摘要：近几年，在科技发展的大背景下，经济水平显著提升，城市化进程日益加快，原有的城市构造、布局以及发展模式都难以适应经济的快速发展。因此政府应该承担起属于自己的责任来，积极联合有关部门分析其中存在的各种问题，然后制定针对性的策略进行老旧小区改造。本文从老旧小区改造的含义出发，阐述了当前老旧小区改造当中存在的各种问题，最后提出一些可行性的改造措施，希望为政府有关部门提供一个有价值的参考。
关键词：城市老旧小区改造；问题；对策
引言：对于城市当中的一些老旧小区进行规划、拆迁、开发以及再利用的过程属于城市改造范畴。城市改造的目的主要是提高城市的使用功能以及利用效率，从而使得新城区更能够适应经济发展的快节奏。城市面貌代表着政府的形象，而城市老旧小区改造之直接地影响是能提高大众的生活水平，另外它在与产业结构升级进行联系的过程中，使得城市经济结构调整的步伐更快，连带提升政府形象。可以说，进行城市老旧小区改造是时代的必然要求。在这样的背景下，对城市老旧小区改造的特点进行研究，从而分析其中存在的各种问题，最后制定一系列具体的城市老旧小区改造措施应该是政府等有关部门目前的一项重点工作之一。
一、城市改造的特点
首先，城市改造是一项多主体共同参与的活动[1]。除了政府，外商、企业以及社会团体都可以参与到城市改造的过程中，城市改造也只有真正在这些部门的共同参与下才能达到最佳的效果；其次，经济效益是城市改造当中最主要也最为关键的因素；最后，从政府等有关部门的角度出发，城市改造应该是一项多方受益的活动。可见城市改造不仅是时代和社会的需求，也应该成为相关利益攸关体共同的需求。
二、城市老旧小区改造面临的问题
老旧小区改造当中面临的较大问题主要来自对文化和历史的破坏、对经济利益的追求、资金不到位以及改造缺乏整体性等几个主要的方面。具体分析如下：
（一）改造中对城市历史文化和景观的破坏较为严重
在城市改造的过程中，由于过分关注眼前经济利益，而忽视了旧城区历史文化和景观的保护。一些本需要受到保护的历史建筑、文物等被拆除，旧城区传统的特点和风貌不复存在或受到严重破坏。对一些文化保护区也进行大拆大改，这给城市的文化保存造成了负面影响，最终也会影响城市的长远发展。此外，老旧小区改造过程中对土地的开发使用不当，破坏了土地的原有格局及价值。土地是景观环境的载体，土地遭到破坏后自然也会破坏景观环境[2]。
（二）过分追求经济利益
过分追求经济利益是老旧小区改造过程中存在的问题。某些城市在旧城区片面追求余房率，对改造地段进行“挑肥拣瘦”，以致一些不需改造的房屋被拆除，而迫切需要改造的地段却被延后处置。一些改造主体为求得最大的经济效益，甚至取消了必要的公共服务设施和绿化设施，从而影响了城市的整体功能，给居民的生活、生产造成诸多不便，并对今后的改造带来不必要的麻烦。另外，为追求更大的商业利益，很多老旧小区中的居住地成片转让给开发商建立娱乐用地或商贸办公楼，而旧城区拆迁户中收入水平不高的弱势群体得不到妥善的后期处理和补偿。
（三）城建资金严重不足
老旧小区改造需要雄厚的资金作为保障，但实际上很多城市的城建资金紧缺问题严重。这一问题的存在是由多方面因素造成的。例如，一些城市的整体规划中缺乏总造价预算方案，对于资金的来源没有做明确的指定，各级政府在承担资金方面没有清晰的分摊比例，导致某一方负荷沉重，进而出现城建资金不足的情况。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆另外，在进行老旧小区改造时由于考虑不周全，没有考虑老旧小区改造的实际情况，均采取同样的开发模式，以致很多物力、人力、财力浪费严重，这也是导致城建资金紧缺不容忽视的因素。
（四）整体规划缺乏足够的严谨性
在进行城市规划时，不仅需要宏观方面的规划，而且需要微观上的详细规划。只有宏观和微观的上下重笔才能真正完成整体规划[3]，但在实际的老旧小区改造中，城市整体规划往往缺乏足够的严谨性。例如，拆迁户在走向其他社区后，相应的管理体制滞后；在改造过程中各种环境问题的规避对策不完善、未能及时制定拆迁新建资金来源的计划等。以上这些问题都是属于细化规划的内容，但往往被忽视或考虑不周，整体规划的不严谨连带出一系列问题。
三、城市老旧小区改造的相关对策建议
（一）健全法律法规
在我国对老旧小区改造方面的法律法规还很不健全。第一、必须要保护公共的利益。在拆迁中我们常常看到一些开发商不顾及公共的利益，滥用公共土地，占有居民的私人土地。因此首先需要法律法规对公共利益进行保护。 在对城市老旧小区进行改造和管理的过程，必须坚持以人为本的原则。为了使居民的生活质量得到提高，使居民的生活环境得到改善。国家投入大量资金对老旧小区进行改造，从而造福人民。改造过程中要把住房百姓的利益放在第一位，坚持以人为本。从法律法规等制度上保障人民的利益，同时也要从法律上坚决打击意图发拆迁财的行为。
（二）走综合开发的道路
实践证明，任何一个城市在发展过程中，经济、社会、环境三大效益都是相互影响、相互制约的关系。过分追求其中某一效益，其他两项效益就会受到影响，达到三大效益的最优化正是可持续发展所追求的目标。因此，在进行老旧小区改造的过程中，应走综合开发的道理，坚持可持续发展的原则，不能损害环境和社会的效益。在老旧小区改造过程中应注意改造的合理性，提高土地使用的利用率，尤其是对地下各层次空间进行综合开发利用。
（三）采取多方集资的对策
为保证老旧小区改造有足够的资金保证，有必要对城市规划的资金投入做总体预算，制定一个预算方案。方案应充分考虑政府的财力承受力，并制定资金筹集的多种渠道，保证资金的及时、充分供给。为此，可根据本城市建设的实际情况，借鉴北京、上海等大城市在城建过程中采取的集资模式，如PPP、TOT模式。
（四）理顺思路与规划设计的原则
老旧小区改造中涉及的面广，并关系到多方的利益，若考虑不周全就可能会影响整个改造的进程，甚至引发各种纠纷。因此，必须综合考虑各因素，包括区分保护和发展的对象、小区人员的安置问题、考虑各区域的开发力度及采取的保护措施、统筹工程的时间期限、资金的来源等[4]。对各因素进行统筹规划，并注意细节处的处理，理顺思路。为此，可借鉴国内外一些城市的成功经验，坚持严谨的执行程序，即先调查研究，再汇总整理，最后确定改造的程序。
参考文献：
[1]张延涛.对当前城市旧城改造中存在的问题及对策的探讨[J].河南科技，2014（16）：162-163.
[2]蒋德球.旧城改造途径解析[J].江西建材，2014（02）：56-59.
[3]聂远征.公开还是隐藏？―旧城改造中的媒介话语研究[J].湖北大学学报（哲学社会科学版），2013，40（03）：137-140.
[4]亓霞，张炳才，伊超.国内外民间资本参与旧城改造融资模式比较研究[J].价值工程，2013，32（13）：163-164.
论文作者:牛蒙
论文发表刊物:《基层建设》2017年第25期
论文发表时间:2017/12/8
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