周期较长，需要提出许多新的运营方式。例如将工业地产行业和资本行业相连接，引入风险投资；工业地产施工单位还能够参与施工单位的项目，用资金来换股权，接着在被投资公司今后创收利润或上市溢价的时候转让所持股权，回收所投入的资金。
（三）重视全程运营管理
工业地产项目开发仅仅是项目的其实，不间断的运营管理是项目成功的重点，由于全部的投资者都应当经由后期的租金收入来达到投资回报的效果。施工单位应当确认工业地产的功能是工业制造，但是产品实现高质量的重点是后期服务。仅仅合理的处理了专业化运行问题，工业项目在后期经营中才能实现可持续发展。在后期经营过程中，运营管理要有统筹计划，对企业入驻、日常管理和对外形象宣传等要统一安排，还要协调与政府等有关部门的关系，不断地招商。工业地产项目开发要求开发商做到投资者、经营者、物业经营者三种身份的统一。虽然工业地产和住宅地产同属房地产业，可是其经营、管理等方案都是各不相同的。
四、结束语
工业地产项目开发面临的机遇与挑战，受国家对商业和住宅产业调控的影响，在工业发展对标准厂房需求量增加和工业地产市场规范化的背景下，越来越多的房地产开发商开始涉足工业地产项目开发。工业地产项目除了具有一般房地产项目的共性之外，还有许多自身的特点，比如讲究规模效应、受地方产业政策影响大等，这就要求开发商必须具备雄厚的资金实力和较高的项目运营管理水平。以往我国工业地产开发主要采取工业园区模式，但随着国内产业的升级和转移，工业园区模式在投资、建设和开发管理上的问题日益凸现。
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论文作者:安升平
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第19期
论文发表时间:2018/11/15
标签：工业论文; 地产论文; 项目论文; 运营管理论文; 施工单位论文; 我国论文; 产业论文; 《建筑学研究前沿》2018年第19期论文;