农地流转价格体系的决定因素研究，本文主要内容关键词为：农地论文,价格体系论文,因素论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F321.1 文献标识码：A 文章编号：1003—0751（2007）03—0044—05
全国人民代表大会已经高票通过了《物权法》，标志着中国农地流转市场的法律认可和承认。其实不管物权法通过与否，中国的农地流转市场一直存在，而且流转价格还形成了相应的体系。不过，现在的农地承包权流转价格体系还处在初级阶段，关于地价的决定因素还存在着模糊的认识。因此，研究探讨地价的决定因素问题很有必要。
一、农地价格体系的决定因素：一般分析
（一）农地流转价格体系及其关键词
所谓农地流转价格体系是指农地各种不同权利流转、交易、买卖的价格所组成的体系，也可以称为农地产权价格体系、农地权利价格体系、农地权利交换价值体系。把握农地流转的价格体系必须注意四个关键词：一是农地权利；二是农地权利的交换；三是农地权利交换的价值；四是所有权利交换的价值构成体系。
农地流转的价格体系是农地权利的流转。在有些国家，土地流转是一种标的物不流转的交易，是标的物所附各种权利的流转。农地流转价格是权利的价格。按照马克思的说法，价值只有在交换中才能实现，土地价值的实现、土地权利价值的体现，也只有通过交易、交换。农地权利的价格是交换价值，是农地与货币或者等值的交换价值。农地权利有多种，交换价值也不同，各种不同的交换价值构成不同的价格，不同价格构成农地流转的价格体系。
综上所述，农地流转的价格体系就是农地权利在流转中的交换价值所组成的系统。有多少可以交换的权利就有多少权利价格，有多少在交换中形成的权利交换价值就有多少交换价格。这些价格共同构成农地流转的价格体系。实质上，农地价格体系是权利“价格束”，是一束权利的交易价格。
（二）农地产权结构决定价格体系
不同的权利可以有不同的主体——产权的可分性。按照土地法，土地权利可以划分为所有权、占有权、使用权、收益权和处分权。这些权利可以合并存在，也可以独立存在，为不同的主体所拥有。如集体所有的土地可以为私人占有，也可以为企业占有。按照罗马法，土地物权可以分为所有权、他物权、占有权；按照法国民法规定，土地物权可以分为基本物权和附属物权，前者分为所有权、用益权和役权，后者分为担保物权和占有物权；按照德国民法规定，土地物权可分为自物权、他物权和类物权，其中他物权包括担保物权和用益物权。英美法系普通法规定，土地物权分为两个层次：一是土地所有权，二是土地用益权。不管是土地法规定的权利，还是物权法规定的权利，大多可以从所有权中分离出来，单独存在，属于不同的主体。也就是说，不同主体可以同时拥有同一土地的不同权利。
不同的权利对应着不同的收益——产权的收益性。农地流转就是权利的流转，权利的流转其实是土地收益的流转。在地产交易中，在当事人之间转移的是一种直接附着于土地并包含着某种经济利益的权利。地产权的概念，代表了一种结构的制度设计。按照这种设计，在同一时间和地产上可以设置若干个土地权益，从而满足若干人对土地利益的需求。不同的权利有不同的收益，收益的资本化构成财产。所有权对应收租的权利，占有权对应着占有的收益，经营权对应经营土地收益物的权利，使用权对应使用收益的权利。权利不同，收益也会大相径庭。不同的权利可以独立的流转，一次性获取土地收益。
