摘要：我国作为世界上人口最多的国家之一，城镇化正在高速发展，全国各地对于住宅工程的需求仍然很旺盛。伴随着经济飞速发展和人民生活水平的不断提高，人民对住宅质量要求也越来越高。为确保住宅工程分户验收质量符合设计及规范要求，本文笔者结合自身多年建筑工程质量监督工作经验对住宅工程分户验收中遇到的质量问题进行总结探讨，希望能为我国住宅工程质量管理工作提供一些有意义的参考。
关键词：住宅工程；分户验收；质量控制
随着社会快速发展，人民对美好生活的向往和要求不断提高，对于住宅工程质量要求也日益增加。为全面强化住宅工程质量管理，规范住宅工程质量分户验收工作，提高住宅工程质量整体水平，2017年年7月1日江苏省《住宅工程质量分户验收规程》开始实施，从而使住宅工程分户验收有了科学性、实用性和可操作性的原则和依据。本文就住宅工程分户验收中存在的一些质量问题及如何控制进行总结。
一、建设各方责任主体对分户验收的工作重视程度不够，分户验收流于形式
主要表现在《住宅工程质量分户验收记录》填写不规范；分户验收记录数据不真实；验收结论有与现场复核不符现象。建设各方应充分认识分户验收工作的重要性，建设单位应组织施工、监理单位相关人员成立专门的验收小组，并进行必要的分工和交底，确保分户验收工作的正常进行并保证分户验收资料的真实性。
二、室内地面局部产生裂缝
目前大部分住宅都为普通水泥楼地面（包括混凝土、水泥砂浆楼地面），面层与基层应结合牢固，无空鼓缺陷。但楼地面起砂、开裂情况较为常见（图1）。其原因分析有以下几点：
1.楼板不平整或因敷设管线导致地面厚薄不一，产生不等量收缩；
2.水灰比过大，导致混凝土表面泌水，降低混凝土表面强度，造成开裂或剥落；
3.砂石级配不合理，含泥量过高，影响水泥早期水化及混凝土凝结；
4.养护不到位或上人过早；
图1
控制措施如下：
1.严格控制原材料质量；
2.严格控制水灰比，尽量使用普通硅酸盐水泥；
3.尽量选用中粗砂；
4.控制好收光时间，砂浆应随铺随压实，收光工作在终凝前完成；
5.做好养护工作，避免过早上人作业；
三、室内墙面局部空鼓，开裂
室内墙面应平整，颜色基本均匀，立面垂直度、表面平整度应符合相关要求，不应有爆灰、起砂和裂缝。墙面抹灰层与基层间、各抹灰层间必须粘结牢固，不应有脱层、空鼓等缺陷。但墙面空鼓、开裂现象较为常见（图2），其原因分析有以下几点：
1.基层清理不干净或处理不当；
2.砌块浇水不透彻，抹灰后砂浆中水分被砌块很快吸收，影响粘结力；
3.砂浆配比不合理、原材料质量不好、使用不当；
4.墙体基层偏差较大，部分区域抹灰过厚，干缩率大；
5.混凝土和砌块收缩性不同；
6.拌和砂浆停放时间过长，砂浆失去流动性而凝结，又重新加水拌和，降低砂浆粘结力和强度，从而产生空鼓、裂缝。
图2
控制措施如下：
1.抹灰前基层墙体应清理干净，混凝土结构部位应进行毛化处理；
2.严格控制原材料质量和配合比；
3.脚手孔洞及水电管线开槽部位用硬性砂浆封堵密实；
4.不同材料交界处铺设镀锌钢丝网或纤维网格布，各边不小于150mm；
5.根据不同砌体材料，抹灰前适量浇水湿润；
6.抹灰厚度超过10mm应分层进行，面层待底层结束后2天进行；
7.做好养护工作；
四、部分房间净开间、进深和净高尺寸偏差大
房间净开间、进深和净高尺寸应符合规范要求，产生尺寸偏差大的主要原因如下：
1.每层轴线向上引时产生误差；
2.混凝土现浇结构施工时出现钢筋偏位、模板偏位等情况，致使墙、柱轴线偏差大；
3.墙体砌筑放线存在误差。
控制措施如下：
1.使用激光垂准仪和全站仪控制每层轴线精准度；
2.剪力墙、柱钢筋绑扎时要在该层混凝土成型面上60-90cm范围内增设至少一道箍筋作为钢筋骨架的限位钢筋；
3.模板选用具有一定强度、刚度的合格模板；
4.模板施工前要在地面弹出控制线，安装过程中注意复核模板的垂直度偏差与加固质量；
5.每面墙体均要设置砌筑控制线，并对该控制线进行检查验收，控制放线精度；
