广东省城乡规划设计研究院 广东广州 510290
摘要：城市土地混合使用现象在我国城市中普遍存在，其中商业用地混合使用是其重要组成部分。本文以西安高新区一二期为例，对城市商业用地土地混合使用的特点进行研究，揭示商业用地土地混合使用的特点和规律，并针对当前城市规划编制对商业用地土地混合使用应对不足的问题，探讨切实可行的城市土地混合使用方式和思路，为城市规划编制和管理提供的参考和借鉴。
关键词：土地混合使用；商业用地；西安高新区一二期
1引言
城市土地混合使用是保障城市活力、提高土地利用率的有效手段，它适应了我国城市化进程中社会与经济的快速发展、产业结构调整、生产生活方式转变的新要求，也是促进城市可持续发展的必要途径。现行的城市规划往往以单一土地使用性质的确定为主要形式，在一定程度上对土地性质和功能起到了控制和引导作用，但忽视了城市土地混合使用的现实存在和其在城市规划建设中的重要作用，造成规划编制与管理中对土地混合使用应对滞后的现象。在土地混合使用中，商业用地呈现出丰富多样的土地利用形态，使商业用地土地混合使用成为我国城市土地混合使用的重要组成部分，所以对土地混合使用的现状特点进行研究，探讨切实可行的城市新区土地混合使用方式和思路具有重要意义。
2商业用地土地混合使用现状
2.1土地混合使用的功能构成
商业用地土地混合使用功能可以划分为商业功能与其他补充功能。商业功能主要指服务于城市的批发零售功能，按照业态可以分为便利店、大型超市、百货店、购物中心、专卖店等，按照业种可以分为酒店、餐饮、休闲娱乐等①。其他补充功能是指为主要功能提供相关服务，或使土地功能进一步完善的其它功能，主要包括与商业服务设施相兼容的办公、居住及少量产业等功能。
2.2土地混合使用的分布
西安高新区一二期的各功能在用地中分布特点具有显著差异，如下所示（表2.1）：
商业用地土地混合使用各功能的分布特点与功能特性具有显著联系，其中商业零售、餐饮、文化娱乐等功能对交通可达性、空间开放性要求较高，多位于地块转角或临街面，而居住、办公及产业等功能则主要考虑其基地自身条件，对地块交通条件要求次之，需要私密性较强的空间，多位于地块内部；另外，同类功能不同规模，其分布也有所区别，如大型设施多位于地块内部，而小型设施布局则更加灵活。
3商业用地土地混合使用的形式与特征
3.1土地混合使用的形式
3.1.1土地混合使用平面构成
西安高新区一二期商业用地土地混合使用呈现出多种构成形式的状态，根据平面构成的形式可以分为：半围合型、相邻型、散布型、综合体型和混合型。
资料来源：笔者根据资料整理绘制
4.2规划设计建议
4.2.1功能构成
1.协调配套设施
商业用地土地混合使用应根据周边区位性质和市场需求，合理决定自身的功能构成。对于周边缺乏的设施，可在用地中加以补充，以完善区域的整体功能；而对于周边已有的设施，则应尽量避免重复建设。同时，在功能构成中进行协调安排，在共享更多的城市公共资源的同时，提高用地内部设施的使用效率。
2.组织功能关系
商业用地混合使用中，用地的经济社会及人文要素组合日益复杂，使商业用地混合使用形态结构及其演变也日趋复杂。多种功能的混合和高度集聚，必然带来功能使用私密性，空间动、静特征等需求的差别和矛盾，增加了功能构成和组织等方面的复杂性。在土地混合使用功能构成组织时，选取相兼容的功能进行混合，加强功能间的有益联系，避免功能间的负面干扰；另一方面，混合的功能数量不宜过多，以避免功能关系过于复杂带来的功能干扰问题。
4.2.2混合度的确定
1.与功能特点相匹配
不同功能，混合使用特点不同，会带来混合程度的差异。以办公功能和餐饮功能为例，混合使用的地块商务办公功能所占比例较高，而餐饮功能所占比例往往较低。这是由于办公功能往往布置在综合写字楼内，并且通常会占据建筑上层空间，楼层越高，办公功能规模越大，在用地中所占比重也越大；而餐饮功能受业种影响，单体规模较小，即使多个餐饮功能聚集，在商业地块中所占比例仍然较少。所以，混合度的确定应与功能特点相匹配。
2.与功能形式相协调
上文对商业用地中功能形式与土地使用混合程度的关系进行了详细分析。在商业用地混合使用中，大多数功能都存在功能形式不同，混合程度差异巨大的现象，所以在混合程度确定时，应按照功能形式的具体特点进行合理设计。
4.2.3空间规划
1.适宜路网密度与地块规模
路网对城市功能进行细分，增加临街面的长度，为商业用地土地混合使用提供了积极的条件。但是，对于路网来说也并非越密越好，过小的路网，会限制用地规模，从而限制土地混合使用中部分功能的布置。所以，用地需要具有相当的规模，才能够适应多种功能的集中设置，同时保证汇聚足够的人流与活动，使之能够体现出较高强度的土地混合使用的特征。
2.混合模式的选择和优化
商业用地土地混合使用形式多样，这些形式各具优势，所以在进行空间规划时，应根据混合使用中各功能对地块大小、人流需求、动静需求、空间分布特征对混合使用的水平模式及建筑空间模式进行合理选择和优化。
5结语
商业用地土地混合使用涉及经济、社会、文化等等诸多方面的问题，是一个复杂的系统。基于商业用地混合使用程度规律及土地混合使用规律的研究，对土地混合使用规划编制和设计具有重要意义。面对商业用地土地混合使用的实际复杂状况，由于笔者专业理论知识的局限性和现场调查、资料收集的现实限制，希望在以后的学习工作中，能继续思考并完善此项研究。
注释
①《零售业态分类（GB/T18106-2000）》将零售业分为18种业态。
参考文献：
[1]钟力.混合使用型住区的规划设计研究――以上海为例[D].同济大学，2009（04）．
[2]郑正，扈媛.试论我国城市土地使用兼容性规划与管理的完善[J].城市规划汇刊.2001（03）.
[3]李晨，姚文琪，程龙，郭晓建.城市土地使用相容性比例及影响要素探讨[J].城市规划学刊.2013（4）.
[4]翟强.城市街区混合功能开发规划研究[D].华中科技人学，2010（01）.
论文作者:杨静雅
论文发表刊物:《基层建设》2016年10期
论文发表时间:2016/7/28
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