不同权利收益对应着不同的价格——收益的资本化。土地的不同权利拥有的收益也许是潜在性的，也许是现实性的，但这种收益是逐年逐次获取的，而一次性转让权利则是将逐次、逐年获取的收益资本化。权利不同，收益不同；收益不同，贴现率也不同，不同的收益（分子），不同的贴现率（分母），结出的资本化结果也不同，即权利转让的价格不同。不同的权利有不同的收益，不同的收益有不同的贴现率，不同的贴现率有不同的资本化结果，不同的资本化结果就是不同的价格。这些不同的价格构成农地流转的价格体系。因此，从“近亲血缘”角度来看，农地产权结构是农地价格体系的决定因素。探讨农地价格体系不能不研究农地的产权结构。
（三）流转方式：农地流转的价格载体
农地价格体系决定于产权结构，同时也决定于流转方式，而且要以流转方式为载体体现。产权的实现形式、价格的实现，不能通过自身实现，必须在交易中实现。不同的交易实现不同产权的价值，体现不同的产权价格。因此，农地各种不同权利的实现和价格形成都有赖于流转方式，流转方式决定于产权，但是决定价格。换句话说，产权结构决定流转方式，流转方式决定价格体系。
（四）农地流转的价格体系具有开放性
农地价格体系是权利“价格束”，是一束权利的交易价格。这一束权利不是固定的，而是开放性的，随着实践的创造而增长，随着市场的成熟而增多。农地价格体系至少呈现三个方面的特点：
1.权利的开放性。农地流转的价格体系是由产权结构决定的，而农地的产权结构，或者说农地权利则是开放的，可以容纳不同的权利，可以创造出不同衍生权利。
2.实践的创造性。从土地法角度看，农地权利结构包括所有权和使用权，“两权”之外的其他权利都是人们在实践中根据需要创设的，如典权、抵押权、租佃权、永佃权。改革开放以后的股份田、委托权、耕作权等也是农民根据实践需要在政策允许的范围内创设的。随着经济繁荣、社会化程度提高、政策和法律的规范化，人们还会创设出不少能够交换、交易的权利，农地价格体系也会随着实践的创造性而丰富和成熟。
3.市场的成熟性。随着要素市场的成熟、交易工具和交易技术的进步，市场本身会催生出独立的农地权利，如农地的证券化、农地的股份化等权利就是成熟的市场衍生出来的。成熟的农地市场催生农地权利，催生的农地权利也会丰富农地价格体系。
（五）农地价格及其体系：内生抑或外生
现在不少学者认为，农地价格的形成依赖于制度，农地流转价格体系应该是建构的，是外生的。笔者不敢苟同，国家的制度固然有助于农地市场形成、有助于农地交易，但是不能说只有制度以后才有市场、才有交易、才有价格。历史实践并非如此，如改革开放以后，在农地允许有偿流转之前，农户之间就存在土地的有偿交易。因此，不能说制度创造了市场，制度产生了价格。不可否认，制度对农地市场、农地交易、农地价格的形成发挥了巨大作用，但是必须看到，制度只是对既存现实的确认，对已经存在的活动或者现实进行推动和进一步完善而已。或者说，制度只是使隐性的市场和隐性的交易活动、行为显性化而已，制度是使正在进行的市场、交易行为规范化、完善化、扩大化而已。鉴于这个假设，农地价格及其价格体系是内生的，先于制度而存在。现在研究农地价格体系只不过是对已有的权利价格体系进行整理和系统化而已。
二、当今农地流转的价格体系：实际物权的产物
当今中国农地流转的价格体系由中国农地产权结构决定。中国农地产权结构包括所有权、承包权、使用权，三种产权构成农地流转的价格体系——农地所有权“价格”及其体系、农地承包权流转价格及其体系、农地其他权利流转价格体系。
（一）农地所有权流转“价格”及其体系
