摘要：随着我国房地产市场的发展和住房制度改革的深化，房地产业成为国民经济重要经济增长点。尤其是作为房地产支柱产业的民用住宅，在近几年迅猛增长。民用住宅的交楼标准也在不断提高。政府有关部门也不断推出相关政策。如住建部住宅产业化促进中心出台的《商品住宅装修一次到位实施细则》，对从装修一次到位的全过程实施引导到装修材料选择与质量检查，都分别提出了要求。精装修住宅是商品住宅宅的要点和经验。
关键词：建筑装饰施工；全装修；精装修住宅
一、精装修与毛胚房的区别
1、交房标准不同
精装修目前已经做到了拎包入住，大大节省了业主购房后的烦恼。毛胚房却需要进行二次施工，给门外汉的业主带来了无尽的痛苦和负担。
2、施工质量不同
从验收的标准来说，精装修交房的施工质量要求已经高于毛胚房交房的验收标准。业主二次装修往往自己又难以控制最终的施工质量，造成自己装修的质量也无法与精装修房在专业单位施工和监理单位监督下的质量相比。
3、施工成本不同
精装修住房由于施工前期就已经考虑的很多装修的实际需求。施工成批量进行，材料大规模订购，大大节省了人工及材料的成本。最终降低了综合造价。毛胚房交房装修中产生的墙体敲除，毛胚房内门、明装水管、洁具等东西的拆除浪费，在精装修房中全部节省了成本。
二、施工前的准备
1、图纸深化与现场的勘察
施工中经常遇到装饰设计图是由装饰设计师考虑平立面效果，专业水电工程师配套深化设计。造成装修图与水电施工图存在矛盾与冲突。但住宅施工都在较小的空间内进行，一些50mm-100mm左右的定位误差往往将直接影响到今后业主的使用。比如床头柜边的插座，如果定位错误今后使用中会被床头柜遮挡使用不便。
在施工前，施工员对现场进行测量，将装修设计的立面与水电的定位点位标注在同一张立面上，对现场进行复核。指导施工人员按照深化图纸进行定位及施工。
2、与土建施工单位对楼内质量验收与移交
施工前，装修总包单位对土建总包单位楼内的施工质量要进行仔细严格的户户验收。验收主要集中在房间的开间、楼内的净高、墙地面的粉刷找平空鼓等质量问题。并形成书面移交记录。任何土建施工中存在的质量问题可能都将在今后装修中无法弥补，造成交房中的纠纷与损失。做好记录可以随时追查，并分清责任，落实整改。
三、施工阶段的重点
1、样板先行
由于施工的时间周期较长，施工中的工序又繁多。所以施工中样板先行制度非常的重要。如果不执行样板先行，一旦施工中存在技术或质量的缺陷将会造成大面积长时间的工程返工，造成严重的经济损失。
样板可以分为三类：
1、材料样板。如墙地砖、洁具、地板等。通过材料样板可以确保大面积使用的材料质量。可以在综合成本分析中确定项目预算造价。
2、工序样板。通过合理科学的工序方案，确保不同施工班组及施工人员执行统一的施工方案，确保最终的施工质量及施工标准。
3、样板间制度。通过所有的供应商、分包、总包和设计的磨合，在样板间内寻找问题，最终在样板间内解决。达到最小的成本实践，确保最终大面积的效果。
2、施工标准化
旨在把精细、规范、统一的科学管理应用到施工过程的细节当中，严格按照国家制定的施工规范、验收标准和环保标准、成品保护标准、材料码放标准执行，进而实现工程质量的标准化。 “标准工程”贯穿装修工程流程的各个环节，大到设计思路，小到插座位置，在图纸、造价、设计、施工人员、现场环境、工程质量以及工程部、质控部和监察部的工作方面都有标准。
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3、成品保护
精装修小区施工的成品保护费用以实际操作结果看，以建筑面积30元/㎡为宜，过低投入，势必造成保护不利，造成成品损坏、返工，得不偿失。尤其是实木地板的成品保护。教训深刻。成品保护工作应从精装修湿作业完成后开始，组织专门的成品保护人员进行成品看护工作。 具体办法为各楼门出入口专人把守，切不可用临时门封闭通道，以防突发事件发生。进行施工前先对单上所列各项完好程度进行签字确认，出门时再次确认是否有变化。成品看护人员负责落实，如有成品丢失、损坏发生，可明确责任人、责任单位。