五、墙体阴阳角不方正、不顺直也为常见现象
检查验收中发现墙体阴阳角不方正、不顺直（图3），其产生的原因如下：
1.转角处混凝土墙面、柱模板加固不到位，平整度偏差较大，影响抹灰平整度；
2.抹灰施工未按规矩挂线、贴灰饼并冲筋；
3.施工人员操作水平有待提高。
图3
控制措施如下：
1.严格按照施工方案施工，控制剪力墙、柱模板加固及混凝土浇筑质量，以防涨模和漏浆，保证表面平整度满足要求；
2.抹灰施工时必须吊线、贴灰饼并冲筋；
3.加强对职工技能培训及做好质量技术交底工作。
六、外窗窗角部位渗漏
外窗应开关灵活，关闭严密，门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好。铝合金门窗橡胶密封条应在转角处断开，并用密封胶在转角处固定。但外窗渗水现象较为常见（图4），其原因分析如下：
1.附框与墙体封堵处理不到位；
2.附框与主框封堵处理不到位，密封不严。
图4
控制措施如下：
1.窗洞预留尺寸准确，洞口四周方正平整；
2.副框与墙体、副框与主框之间应用聚氨酯发泡或防水砂浆封闭严密；
3.窗框与最终墙体的接缝处应封胶严密，不应受装饰面的影响；
4.檐口、阳台、雨蓬等有排水或引水要求的部位，应抹鹰嘴和滴水槽；
5.窗台应内高外低、内平外坡，外窗台至少2%向外找坡。
七、卫生间下水管道根部渗漏
厨卫间、阳台等有防水要求的地面不得存在渗漏和积水现象。但其渗漏现象较为常见（图5），其原因分析如下：
1.厨卫间、阳台楼地面混凝土浇筑质量不到位，混凝土密实性不好；
2.管道预留洞口偏位，致使安装管道时剔凿地面，扩大预留孔尺寸，后期预留孔封堵不密实；
3.防水施工不到位；
4.预留止水节套管损坏；
图5
控制措施如下：
1.厨卫间、阳台四周设置高度200mm混凝土止水带，地面设置2%-3%坡度；
2.板面预留洞口位置精确，洞口封堵前先将周边清理干净，宜用抗裂防渗微膨细石混凝土封堵，蓄水试验合格后再做防水层施工；
3.防水施工前将板面四周清理干净、淋浴房墙面防水施工高度不宜小于1.5m，其余墙面不宜小于300mm；
4.防水施工结束后做不少于24小时的蓄水试验；
5.铺设地面砖时，根据地漏位置设置坡度，保证排水畅通。
八、结语
住宅工程质量分户验收工作是竣工交付前的最后一次检查验收，检查中发现问题势必需要花精力和财力去整改；同时也延误了交付时间。建设各方责任主体在分户验收前，应加强工程质量的事前控制和事中控制；加强对分包队伍的管理，加强对职工的质量技能培训。尽量在分户验收时少出或不出质量问题，这样能有效的提高了住宅工程质量管理水平，降低了工程返修率，并且大大减少了住宅交付使用后因房屋质量而产生的投诉纠纷问题，有效的提高了住户对住宅质量的满意程度，促进住宅产业稳步健康发展。本文通过分析住宅工程分户验收常见质量问题产生的原因并提出了相应控制措施，以供大家分享参考，但愿能起到抛转引玉的作用从而更有利于住宅工程质量和建设管理水平的提高！
参考文献
[1]江苏省《住宅工程质量分户验收规程》DGJ32/J103-2010.
[2]江苏省《住宅工程质量通病控制标准》DGJ32/J16-2014.
[3]曹景福.民用住宅工程分户验收可操作性的探索与实践[J].中州建设，2010，（20）：68-69.
[4]龚为.关于住宅工程分户验收的几点思考[J].城市建设旬刊，2011，（4）：495.
[5]钱峰，探讨住宅工程分户验收的质量控制[J]，科技资讯，2013，（27）：119.
论文作者:刘晓欢
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第22期
论文发表时间:2018/11/21
标签：住宅论文; 分户论文; 混凝土论文; 工程质量论文; 砂浆论文; 墙体论文; 工程论文; 《建筑学研究前沿》2018年第22期论文;