我国宪法规定“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，“土地不得买卖”。不管是《宪法》，还是《土地承包法》、《农业法》都明确规定农地所有权不能够买卖。如果农地要非农化，必须通过国家划拨或者政府先征用，然后采取市场方式转让给第三方。农地非农化并不是转让所有权，而是转让使用权。因为农地一旦非农化，其所有权就由农村集体所有转为国家所有。正常情况下，农地所有权不能够买卖，应该没有价格。农地征用时，农民、集体没有价格谈判权利，补偿费用也是由各地政府根据国家规定自上而下确定，农民和集体只有接受的权利，没有讨价还价的权利，要将补偿费与农地所有权流转的价格划等号实在是勉强。国家对农地征用的补偿，某种程度上具有“价格”性质，补偿费用表面上是农地所有权和使用权的整体流转，实质上是农地使用权流转的价格。
（二）农地承包权流转的价格及其体系
在家庭承包制及中国目前的产权结构与法律条件下，当今农地流转价格体系主要是承包权流转的价格及其体系，农村土地流转都是以农户承包权为中心进行，土地权利的分割也是以承包权为中心发展，承包权是农户的核心权利。
虽然中国的《物权法》还没有实施，但在家庭承包责任下，农地承包权实质已经具有物权性质，它能够单独转让，使承包权与所有权分离。同时承包权也能够被进一步分割成占有权和使用权，即农地使用权从农地承包权中分离出来，单独流转。
1.农地转包及其价格。所谓农地转包就是保留农地承包权，将经营使用权转给其他人，期限一到即收回经营权。农地转包主要有两种形式：一是有偿转包；二是无偿转包。改革开放初期，农地基本上是无偿转包。1998年至2002年有些农户为了保留承包地，甚至还倒贴费用转包耕地，此时农地转包属于“负价格”。近几年，由于农产品价格上涨，税费减免，土地需求增加，农地有偿转包越来越多。在农地承包权流转的各种类型中，农地转包所占比重最大。从整体情况来看，农地转包面积占总流转面积的40％至60％之间。农地转包的价格也就有三种：一是正价格，正常的转包价格；二是负价格，为了保留承包地而支付的成本；三是零价格，按照农民的说法是“两不管”。
2.农地转让及其价格。所谓农地转让是将承包权利转让给第三方。农地转让是一种没有“回头机制”的转让方式，属于农地承包权的交易和买卖范畴，农民转让承包权以后，再也不能收回。在目前中国以身份制确定承包田的“份地制”下，出售农地承包权视同于放弃了在村庄的经济权利。就全国而言，农地承包权的转让不是特别普遍，大约占总流转面积的20％以下。
3.农地反租倒包及其价格。所谓农地反租倒包是指村庄或者基层政府将农民的承包地租过来，再进行适当整理或者开发，然后再整体承包给第三方。反租倒包主要在两种情形下比较普遍：一是1998年至2002年农产品价格疲软，承包地税费高时；二是村庄和基层政府在推动规模经营、农业结构调整、引进外部资本时。反租倒包在村庄或者政府介入的农地流转中比较普遍。第一种情况下的反租倒包基本上能够体现市场原则，农民与村庄、政府谈判时具有对等的地位，土地流转的价格由市场决定。第二种情况相对比较复杂，因为村庄与基层政府在与农民谈判中居于优势地位，很多时候就利用这种优势强迫农民接受既定的价格，当然在第二情况下也存在正常谈判的情形。
4.农地互换及其价格。所谓农地互换是指农户将各自的承包地进行交换。互换的目的是为了方便或者为了进行农业结构调整。农地互换也有两种形式：一是农地承包权的互换，即将各自拥有的承包权进行永久性交换，从而变成自己的承包地；二是只交换经营使用权。互换有一定期限，到期再返还给各自的田主。从严格意义上讲，互换属于一种土地流转的形式，并不是真正的市场内容。但是如果从以货易货的角度来看，从产权流转的角度来看，不同地块的产权在一定时期内进行了交换，其价格不过是各自承包地的收益而已。因此，笔者既将土地互换纳入农地流转范畴，也将其纳入农地交易范畴。