4、建立健全信息反馈、沟通机制
精装修工程涉及设计管理、物质供应、项目部、众多施工单位。日常协调量大，牵涉主体多。各种配合、协调至关重要，处理好了能有利于工程的进度及质量，处理不好对施工的进度会产生一定的影响，甚至严重的影响。集中协调、信息反馈内容如下：
1.工艺流程中的设计变更量增加，包括项目部在图纸会审中对功能性设计的建议，施工现场中出现的工程量的变更与设计内容的变更。
2.物料采购中信息反馈，包括材料定板后的下单，集团采购，物质采购的滞后等内容。
3.配合销售确定交楼标准的施工工艺，确定材料种类及数量，为下一步精装修施工样板及大规模施工做好前提条件。
4.新工艺新材料选择试用的效果评判。
5.交错作业的工序穿插节点、质量评定。
6.工作面交接的质量检查验收。
以上内容均要求项目部与各部门、单位之间的沟通必须顺畅，及时将新的信息反馈到业主或上级部门，反馈到产品的生产过程，减少返工更改的时间消耗。保质保量实现工程目标。
5、一户一验
分户验收工作大大增加了工程资料的工作量。过去一个栋号为一个单位工程，而分户验收后，每户均成为一个子单位工程，资料文档量数十倍增长。对质量检验起了很好的加强作用，效果明显。成立了专门的分户验收小组。逐户进行单项验收，发现问题即时安排整改。最好维修记录并做好二次复验。确保大问题不放过，小问题不遗漏。只有自己做好充分的准备才能确保在交房不会出现大量的质量问题及投诉。
6、关于装修劳务队伍的选择与管理
由于装修工程还是靠装修工人的手艺工程。施工质量的好坏直接影响到最终的质量标准。所以应仔细筛选施工队伍，避免劳务纠纷、确保施工质量事关重要。首先公司要制定可行的分包队伍评价、选择标准，依据标准要求进行分包队伍的选择。根据考核结果确定是否为本企业的长期合作分包队伍。不合格者淘汰。
工作面界面的划分上，最好以一个单元为一个队伍负责.可减少施工人员因场地运输、文明施工等发生的纠纷，以利于保修责任划分。
对施工队伍的所有施工人员在施工前需进行相关的安全及技术交底。班组及重要的施工骨干可以开会进行学习，在施工中坚决贯彻样板先行及施工的标准化。最后还需要制定相应的奖罚措施。鼓励先进、处罚违规。
四、竣工及售后服务
1、协助开发商交房
精装修工程的考验不是项目的竣工验收。而且面对业主的交房。哪怕竣工验收是优质工程，无法满足最终业主挑剔的收房，一切工作等于白费。
在最终的交房过程中需要做到每户业主都有装修公司专业人员陪同，做好相关的解释和协调工作。往往业主的疑问只需要细致的解答就能化解。当然装修工程难免会存在这样或那样的质量缺陷。在交房的同时，即时做好当场的维修也事关重要。实践中，必须各个工种时刻待命，一接到通知立刻前去业主家进行整修。做到随叫随到，百修不厌。
2、售后服务
由于装修工程的时售后服务保修期为2年。所以在2年间的质量问题将在24小时内得到即时的解决。根据以往的经验。交房1个月内，往往问题集中在墙地砖的空鼓，台盆下水、三角阀渗水等交房时遗留或未发现的问题提出维修。在1个月后基本上大的质量问题已经不太出现。基本的质量问题将会集中在吊顶石膏板开裂、墙体开裂、窗框渗水等的乳胶漆维修工作。所以结合以上问题，在施工中要注意防止此类问题发生，自检过程中注意先关的问题检查。
结束语
经过几个项目的经验累积。精装修工程的管理模式从无到有、从讨论到实施的各阶段。今后还将经历不断地总结与完善。按照“深化图指导、样板先行、标准化施工，加强标准管控、从细节抓起、加强过程管控”的工作思路继续实践。同精装修整个产业共同发展与成长。
论文作者:袁利超
论文发表刊物:《基层建设》2017年第23期
论文发表时间:2017/11/9
标签：精装修论文; 交房论文; 样板论文; 标准论文; 成品论文; 工程论文; 装修论文; 《基层建设》2017年第23期论文;