5.农地租佃及其价格。所谓农地租佃制是指农村集体经济组织作为出租者，以一定年限把农地使用权出租给承租人，承租人按期支付租金，农地在不改变其用途的前提下进行租佃使用的制度。现实中农地租佃比较混乱，其租佃主体不仅包括集体，也包括农户，不仅包括承包地，也包括集体直接控制的土地。根据笔者实践调查了解，农地租佃主要指集体将没有承包的土地租佃给企业、农户经营，期限一般比较长。但实践也使农户将自留山或者承包地以较长时间租给第三方，也纳入租佃的范畴。根据这个特点，可以将转包与租佃作一些区别。转包主要是短期的、一般不改变经营项目的农户之间行为，以耕地为主。租佃则是长期的、一般要改变经营项目，是农户与企业及具有企业性质的个人的土地出租行为，以非耕地为主。因此，从产权的转让角度看，农地租佃与农地转包性质相似，但是各地在调查和统计农地流转时，将两者分开。农地租佃各地差异比较大，有的地区已经超过流转面积的30％，有的地区在10％以下，有的地区根本没有。其原因主要在于各地土地资源的差异。因为农地租佃时间比较长，而且是租给第三方，因此租佃谈判比较充分，价格由市场机制调节和形成。
（三）农地其他权利流转的价格
类似于大陆法系的附属物权和担保物权、英美法系的信托制度下的农地权利、日本的融资租佃权利和委托经营权在我国农地产权结构中同样存在着。中国目前农地其他权利的流转与日本1980年以后的农地其他权利的流转有一定的相似性，只不过中国的权利缺少相应的法律规范，实践中这些权利的流转实实在在存在。
1.农地入股的价格。所谓农地入股是指农民以土地作为股份进行投资，获取红利或者决策权的一种土地流转方式。农地入股视同农民将土地作为资产进行投资，享受分红和决策的权利。整体上讲，农地入股还是一个新鲜事情，只有少数地区的少数承包地实施，一些地区的农地入股流转的承包面积大约在3％左右， 东部地区相对中西部地区要高。近几年农地入股方式流转的土地正在增多。农地入股流转价格的评定比较复杂，因为它属于一种投资，考虑到土地的生产功能不会消失，资本化的红利收益作为农地入股价格较为适宜。当然如果入股农户有决策权，则必须将决策对收益的影响纳入价格内容。
2.农地委托经营的价格。所谓农地委托经营就是农户将承包地委托中介机构或者其他经营土地单位或者个人经营，每年获取一定的收益，自己交纳税费负担。农地的委托经营是将经营权转让其他人或者企业，自己获取经营权转让的收益，它是农民保留农地承包权的一种形式。农地委托经营，各地差异较大。总体而言，农地委托经营，东部地区相对较多，中西部地区较少。农地委托经营的收益或者价格与其他流转形式有一定的差异，它不是纯粹的承包地出租，也不是入股，因为没有决策权，不占有股份。因此，其价格的形成有一定的特殊性，必须单独考察。
中国农地其他权利的流转与大陆法系、英美法系的国家及日本都有一定的区别，因为中国农地其他权利缺少相应法律规定和保护。表面看来，它与农地承包权的流转没有什么区别。实质上，它是有区别的，因为农地入股和委托经营，农地已经从生产资料变成了生产要素，其权利的性质已经发生了变化。笔者将它们从农地承包权流转中单独列出来就是基于此。
三、农地流转价格体系：评估与深思
（一）中国农地流转价格及其体系的评估
改革开放以来，中国农地产权结构开始多元化，承包权与所有权分离，承包土地的占有权与使用权分离，特别是以承包权为核心的农地用益权产权结构形成，农地权利流转程度提高，农地市场逐步成长，价格体系已经初具雏形。目前中国农地流转的价格体系具有以下特点：
1.农地要素市场及其价格体系具有客观性。一些学者认为，农民没有所有权，何来价格，还有一些学者按照马克思的说法，认为土地没有价值，也没有价格。但笔者认为，没有所有权、没有完全的所有权，只要有实质性的物权就能够形成农地市场和农地交易。农地要素市场也不只是土地权属的转移，农地使用权的转移、农地抵押权和典权同样构成农地流转的内容，促进农地市场及其价格的形成。改革开放以后，虽然农户没有所有权，但是有承包权，承包权及其子权利的分割和流转，形成了不同的价格，不同的价格构成价格体系。
2.农地产权结构及其价格体系具有特质性。中国农地产权结构以承包权为核心，承包权既不同于用益权，也不同于地产权，它具有一定的“所有”性质，现在农地流转的其他权利都是以承包权为源分割而成。农地使用权受制于农地承包权，农地所有权是单向流转。随着经济社会的发展，农地所有权向国家集中。因此，中国农地所有权的流转只能是“模拟流转”，其价格也是一种以市场价格为参照的“模拟价格”。承包权是中国独特的，所有权的“模拟流转”也是中国独特的，独特的承包权和独特的所有权“模拟流转”形成了独特的承包权价格体系和所有权“模拟价格”。
3.农地权利的流转与价格形成处于初级阶段。中国传统农地流转，所有权与使用权几乎同等重要，土地抵押和典当市场也比较活跃，西方国家则是用益权和附属产权的流转比较活跃。目前中国的农地市场以承包权为主，承包权与传统中国的田面权有一定相似性，具有“所有”的性质，所有权要么不能流转，一旦流转就是集体所有向国家所有转换，农地其他权利如抵押权、典权、融资租佃权等权利缺乏。因此，现在中国农地流转以承包权及其附属的使用权为主，农地流转价格及其体系也以承包权利为主体形成，价格机制受外部因素的制约比较多，农地流转的价格形成和价格体系的建构还处在初级水平，没有西方国家和日本发达。
（二）农地流转价格及其体系梳理的深思
1.农地用益权流转的空间远高于所有权。从大陆法系、英美法系及日本农地流转及其价格体系的发育程度，可以判断中国农地流转及其价格体系处于初级水平。中国农地产权制度应该大力促进以承包权为核心的农地用益权的完善和子权利的分割，通过用益权的完善和子权利生长，促进农地流转和农地价格的形成和发育，用益权及其附属权利流转空间远远高于所有权。
2.农地流转价格及其体系先于法律对产权结构的确认。不管是中国古代的农地市场，还是西方国家和日本的农地市场，或者是改革开放以后中国农地流转，都可以看到，农地市场和农地价格的形成先于法律对产权的确认和规范，即在农地市场、价格与法律确认、规范之间，前者先于后者，是前者的存在促进后者的发生。用制度经济学的话语说，前者的诱致性制度变迁促进了后者的产生。从中可以得出结论：法律确认和认可固然重要，但是农地流转的实践、农民的创造更加重要。
3.农地价格及其体系取决于产权及其结构。虽然农地流转价格及其体系先于法律对产权结构的确认，但是农地流转价格及其体系还是取决于产权及其结构。改革开放以后的农地市场均证实，有什么样的农地产权及其结构，就会有什么样的价格及其体系，而且同一产权因不同的流转方式也会形成不同的价格。因此，可以得出如下结论：农地产权结构决定农地流转的价格体系。
农地产权结构决定农地流转的价格体系，是否意味着农地产权决定农地流转价格呢？可以说农地产权结构决定农地价格体系，但是不能说农地产权决定农地价格。农地产权影响农地价格，但是农地产权并不是决定农地价格的唯一因素。因为农地产权的形成受制于农地交易成本，也就是说农地产权源于交易成本的节约目标，农地流转的交易成本直接、间接决定农地价格及其体系。
收稿日期：2007—02—25
基金项目：教育部人文社会科学重点研究基地重大项目《农户生产、生活、交往社会化与公共服务网络建构》（2006JDXM096）的阶段性成果； 国家社科基金课题《农地流转交易成本及其价格体系研究》的成果之一。